地价和房价 谁冤枉了谁
2009-07-31 00:00:00   来源：

 

武汉20个楼盘土地成本曝光,比例最低为12.55%,最高为40.92%

　　房价过高了,这是今年公认的事实。但在公众追究房价过高原因时,却没有一个明确的幕后“凶手”。目前被指认的“嫌疑犯”是地价。上周五,国土部发布了一项针对全国620个房地产项目地价的调查报告,似乎在证明自己的“清白”:土地价格占房价的平均比例仅为23.2%。

一石激起千层浪,关于“地价是否是房价走高的推手”的争论愈演愈烈。

　　而本周一,除了国土部公布的武汉6家楼盘调查结果外,新浪网又独家公布了武汉14个楼盘楼面地价与开盘均价,“房价成本说”的追问看来是回避不了了。

 

　　抽样显示

　　武汉20楼盘比例最低为12.55%,最高为40.92%

　　据了解,国土部的此次调查,620个项目中,武汉本地的五环华城、金鼎湾、万科金色家园、博学华府、万科魅力之城、金地·国际花园6个楼盘名列其中。其中,五环华城的地价房价比12.55%,为最低值;金地·国际花园的地价房价比40.92%,为最高值。

　　除了国土资源部公布的武汉几个项目的地价、房价、地价房价比以外,7月27日,新浪网对武汉14个项目进行了调查。地价房价比分别为:世茂锦绣长江24.59%、武汉天地19.23%、光谷世界城32.92%、锦绣江南30.02%、融侨华府31.07%、东湖国际32.90%、保利心语32.32%、东立国际33.53%、融侨锦城37.15%、香榭琴台34.71%、江湾新城20.57%、金太阳米兰小镇15.96%、春江花月26.26%、江山如画28.45%。

　　其中金太阳米兰小镇楼面地价878元/平方米,开盘均价5500元/平方米,地价房价比为15.96%,比例最低;而融侨锦城楼面地价1486元/平方米,开盘均价4000元/平方米,地价房价比为37.15%,比例最高。

 

　　购房者

　　应该用当时的楼价和地价作比较

　　对于这个结果的公布,在新浪网评论上,不少购房者认为数据有欠考虑。不应用当时的地价与之后的楼价作比较,但如果出现“地王”,那地价就会助推周边房价。

　　一位福建网友称,该数据有些失真,楼盘拍地到上市平均1年半到2年,当时的地价怎么能和销售时的楼价去对比呢,忽略了房价一直在涨的因素。应该用当时的楼价和当时的地价去比较。

　　不过,也有网友反映,国土部公布了地价占房价比,跨出了积极的第一步。但是,公布地价占房价比,以证明是否是“地价推高房价”完全是两回事。老百姓之所以关心地价,是因为看到了“地王”的频频出现,出现了“面粉贵过面包”,直接引发了房价节节推高的状况。所以,国土部在公布土地成本的同时,还应该积极调查、公布各地“地王”现象直接推高房价的实际情况。

 

　　开发商

　　比例越小,利润不一定越高

　　从以上数据可以看到,有的楼盘土地成本相对较低,有的较高。可能有读者会问,那是不是地价房价比越低,开发商所获取的利润就越高呢？

　　对于地价、房价之间的关系,很多开发商并不愿意多谈,不少开发商感到非常委屈。汉口城区某楼盘营销负责人告诉记者,房价的组成因素有很多方面,其中看得见的就是土地成本、建安成本、管理成本以及各类税费。但其中还有一部分是看不见的隐性成本,如拿地的附加成本、开发周期过长,还有一些项目运转成本、融资成本在里面。

　　“一般而言,开发一个楼盘的利润在10%左右。”该人士举例称,一个楼盘地价为2500元的楼盘,其建安开发成本(含前期勘察、设计及工程、园林、绿化、景观、安防、智能等住宅小区基础设施配套等)为2500元左右,再加上管理及利息费用、土地及营业税等,总成本应在每平方米6000元左右。

　　武汉现代国民经济研究所所长王涛告诉记者,仅从地价房价比这个数据上来看,比例越小,利润越高理论上是成立的,但每个项目自身情况不同,在实际操作过程中就并非如此。如楼盘的档次、规模、开发周期不一样,他们所付出的建安成本、管理成本、还有融资成本、回收周期律等都不一样。

 

　　专家说法

　　左右房价的还是市场供求

　　“如果直观从数据上来看,并不能完全说明问题,因为这里面有的项目是已经快售完的,有的项目后期开发还有很长时间,房价的变化幅度也不一样。土地是房子的基本,地价对房价或多或少都是有影响的,但如果说地价推高房价,这一点,我并不赞同。”

　　湖北中原地产房地产研究部经理祁晓睿告诉记者。从我国土地市场实践来看,最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系,而土地需求直接受开发企业对未来房价预期的影响。“土地从购买到开发销售一般有2至3年时间,在此期间,房价会随市场变化不断调整。有些项目前期开发土地成本比重很大,基本没有利润值,可到了中后期的开发,随着项目售价的增长,土地成本比重已经慢慢被拉低。”

　　王涛告诉记者,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素。讨论土地与房价的关系问题,倒不如看看价格和价值之间的关系。从近几年的市场变化就可以看出,影响房价高低的主因依然是市场的供与求。

 

　　记者手记

　　房价也在决定地价

　　一方面,地价或多或少地决定房价,另一方面,房价决定地价这个命题,准确率似乎更高。

　　从近几年土地市场与住宅市场的变化就可以看到:07年商品房住宅市场异常火热,房价节节攀升。正是在这一市场环境下,也是基于对市场的预期判断,金地、万科等大型开发商拍地,纷纷创造市场高价。到了08年,商品房住宅市场销售低迷,这大大地打消了开发商拿地的积极性,地块流拍时有出现,土地价格甚至回归到06年的价格。

　　而到了09年,武汉住宅市场再次火爆起来,这个时候,全国各地的开发商也开始了大面积的“圈地运动”。武汉市土地交易中心提供的数据显示,09年上半年以来,武汉市成交土地32宗,总面积2681亩,总金额76.34亿元。在7月7日的拍卖会上,万科、保利和金地等“大腕”更是经过了652轮竞价后,终由万科以高出起始价3.81亿元近一倍的价格7.275亿元竞得地块。

　　“房价是可以反过来影响地价的。”中原地产祁晓睿告诉记者,在招拍挂出让土地时,开发企业之间不同的报价主要基于各自对未来房价的预期以及期望实现的利润。市场火热,房子好卖,房价呈上行趋势的时候,开发商拿地热情高,对楼市未来的预期也高,因此,地价也相对较高。