叶檀：货币政策与通胀预期导致捂盘惜售
2009-07-31 00:00:00   来源：

 

房价急剧上涨，开发商捂盘惜售成为火药桶。“深圳近三十个楼盘捂盘惜售”的新闻后，引发网络热议，在相关网络调查中，有超过4000名网民参与投票，9成网民认为捂盘惜售会推高房价，深圳国土房管局房地产产业处有关负责人表示，已经要求各分局进行调查核实。

　　捂盘惜售能够推高房价，有关管理部门介入严查捂盘惜售现象，将有助于减少恐慌性的需求预期，保证购房者的利益。不得不指出的是，捂盘惜售是果，货币政策、推出地块的多少、房地产商的开发量才是因，没有因就没有果，进一步说，只打击果不革除因，高房价与捂盘惜售现象还是会出现。

开发商之所以要捂盘，是因为预期房价还会进一步上涨，捂盘就等于捂住了巨额利润。这一轮的房地产高潮基本与信贷扩张同步，伴随着通胀预期而来。到5月份，投资客比例急剧上升，一线城市普遍在40%左右，这样的态势很明确地显示，房地产已经转化为投资品种，而不再是为了解决基本住房需求的消费品。人们购买房地产是为了跑赢通胀，可以肯定，只要通胀预期仍在，只要宽松的货币政策不改变，房地产与资本市场一样，将成为主要的受益市场。所以，当我们面对傲慢的开发商的时候，不可忘记，是货币政策与通胀预期成就了他们的傲慢。

　　另一个重要原因是地价，在搜房网的调查中，有超过九成的网友认为“地王”推高了房价。对这一点国土部绝不会承认。7月25日，国土部副部长鹿心社公布国土部的调整结果，根据对我国东中西部620个不同类型房地产项目的调查发现，目前地价占房价15%～30%，平均是23 .2%，远低于其他国家。今年全国两会期间，全国工商联发布的调查结果显示，房地产项目开发中土地成本占直接成本比例最高达到58 .2%，两种调查结果大相径庭。

　　这种平均数据意义不大，首先没有加入税费部分，如果加上20%～30%的税费，我国的土地价格马上跃居东亚高地价国的行列；其次这一数据没有反映级差地租，只要在统计口径上多选取一线城市或者城市中心区域样本，地价马上上升。就像很难拿纽约与俄克拉荷马的地价平均作为美国地价基准一样，拿西北地价与深圳地价平均也缺乏实际价值。

　　有一点可以肯定，由于我国社会资源分配不均衡，主要集中于大城市，因此大中城市的地价与土地推出的多少，是决定大中城市房价的重要因素。中国一线城市的房地产价格已经逐步超过2007年的高峰期，但开发投资量并未同步上升，比2007年的高峰期间有所下降，同时，开发商手中保有的土地也在高峰期以下。

　　要抑制房价，先减少信贷投放量，以扼制通胀预期，其次要增加土地的有效供给。在有条件的城市，政府有计划地、大规模地推出土地，以平抑消费者恐慌心态，抑制房地产商制造疯狂地王的冲动。在上海、北京等土地资源稀缺的大城市，惟一的办法是集约用地，减少农地的比例，最终形成突破城市隐性围墙的大经济圈，让大城市人口在长三角城市带生活，才能缓解土地资源紧张带来的房价刚性上升。

　　鉴于今年上半年房地产开发投资同比增速不高，全社会平均投资33.5%，而房地产投资仅有9.9%的增幅，房地产投资跟不上，将加剧未来的房地产供求矛盾，此时有必要重提2007年8月28日发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号令)，规定每宗土地的开发建设时间，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。

　　货币、土地、开发速度相配套，稳定开发商与房地产购买者的预期，才能稳定房价。打击捂盘惜售可以解决部分问题，可以替消费者出气，但要替中国房产购买者解决后顾之忧，不能忘了房地产上涨的根本原因。