房贷门槛升温楼市“马太效应”
2009-11-23 00:00:00   来源：

 

当各家银行房贷暗中收紧时，80/20法则开始发挥作用。高端客户成为银行的优质资源，中低端客户则黯然出局。供给端的缺位和需求端的畸形将把房价带向何方？

　　房地产市场的繁荣中出现了一道裂痕。

　　裂痕的一端是持续繁荣的房地产市场。自今年3月份以来，房地产市场止跌回升，价格节节攀升，成交量大幅增加，对未来走势也是一片看涨之声。

　　裂痕的另一端是由暗渐明的房贷优惠政策调整。自今年7月中国银监会主席刘明康强调“控制房地产贷款风险”以来，取消优惠政策、收紧房贷的声音不绝于耳。

　　随着房贷政策调整的声音越来越大，这一裂痕也越来越清晰。当繁荣的房地产市场遇到收紧的房贷政策，中低收入者在调控中渐渐失语，房地产市场再次上演富人的游戏。

 

　　中低端客户出局

　　本报展开的调查发现，各家银行房贷收紧早已暗中进行，但豪宅房贷却一反常态地受到了银行的追捧，使得豪宅热销。

　　北京奥运村附近的盘古大观就是一例，均价7.8万元/平方米的盘古大观仅半个月就成交12套（包括认购和签约），成交金额逾5亿元。

　　代理高端物业为主的亚豪机构统计，今年11月份以来，北京单套总价超过3000万元的顶级豪宅共成交了17套，其中盘古大观占据了七成的市场份额，其余5套被钓鱼台7号院、颐和原著瓜分。

　　“成交量还有可能扩大。”某商业银行信贷部内部人士透露。他的信心来自于银行内部的秘密动作：为争取到更多优质客户，很多银行正专门针对高端客户进行房贷利率的压力测试，“在风险可控的前提下，对高端客户的争抢已经白热化。”

　　尽管豪宅买家一般都是多次置业，但银行对其信贷门槛却依旧宽松。

　　这可以解释为什么高档楼盘的成交量越来越大。在易居房地产研究院的报告中，新盘豪宅仅一个月即成交60亿元。据估算，半年间北京总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额超过1100亿元。

　　当各家银行房贷暗中收紧时，80/20法则开始发挥作用。高端客户作为银行的优质资源，其利益获得了最大程度的保护，而中低端客户因为资质和风险问题则率先出局。

　　“房贷收紧限定的是普通消费者购房，为市场降温的效果有限。高端客户异军突起带动楼市繁荣的同时，也改变了进入市场获取财产性收入的人群结构。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

　　银行将高端人群视为优质客户给予优惠；高端客户在房地产投资上一掷千金亦毫不手软，当下的房贷政策调整对他们而言影响甚微。二者结合，成为当下房地产市场繁荣的催化剂。

　　房贷收紧无法抑制高端人群的购房冲动。五合智库总经理邹毅认为，高端人群正在对房价上涨、人民币升值、美元贬值下赌注。“如果美元不贬值，那人民币保值的能力就变弱，避险增值的属性如果没有那么高，只能通过投资来降低风险。”

　　助推豪宅热销高潮的，还包括国际资本的卷土重来。据了解，国家统计局公布今年三季度GDP数据后，一直观望中国楼市不敢入市的海外买家对中国经济增长重拾信心，开始大举进入。

　　但此时，原本已经被高房价折磨的中低端客户，再次被银行房贷门槛和更高的房价所抛弃。

 

　　推升豪宅市场

　　来自国际顾问机构高力国际的研究报告显示，2009年第三季度，北京经济稳步回升为本地豪宅市场注入增长动力，北京高档别墅和公寓销售同比增速达131.7%，而上期报告中1至5月份的该数据为98.1%。

　　相关数据表明，今年1~10月上海豪宅市场共成交1139套，比2008年同期增长143.3%。成交金额为204亿元，成交均价为65106元/平方米。

　　房贷收紧并未对高端住宅的消化构成威胁。亚豪机构统计，截至目前，北京实际成交单价超2.5万元的项目共有64个，占到了在售项目总量的20%左右。

　　房贷收紧压力下，高端住宅的消化速度为何不降反升？银行信贷部人员透露，在风险可控的前提下，银行对高端客户与普通购房者是有区别的，“高端客户可以派生成理财客户或VIP客户，更可以派生大量存款，附加值肯定比普通房贷客户高很多。”

　　很多银行2009年年中就基本完成了全年信贷投放任务，“由于高档住宅资产质量好，金额大、风险小，银行对高端客户的偏好就成为了锦上添花的事情。”上述银行信贷部内部人士说。

　　本报记者了解到，银行对高端住宅房贷利率存在弹性。“利率原则上按人民银行规定的利率执行。但可以根据客户质量的不同区别对待，上下浮动。”上述银行信贷部内部人士说。

 

　　楼市“马太效应”

　　“针对房贷增速过快的情况，总行在开会时明确提出各分行支行要对不同地区的房贷区别对待，谨慎控制增速过快。”上述银行信贷部内部人士明确表示，“银行的利润90%靠利息，而个人按揭贷款的利息在银行中占有相当高的比重。银行不希望房价上涨过快而是希望其缓步平稳地上涨，因为只有成交量上去银行才能保证稳定的利润。”