预期减弱 楼市的“金九银十”是否能可期
2009-09-22 00:00:00   来源：

 

9月和10月是人们传统观念上的销售旺季，在9月的秋季房展上，众多开发商积极备战，拉开了“金九银十”的序幕。与此同时，在刚刚过去的8月，北京等一线城市的期房成交量下滑，二手房成交量也出现小幅下滑，“金九银十”能否如约再现不可避免地成为热点话题。

 

　　金九银十 或难再现

　　根据统计局公布的数据计算，8月份，全国商品房销售面积7661万平方米，环比涨0.2%；销售额为3864亿元，环比涨1.7%。

　　0.2%的微小涨幅,联系起8月份部分一线城市出现的“价升量跌”态势,实现金九不免要被打上大大的问号。2009年北京秋季房地产展示交易会的统计数据显示，本次秋季房展期间，北京市内参展项目成交均价与春季房展(4月8日至12日)相比上涨近三成，而成交量则减少近三成。同时，外埠参展项目成交均价较春季房展时略涨了7%，而成交量则减少超两成。数据显示，展会期间意向成交总套数为2588套，较春季房展的3483套减少25.7%；成交总面积为25.42万平方米，较春季房展减少32%；成交总金额为26.8亿元，较春季房展减少17.9%。

　　广州市国土资源和房屋管理局官方网站数据显示，8月份，一手房网上签约套数仅为6088套，成交面积约为66.3万平方米。不论是从成交套数还是成交面积上看，8月都较7月继续萎缩。二手住宅成交量明显下降，环比降幅约两成，而二手住宅成交均价为10022元/平方米，继续在万元高位运行。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，由于此前房价上涨过快，一线城市楼市将不可避免地出现调整。在此基础上，8月的成交量主要由二、三线城市在拉动。

　　兴业银行(601166,股吧)资深经济学家鲁政委认为，7、8月份开始出现的商品房销量放缓，在很大程度上体现了季节性的规律；而季节性规律同样显示，除非中央和地方出台新的各类“开发区规划”，否则，传统销售的“金九银十”不会出现，销售量的环比再度好转可能要等到12月份或明年3月份以后。

 

　　房价上涨 何时触顶？

　　2009年的楼市阴晴不定，尽管近乎“疯狂”楼市近期开始受挫，商品房成交出现回落，但即便如此，开发商还是铁了心地涨价。据中大恒基市场部统计，北京8月开盘的40个项目，均价已达16200元/平方米，环比7月上涨幅度达11.7%。对比1月的均价10085元/平方米，上涨幅度已达60.6%。而2007年开盘均价12290元/平方米，同比2006年上涨了53.6%，今年前8月的均价涨幅已经突破2007年全年涨幅。

　　国家统计局发布的《1-8月全国房地产市场运行情况》显示，8月份，新建住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比7月份扩大1.2个百分点，环比上涨1.1%，与7月份持平。同比上涨的城市有52个，其中，金华、宁波等涨幅较大，均超过7%。二手住宅销售价格同比上涨3.6%，涨幅比7月份扩大0.6个百分点；环比上涨0.6%，比7月份缩小0.3个百分点。同比上涨的城市有47个。其中，深圳涨幅最大，达到14.9%。

　　涨价？何时是个尽头？专家表示，各地豪宅的热销使得房价增幅仍维持高位，属于成交结构的问题。但目前来看，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%，涨幅与7月份持平。历史数据显示，今年3月至7月，全国房价环比涨幅分别为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。进入8月，房价环比涨幅首次停滞不前,由此可以判断环比涨幅已基本触顶。

 

　　投资增长 政策托市？

　　8月份的经济数据当中，固定资产投资微幅回升0.1个百分点，鲁政委认为，这主要得益于房地产投资的更快回升提供的拉动。由此，房地产显示出可能接棒政府投资的潜力。目前我国宏观经济正处于上行阶段，预计相关政策年内不会改变。

　　根据国家统计局公布的数据，1月至8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1月至7月提高1个百分点；8月新开工面积环比上月增长14%。在新开工面积回升的带动下，房地产投资增速继续上升。

　　8月份，全国房地产开发景气指数为100.08，比7月份提高2.07点，自去年10月以来，首次转入100点以上。这反映了房地产企业普遍积极回补库存、加大新开工的行业状态，也反映了企业对后市的投资信心正在恢复当中。

　　据协成机构统计，9月份,北京市场预计有46个项目陆续进入。9月新开盘项目是以老项目后期为主，并且超百万平米的社区、大规模项目开盘较明显，而推盘项目的开盘均价多为待定。

　　事实上，对于“金九银十”大可不必有过多的期待，未来一段时间楼市走向，仍将依附于当前的市场需求以及中国整体经济走向。