回建强：房地产业迎来结构性发展机遇
2009-12-11 00:00:00   来源：

 

随着中央经济工作会议的落幕，以及随后召开的国务院常务工作会议，明年房地产政策已经逐步明朗。主要政策变化是个人住房营业税免税时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策保持不变；明年增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。从这些政策表述看，政府显然是对今年房地产市场的走势有些担忧，房地产市场发展过快是一方面，发展出现结构性问题是另一方面。

2009年中央经济工作会议的基调是调结构，促发展。调结构是手段，促发展是目的。中央对明年经济发展形势的判断是，当前我国经济回升的基础还不牢固，经济回升内在动力仍然不足，结构性矛盾仍很突出。这就意味经济发展还没有回到正常的轨道上，宏观调整政策的“双松”依然是必选项。

　　同时也必须承认，房地产业的发展需要做调整。但这种调整是正向的，调整的含义并非要抑制房地产业的发展，而是要促使房地产业更好地为经济稳定服务。这就需要房地产业进行结构性转变。

　　这种结构性的转变主要体现在两个方面：第一是区域发展结构的调整。当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。

　　中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡、资源的配置平衡、产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。

　　第二是房地产市场的产品结构调整。2009年一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这对于一个处于发展中的房地产市场而言是不正常的。虽然豪宅市场崛起的原因很复杂，有国际金融危机的影响因素，有产业发展与资金资源不匹配的因素，但任其发展必将损害来之不易的房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设。供应结构的调整将有利于房价的退烧。

　　房地产区域发展态势将从“一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势”，转化为“一线城市适度发展，二三线城市进行重点发展”；住宅产品结构的发展态势是从“非普通住房比重过大、成交量集中”转化为“继续支持自住、改善性需求，大力发展中低价位房”。这两个转变应该是明年甚至更长时期内我国房地产业发展的大方向。

　　综合来看，房地产政策基调基本保持了稳定，虽然在房地产发展的结构上有调整，但这种调整是积极、正向的，有利于房地产业朝健康稳定的方向回归。同时，放开城市户籍限制对房地产毫无疑问是一个发展的机遇。在当前一线城市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的大后方。（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）