上半年楼市不可复制
2009-08-06 00:00:00   来源：

 

成交量下跌，但价格还在攀升。

　　深圳楼市价格在6、7月份都有不同程度的攀升，7月环比上升7.57%，为15875元；6月环比上涨14.39％，达14758元/平方米，大户型成为市场供应的主要户型。

　　根据国泰君安的统计，最近一周，上海房价接近历史高点，均价超过15000元；苏州的价格则接近9000元。

“价格高是成交量下降的主要因素。”金地集团(600383,股吧)总裁张华纲表示，地产的毛利率和收益率都是高于其他行业的，最近机构抛弃房地产，是因为房地产板块前期获利过多，另外政策压力加大，成交量就会降低，“无论是自住房还是投资需求的购买力都在下降，中短期是调整的，中长期仍然是看好的。”

　　“3-4月份，市场以刚性需求为主，到了6-7月份，投资客入市，一些基于通胀预期的购买，对交易量有所支持。”符蓓表示。

　　戴德梁行的数据显示，近两个月，深圳的二手房一直高于一手房的成交，“主要原因是置业主体由自住客转向投资客，房价攀升，自住客入市明显减少。”二手住宅也在投资客入场的推动下，成交急升28.74％，达131.98万平方米，共14386套，6月成交已逼近2007年最高峰的时期，7月份二手房成交面积上升14.84%，成交套数上升15.17%。

 

　　近期楼市政策转向可能性较小

　　以投资为主导的市场受影响的因素很多，容易出现波动，深圳中原二级市场常务总经理玉家雄分析，目前政策以及整体经济不明朗的因素很多，开发商应该多一点危机感，否则还会陷入被动。

　　8月5日，税务总局发布通知，“加强房地产业税收和建筑安装业管理。”对整个房地产开发经营链条纳入税务管控范围。这一通知引起了房地产板块的新一轮下滑，当日房地产指数下跌将近2个点。而之前公布的严格二套房信贷的消息，已经令房地产成为基金的减仓主要行业。

　　另有消息称，国家统计局与国土资源部先后赴各地摸底楼市情况，调查内容包括开发商财务状况、开发费用构成、项目地价与房价等。政府部门带队调查摸底楼市情况，这尚属首次。

　　符蓓认为，目前行业的风险集中在政策的调整压力，“政府已经开始关注泡沫资产的出现，如果房价继续上涨，不排除紧缩政策会陆续推出”。

　　政策的不确定性，令下半年楼市顿时扑朔迷离起来。

　　世联地产研究员认为，假如房价继续快速上涨，国家可能通过行政手段来抑制房价的过快上涨，如开征物业税、加息、收紧二套房贷等，“到时房地产市场又会像2007年底那样，成交量立即下降，随后房价开始回落，市场进入新一轮调整；同时，如果房价过高，老百姓购买力不足，也不利于房地产市场的健康发展。”但是，“假如下半年房价维持稳定，政府部门可能不会出台紧缩调控政策，预计下半年成交量仍会维持较高水平，全年房地产市场销售面积将有望超过2007 年水平。”

　　“我们预计中国采用紧缩政策的可能性较小，”符蓓表示，在全球经济形势尚不明朗，国内经济形势并未根本好转的状况下，为了保证经济不要“硬着陆”，政策转向可能性较小。但一旦外部经济转好，GDP增长有保证之后，楼市政策可能会发生转向。