物业税或将抑制房产投资者的投资策略
2009-08-25 00:00:00   来源：

 

日前，关于深圳率先实行物业税征收消息传来，引起社会上议论纷纷，更有人直呼，如果征收物业税，那么将会抑制房产投资者的投资策略。

 

　　压缩收支 抑制投资

　　《中国联合商报》记者采访了位于朝阳区的部分住户，金泉家园的住户周先生有两套房子，其中一套去年买的110万元的小户型房已经出租，每月租金2200元、揭贷款2000元/月，周先生认为，如果对第二套住房征收物业税，那么“去除1/3的土地价，按1%的税率算，一年需要支付物业税1万1千元，每个月917元，除去租金，每个月还得搭上700多元还月供。租金都不够月供。”周先生算了一笔账：目前，一次性付款100万买房，按照单价为17000元/平方米算，可以买一套58平方米的房子，月租金按2000元计算，五年也就是12万元。而如果把100万存入银行，按3.6%的年利率计算，5年利息18万元，去掉9000元利息税，实得利息17.1万元。周先生说，“如果开征物业税，我肯定不会去投资房产了，投资房产本来就是想等升值，但是资金收益过低，还不如存进银行更划算。”

北京市龙山新新小镇的总经理在接受《中国联合商报》记者采访时说，目前新新小镇的别墅价格在410万元~910万元之间，户型为四室两厅，地上两层，底下一层的格局。以新新小镇别墅为例，购房者多为二次购房。如果开征物业税的话，按照新新小镇售价2万一平米，总面积84万平米来算，总售价将达到168亿，如果按照国际惯例1%的物业税征收，户主将缴纳1.68亿。新新小镇刘姓销售员对记者说，如果征收物业税的话，投资房产的人应该相对减少。

　　记者在北京海淀区房屋交易所了解到，2009年7月份海淀区房屋销售网上签约量为25977套，住宅签约套数为24840套，而7月房屋居间租凭成交量8585件，代理合同成交量为1192件，交易额219亿元。目前我国物业税税率等还没有明确，而据国外物业税征收经验，一般是每年交房价（房屋估值）的1%左右。

　　以北京为例，根据北京土地整理储备中心网站资料，北京上半年房屋销售总额为219亿元，如果按照1%的物业税征收，购房用户将缴纳2.19亿元。海淀区房屋交易所工作人员表示，如果征收物业税，房屋租金应该也会跟着相应上涨，部分将归租户承担。

　　在业内人士看来，物业税的本意是增加房产的持有成本，抑制“全民炒房”的冲动，避免少量人占据过多的房产资源和社会资源。而在今年租金不断下降的情况下，物业税开征无疑会给房产投资雪上加霜。 “2009年上半年北京住宅租售比突破1：400，对于房产持有人来说，出租收益正在不断下降。”业内人士表示。

 

　　征收标准争议

　　2009年上半年，北京住宅租金均价为2322元/月•套，而城区租金均价为2387元/月•套。

　　在京持有多套房产的姜先生担心，“物业税税率未定，还不知道是不是房产越多税率就越高。”在记者采访的房产投资人中，不少人表示投资房产能期待的就是未来的升值，但物业税一旦开征，现阶段持有成本增加、出租收益下降，“压力太大的话就得适当出手一部分。”

　　有媒体报道称，深圳开征物业税的准备工作将于今年内展开，明年试运行。深圳市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统，建设周期是今年6月至明年6月，这就意试味着深圳开征物业税点的工作已启动。深圳市地税局有关负责人表示，深圳不会成为首个开征物业税的城市，但或许会成为全国多个开征物业税的试点城市之一。

　　在《2009博鳌房地产论坛》上，著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲表示，希望深圳能尽早带头实现开征物业税，来调节投资需求和住房需求，来调节大房子需求和小房子需求，来调节长远需求和当前需求。

　　一直以来，物业税改革一直备受社会关注。而近期不断上升的房价，又令物业税重回社会焦点。有观点认为，物业税开征的最重要目的是增加房产持有人的“持有成本”，对“炒楼客”群体不利，对长期持有的经营型物业不构成盈利方面的影响。一位业内人士对记者说，如果物业税上涨，对于“炒房客”来说，影响肯定不小，也会相应的减少投资量。

　　至于物业税的税率，税务总局人士透露为0.6%~6%。“税率为0.6%~6%”这一征收标准。根据媒体报道，国家发改委顾问国世平就曾表示，全国物业税征收试点可能在年底或明年初进入“实转”，预计起征点在1%。据其透露，物业税的征收标准将在0.6%～6%之间。但对于这一税率标准，著名经济学家李开发透露“主要是为了和国际接轨”，至于实际征收的税率，还是会在原来各方预期的1.0%以内，商业地产税率也是这样。”

　　据了解，早前在国务院研究开征物业税消息传出后，在二级市场上，房地产股应声下挫。上海证券报认为，房地产股的下跌，直接原因是物业税的消息，令投资者感到不安。开征物业税必定减少投资客的入市，投资客又是楼价短期内飙升的中坚力量，因此，有关专家表示，一旦物业税落地，开发商的高端产品等销售难度增加。