评论：管不住土地财政 抑制房价就是空喊
2010-03-16 00:00:00   来源：

 

通过信贷、金融政策,对市场投机行为可有一定抑制,但地方政府对土地出让金的依赖度过大,能否真正平抑房价,不可能短期内就看到效果。中国社科院唐钧认为,“无论哪个领域,其最基本的要求便是,放弃土地财政。”

　　当民众和媒体攻击高房价时,房地产商则会称地方政府出让土地的费用越来越高。这说明,房价与地价已互为因果关系。由于地方政府现在的财政收入很大程度上依靠卖地,土地财政的实质就变成卖地财政。

从制度运行的结果来看,作为土地财政上游入口,土地低价征用形成政府与农民争利,造成农民土地权益受损;作为下游出口,房价过高且不断攀升已使绝大多数自住购房者“望房兴叹”。土地财政问题,已成为国内的一个顽症。追根溯源,与1994年国家启动分税制改革有关。1993年,中央和地方财政收入在全部财政收入的占比分别为22%和78%,而次年则变为55.7%和44.3%,地方政府财政收入占比下降30%。为地方财政收入的不足,国家给地方政府开了一个口子———允许出让土地,收取出让金作为财政收入的一部分。没想到,十多年来却引发了国内房地产市场的种种乱象,也导致土地以及房屋价格持续攀升。

　　近几年来,土地出让金已占地方财政收入的“半壁江山”。中国指数研究院一项调查显示,去年全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元,比2008年增长140%。其中杭州最为突出,去年以1200亿元位居全国各大城市榜首。

　　确切地说,土地出让收益以及相关税收,目前分别是地方政府预算外收入和预算内收入的主要组成。由此,地方政府每每以发展城市建筑业、房地产业和土地征用作为扩张财政收入的首选。当房地产成为地方支柱产业时,当房地产对地方GDP贡献不能忽视时,就会出现违背经济发展规律———房价降了,地方政府就人为托市,确保地价不降;房价攀升,地方政府就推波助澜,提高土地出让价,以此获取更多收入。

　　因此,许多人建议,中央政府应出台新政策,迫使地方政府放弃土地财政,把住房(投机)需求和房价压下来。但这无疑会断了地方政府的财路。要知道,许多地方政府修马路、建广场、盖高楼,还有发奖金、出国考察,搞政绩工程、形象工程等,用的大都是出让土地挣的钱。

　　如果不改革中央与地方政府之间的税收分配,试行土地财产税改革,改变地方财政主要依赖于土地出让金的局面,地方政府的土地财政将得不到有效控制,那么,抑制高房价就是空喊。