中原证券：金融街土地储备含金量高
2009-11-04 00:00:00   来源：

 

近日，中原证券对金融街(000402,股吧)进行了实地调研，就公司战略、发展模式、项目新开工、项目销售情况、土地储备的最新进展及其他最新事项进行了深入交流。

　　公司是国内商业地产领先者，在京津等城市拥有约700万平方米含金量高的土地储备。在公司长期发展战略中，兼顾商业地产业务的价值优化增值与开发销售利润的快速增长。商业地产长期增值将使得公司的公允价值大幅增加成必然趋势。中原证券维持公司“买入”投资评级。

 

　　土地储备含金量高

　　公司最近通过增资方式以较低的成本获得了北京三羊（金色漫香林）项目，该项目总建筑面积50万平方米。截至目前，公司总储备接近700万平方米。公司土地储备含金量高，分布在北京、天津、重庆、南昌和惠州等城市，主要集中于京津。土地储备中，约有15%为高端办公楼和商业物业等持有类物业，其余85%为住宅等销售类物业。

　　另外，公司销售情况良好。公司目前销售类物业销售情况良好，截至目前，公司本年累计认购金额达到61.5亿元，本年累计签约金额为59.63亿元。尽管自8月以来，北京的房地产销售市场出现一定的下滑，但公司并未出现销售困难，公司依然保持项目推出即热销的态势，但公司目前可售的资源并不是十分充裕。

　　此外，金融街西扩付诸实践已越来越近，作为该区域内主导房地产企业，公司有更多的机会获取土地资源和开发项目，中原证券预计公司将通过向控股公司定向增发的方式获取土地资源。

 

　　兼顾成长性和稳定性的发展模式

　　公司持有类物业面积近百万平方米，占总储备的15%左右，这部分物业大多分布于京津城市的黄金地段，出租率和租金状况都十分良好，可以给公司带来稳定的营业收入和很高的营业利润率。

　　同时，由于采取公允价值估值，公司不断优化和扩大的持有物业储备将给公司带来公允价值长期增值的好处。但依靠租金收入也有致命弊端，那就是增长比较慢，在当前房地产行业处于快速发展阶段，不能抓住行业发展扩张机会将是致命的。

　　因此，公司通过开发销售快速周转保持公司业绩快速增长。在持有类物业和销售类物业比例上，公司原则上自持类物业成本不超过净资产的70%。公司在自持类商业物业与开发销售类物业的比例、稳定性与成长性、公允价值增值与销售利润之间不断进行动态平衡优化。

　　在投资策略方面，中原证券维持公司2009年～2010年EPS分别为0.53元和0.64元盈利预测不变，当前动态市盈率分别为23.11倍和19.14倍，动态市盈率处于合理区域，市净率为2.05倍，低于行业平均。

　　同时，中原证券也表示，公司可能会受以下影响：房地产市场可能面临的市场调整风险；公司资源获取和物业经营达不到预期的风险；公司以商务地产为主导的发展模式下不能保持快速发展的风险。