海南楼市充斥着传说 投机者必将自食其果
2010-02-24 00:00:00   来源：

 

自1月4日国务院公布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》以来,海南楼市成为全国热议的焦点。有1993年房产泡沫的教训,各界对“国际旅游岛”将异化成“房产泡沫岛”的担忧不难理解。但若将预测和分析建立在某些无准确消息来源的信息上,则必定产生误判。

流传颇广的误区是:海南楼市价格疯长。支撑这一事实的佐证大致有:千亿资金涌入海南楼市;三亚市凤凰岛某楼盘日涨数千;还有某地一售楼小姐年成交记录13亿元等等。

细心的读者不难看出,这些“佐证”要么数据模糊,要么消息来源不明,要么就毫无代表性。千亿资金涌入,是1千亿,还是9千亿?怎么涌入的?在哪个时段涌入?哪儿统计的?全都不清不楚。倒是人民银行海口中心支行年前公布了一份数据,从1月1日至26日,海南省银行机构新增本外币存款224.74亿元人民币,净流入不足200亿元。凤凰岛有其独特的地缘和定位,就算这儿有楼盘的单价超过5万美元每平米,在整体海南楼市中也不具代表意义。上海也有汤臣一品这样的顶级楼盘。那位年成交记录13亿元的售楼小姐同样可疑,除了开发商的自说自话,没有任何旁证。请看海南省住房和城乡建设厅年前披露的数据,2009年全年海南的商品房销售面积为569.34万平方米,销售额为351亿元。今年1月份虽然海南楼市销售额大幅上扬,但就算在最为火爆的三亚,销售额也只有83.92亿元。这位神奇的售楼小姐,还让不让其他售楼员活了?

事实胜于雄辩:今年1月,海口市商品房销售均价为6424.98元/平方米。国家发改委、国家统计局的调查数据显示,1月份海口、三亚房价同比涨幅分别位居全国第一、二位。海口房屋销售价格同比上涨31.8%,环比上涨19.7%。这个整体涨幅是否可称之为“疯”,自是见仁见智。笔者的个人观点是:有些楼盘(主要是一些顶级旅游地产和本就已在高位的海景房)确实“疯”了,但海南楼市的整体状况并没有一些专家所认定的那么危险,目前也未出现重蹈1993年楼市泡沫覆辙的迹象。

主要的理由在于:其一,1993年的海南楼市泡沫受国家宏观调控影响至深,当年沉淀于海南楼市中的资金主要来源于内地省份的国有资本,尤其是银行资本。紧缩银根政策一出,大批资金从海南回撤。而今天的海南楼市,主要是由私人资本支撑起来的。其二,18年前,海南楼市的产业结构是以写字楼为主,公司随资本的回撤而撤回或关闭,空置房、烂尾楼由此大量出现。今天的海南楼市主要集中在居民自住和度假地产,它面向的销售对象则主要是内地省份的富裕阶层。越来越多的东北人、山西人和江浙人愿意到海南来养老或过冬,这是一种刚性需求。我们很难想像这批人会在同一个时段大规模从海南撤退。如果说内地一些城市是丈母娘在支持下一代买房,海南则更多是富起来的子女在为年迈的父母买房。国际旅游岛的定位,本来就有“全国人民的后花园”之说,海南已经在成为越来越多富裕家庭的第二居住地。

当然,不排除这轮海南楼市的上涨“疯潮”,有投机资本的推动。这些投机资本愿意花上数亿甚至数十亿、上百亿元在海南精心布局,他们也必然会利用媒体来造势。买通几个无职业道德的媒体记者,放出一些毫无依据的市场烟雾,不过是他们惯常的炒作手段。目前海南楼市的“泡沫”,更多的只是这些投机者的“传说”。如果广大普通购房者或投资者,能够理性、客观、谨慎地看待海南楼市,投机者必将自食其果。