中国地产政策之惑：抑扬两难 越调控价越高
2009-12-22 00:00:00   来源：

 

可是,中国政府对房地产行业的宏观调控从一开始就“不成功”。最初两年的调控政策的主要手段是“抑制需求”,面对不断增长的需求以及日益强大的购买力,只不过形成了几个短期的“观望”,而每次“观望”之后都是“开闸泄洪”式的需求释放。而另一方面,“招、拍、挂制度”客观上造成了土地供应的瓶颈,使得供求关系的进一步紧张。所以,除了上海、杭州少数投资、特征明显的城市有短期价格调整之外,几年之内全国范围体现的却是“越调控房价越高”的反效果。

经历了初级阶段的“失利”之后,06、07年的房地产政策调控随之发生了很大的变化。除了进一步上调房贷利率、提高首付比例以及通过增加各种购买和交易税赋来“抑制需求”外,中央政府同时开始针对土地和房产供应方面制定政策,其中最重要的、对行业影响最大的就是“90/70”政策。针对当时全国一线城市“天价地王”频出进一步推高房价预期的情况,中央政府开始对地方政府的“土地财政”进行纠偏,明确指令减少、甚至停止用“拍卖”的方式供应土地。在这一行政调控北京下,北京差不多有几百万平米的住宅用地改用招标的方式“低价”出让。

　　另外,中央政府当时已经开始意识到“双重目标”在一个完全市场化的模式中是无法实现的,在房地产产业中必须引入非市场化以及不完全市场化的补充模式。因此,大力建设保障性质的廉租房和限价房的政策开始推出并要求地方政府落实——虽然这个政策到地方政府执行的层面“走样了”,变成了与商品房地块的简单捆绑。

　　回顾中央政府对房地产市场“政策调控的历史”,可以看到在2007年底的时候, 我们似乎看到对于房地产行业已经非常接近形成一个正确的国家整体发展战略思路。在这个战略框架指引下,房地产产业结构应调整为由完全市场化的商品房市场和不完全市场化的（或者是有“条件的”）普通商品房市场以及非市场化的保障性住房建设,区隔化的共同构成。而要确保这个战略的有效实施的机制,中央政府要责成地方政府只能在完全市场化的土地供应方面进行价值最大化的“土地运营”,而在普通商品房的土地供应方面必须“微利”并保持足够的比例,同时严格规定用土地运营获取的“暴利”的一部分去“补贴”保障性住房的建设。其中非常重要的是,当这种区隔化的产业模式成型之后,中央政府只要守住房贷的安全“底线”,就无需对市场化的房地产市场进行反复地、被广为诟病而且往往是无效的所谓“调控”!

　　到08年年底,降价已经成为全行业的行为。深圳的房价跌了50%,而北京典型区域的楼盘价格也下降了30-40%。在行业“求救”的呼声中,从地方政府开始到中央政府全面拯救经济的考虑,对房地产开始了全面鼓励购买的刺激政策,这些年所有调控“抑制”需求的“紧箍咒”全部卸下。到今年年初,开发商的降价政府与鼓励政策的合力作用,当北京望京这样的区域房价回复到每平米一万出头的时候,刚性需求被大量“修复”,积蓄的购买力开始集中释放,楼市复苏的“小阳春”出现了。

　　时间在这里“定格”,中央政府如果能采纳当时许多有识之士提出的“救经济”而不是简单就开发商的策略,要求地方政府将4万亿中投入房地产的部分主要用于保障性住房的建设以及用于普通商品房建设用地的整理和投放市场;如果能够正确引导这些优先获取流动性货币资源的央企、国企参与非市场化或不完全市场化房地产业的建设;如果能把握机会,通过兼并、重组改善专业化、集中化程度极低的房地产产业结构…

　　而实际发生的故事是:巨大的流动性转变为央企的高价拿地,地方政府的投资运作平台有了充裕的资金而失去推出土地的压力;而高地价又带来房价上涨的预期,使得开发商的降价迅速触底反弹,短期内全面清货解套,现金流充足却无地可拿,自然也就没有降价的意愿;好不容易被修复的刚性需求很快就被甩掉,而通胀的预期迅速使得之后的房地产市场主要成为投资型的行情…

　　由于房地产产业发展的整体战略思路没有定型,从中央到地方的统筹机制未能建立,完全市场化与非市场化的产业模式尚未确立,使得中央政府实际上在一年前失去了一次低成本、高效益优化产业结构并促进行业健康发展的机会。

　　而目前对于中央政府来说,虽然政策游刃的空间非常有限,但是必须迅速而坚定地清理行业结构,有效区隔完全市场化、不完全市场化和非市场化的房地产发展模式,明确从中央各部门到地方政府的统筹、协调机制,以及完善从土地供应制度到金融配合的改革。否则,“双重目标”的房地产行业政策很难达到预期的效果。