资源型地产：保护与开发的艰难平衡
2009-12-03 00:00:00   来源：

 

很多独一无二的自然资源，可以被赋予人造城市地段同样的价值空间，在地段价值被极大抬高乃至泡沫丛生的当今，拥有稀缺自然资源的地产开发，无疑是一块前景广阔的价值洼地。

　　但与城市地段资源的可重复利用性不同，自然资源的利用具有不可重复性，一旦被破坏就很难恢复原态，从而造成对生态和开发本身的灾难。对于稀缺自然资源的开发建设，首要的是科学合理的论证规划，需要有专业的团队和经验，不是城市里一般开发商所能做到的。

 

保护比开发重要，资源比资金重要

　　拥有稀缺自然资源的地产项目之所以要比普通地产项目溢价能力强，在于其资源本身。一旦资源遭受破坏，所谓“皮之不存，毛将焉附？”，客户是不可能支付昂贵的通勤成本来购买或者认可位于穷乡僻壤的地产项目。

　　因此，不仅要在开发初期制定科学可行的开发方案，在保护性前提下进行开发建设，而且在开发过程和开发完毕后同样要加强对资源的保护，这样才能使资源型地产项目不仅能做到保值而且能够持续升值。

　　但从我们对京津冀区域一些资源型地产开发项目的调研看，尽管从单品建筑本身来讲还不错，但是整体规划不是很合理，有的项目甚至盲目照搬异域风情或城市住宅开发模式，进行大片的高强度开发，与周边环境不协调统一，形成了一定的视觉污染。

　　基于资源型地产的开发特点，其不良影响可以持续上百年甚至造成永久性的遗憾。所以开发前期多投入资金和时间进行规划论证，中后期进行综合治理保护是必须的。对资源的保护投入是一个持续的过程，如果没有雄厚的资本和长远的眼光，资源型地产开发商很难成功。

 

　　资源是天生的，产品是人为的

　　顶级的稀缺自然资源是上帝赐给人类的福祉，但仅具有资源是不够的。三亚的海景很美很稀缺，但极少人会跑去荒芜的海滩边独自度过一个礼拜。既然人是社会人，那么未经打磨的自然资源是不能同时满足人的精神和物质需求的。资源型地产最终是要做地产，要以资源为卖点，以地产为依托，用资源的稀缺性包装产品来提升产品的价值。

　　但越是包装精美的东西，人们越是对产品本身期待越高。在5A级景区里开发产品和在2A级景区里开发产品不可同日而语。而对于同一稀缺资源景观下的地产项目，拼的就是产品本身。怎样的产品才算好产品？首先，品质要与周边资源等级相匹配；其次，产品要能与周边大环境相融合；最后，产品要有自身的亮点，这种亮点不是照搬国内外经典或搞怪，而是在充分考虑当地生态和人文环境下的产品和形象创意。

　　并不是每个地区都拥有顶级资源，而是具有一定可替代性，虽然它对于当地是稀缺的。如北京的香山、天津的盘山，每座山对于其城市来说是唯一的、稀缺的，但这种稀缺性却是局限于一个区域，具有可替代性，北京人登山可以去香山而不一定要非得跑去天津登盘山。这时候，好的地产项目又反过来成为提升景区价值的支撑点。自然资源是上天给定的，但产品却是人为的，我们可以通过打造有特色的产品项目来弥补自然资源稀缺性的不足，从而扩大客群、升级客户，最终反过来又会提升资源型地产的价值。

 

　　留下钱不重要，关键是留下人

　　资源型地产开发不管是借助稀缺资源本身来提升产品价值，还是提升资源本身价值，都是以提升人气、知名度为前提。好的自然景观资源，但“养在深闺人不知”，价值被隐藏起来了。而知名度一旦被打响，该资源的价值就由隐藏价值转变为了潜在价值，知名度越大，潜在价值越大。对于资源型地产开发商来说，就是要将资源的潜在价值转化为现实价值。

　　如何实现价值最大化？结合世界旅游产业的发展趋势可以发现，随着人们收入水平的提高和空闲时间的增加，旅游已由原来的观光休闲为主，转变为体验度假为主。这其实是一个旅游产品升级的过程，过去观光休闲项目收入的大头只是门票，游客回游率很低，总的收益不高。而现在体验度假旅游，门票收入只是小头，大头是游客在此度假体验期间产生的消费，且这种消费不仅单笔比纯观光游高，具有可重复性。

 

　　跳出居住看地产，走复合发展道路

　　当今流行的资源型地产开发手法，是在稀缺自然资源周边大片开发高品质别墅和酒店，实现的是稀缺资源的居住功能，但实际调研发现，很多别墅卖出去后，却很少有人真正居住。这是对稀缺资源本身的浪费。

　　开发的地产项目是载体，而其上实现的功能才是价值提升的筹码。居住只是最基本的功能，要想最大化的提升价值空间，就要充分利用稀缺自然资源走复合开发的道路。除了度假居住外，还可以开发酒店会展、运动康体、文化创意、教育培训等功能，对开发的产品进行产权和时权分割，重新打包后进行出售或出租。通过多功能的开发和时权的分割，可以最大限度的提高地产项目的利用率，从而留住了人，为稀缺景观资源和地产本身带来更多的消费，进而提升项目的价值。

　　当产品升级后，我们的客户需不需要重新定位？答案是肯定的。需要怎样升级客户群体才能与产品匹配呢？一个可行的方案就是把客户由个人升级到企业，原来我们把产品卖给个人实现其度假居住功能，现在我们把产品卖给企业，实现其会议、培训、创意、员工疗养等复合功能。原来我们一个产品的客户对应一个主体，现在通过产权和时权的分割，一个产品对应的客户可以是多个主体，进而间接提高了客户价格承受力。

　　中国的资源型地产开发目前还处于起步阶段，千篇一律、照搬国外经验流行于市，很多美丽的顶级稀缺资源被不当开发破坏殆尽。平衡稀缺资源的保护和开发，前路漫漫。