时评：房价中的政治和经济
2010-03-22 00:00:00   来源：

 

在沉寂数月后，上周三开始，地产类上市公司股价终于出现明显活跃，并表现出上攻意愿。尤其是17日，房地产板块指数涨幅超过2%。其原因与两会后，北京新拍卖土地地块价格再次出现大幅上升暗合。

当下，很少有人还敢再在如此高的价位上买房，这从某种程度上解释了一段时间以来各地成屋销售量萎靡的情况，最近一周的统计表明，全国一二线房地产成交量同比下降幅度超过三成。人们一直以来期盼着，成屋销售量下降会迫使房地产商降价处理积压在手里的“存货”。但这个愿望恐怕要因为新“地王”再现而落空了。

　　作为投资者，究竟如何对待这样一种局面，一面是政府和公众无法忍受高房价从而形成的舆论高压，一面是地价不降反升，从而势必推高房价。房地产及房地产的上市公司股票是该看多还是看空？

　　由于前期房地产上市公司股票自去年7月份以来经历了长达半年以上、超过20%的整体跌幅(此跌幅远远超过大盘)，我们不得不承认，此类股票的价值被低估了。因为，事实上地价并没有跌，房价也没有跌(实际上后者的走势几乎肯定要尾随前者)，自从2009年3月份以来，全国平均房屋销售价格一直处于上涨通道中，到今年2月份已是连续12个月环比上涨。而且，从最新公布的年报情况看，大多数房地产开发公司的销售业绩是显著提升的。截至3月18日，已经公布2009年报的42家房地产上市公司销售额合计增长了27%，净利润则增长了60%。

　　我周围的人没有人相信房价真的会跌，我还相信你周围的人也大多如此。但投资者为什么还不放心投资房地产公司的股票呢？

　　直接的担心，依然还是房子的销量。最简单的经济规律告诉我们，当价格超过购买力水平时，为实现销售必然会伴随着价格的下跌，反过来，如果价格不下跌，销量会下跌。我们知道，中国的官员现在更偏向于把房子的价格过高的原因归咎于“投机”，无论是炒地还是炒房。

　　前一阵子，温州炒房团被指责过，房地产老板也是罪魁，现在是央企和地方政府，最新的说法是，连商业银行都已经成为“幕后推手”了。

　　当这些力量都在从升高的地价、当然也就包括了升高的房价中获益时，“蜗居族”显然无力买房。如果国家再出台一系列限制二手、三手购房者的措施，看起来确实是在打击“炒房投机”，但房屋的销量确实就前景暗淡了。

　　未来究竟将会是怎样的一个图景呢？房地产开发商(不论它是“什么有的”)高价拿到土地，在拿地过程中高价付出交易费用(主要是暗箱的)，工程建筑商再以更高的建安成本(或者偷工减料变相提高使用成本)盖房子，最后在销售环节安排众多利益后卖房子。在卖的时候，再想出各种各样的办法来提高有能力购买者的购买门槛。结果一定是，房价更高，买者更寥。当然了，如果盖好的房子实在卖不掉时，又会再鼓励投机客参与。

　　如果真是这样，房地产真成了一个最大的邪恶，对这样的邪恶是无法做出理性的投资的。

　　但我们并不认为问题的实质已经被发现。因为，我们相信，世界上本不该出现这样的邪恶。那么，问题的实质到底是什么？

　　房地产业中一定有更大的政治，我只能这样说。这是对于所有投资者最大的疑问，政治及其不确定性可能是所有不确定性中的最甚。我们无法回答这个问题，我们只能祈求未来给我们答案。