需求接力赛
2009-07-24 00:00:00   来源：

 

2009年春季楼市的火热成交，被公认为是“刚性需求集中入市”的表现。接踵而来的是这样的疑问：刚性需求何时“释放完”？投资性需求又能否顺利接力？尤其是5月销售面积的下滑，更让楼市“空军”得出了“涨价让刚需重新陷入观望”的结论。

　　那么，市场的真实情况如何呢？

 

刚需“放缓”

　　何谓刚性需求？中国指数研究院高级分析师、顾问咨询部总监张化学认为，刚性需求多数分为这样几种：第一类是27～36岁的年轻人，有了一定的积蓄，原本没有住房；第二类是学龄期儿童的父母，需要一处距离学校近的房产；第三类就是原来住房狭小，随着家庭结构的改变（结婚、生育、接老人同住等），需要换一个大房子。

　　“正是这些被压抑很久的刚性需求集中入市令2009年以来的成交量一直处于上升状态，表现为市场回暖迅速。”张化学称。

　　众多业内人士表示，成交回暖真实体现了市场需求。经过2008年一年的成交低迷，购房者的需求已高涨到了一个爆发点，再加上政策的明朗、开发商的实际让利，使得需求最终选择入市。协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，目前这种楼市大旺跟2007年购房者的“恐慌性购房”性质是不一样的，“不可比拟”。

　　譬如朝阳区小庄某楼盘直降7000元/平米、西大望路的某高端项目春节期间推出14000元/平米的特价房，“开发商推出的价格战直接影响了购房者对楼市后期走势的观望心理”。“实际上，购房者的刚性需求是真实存在的，而这部分需求对于价格的敏感度较高，当价格的涨幅远大于其追涨能力时表现为持币，而价格合适的时候必然就会爆发出来。”

　　在一手房热销之时，二手房的涨势甚至更为迅猛。今年1至5月份，北京市二手房交易量已接近去年全年的交易量！“年后购房者观望情绪的快速消退使得前期累积的置业需求得以集中释放，并在年初二手房价格相对低点时，部分一、二手房共存的区域二手房分流一手房客群的现象。”我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞分析认为。

　　那么，在持续数月的成交高峰之后，刚性自住需求是否已经“消化”了？缪培丹认为：刚性自住需求自3月份开始集中释放后，于4月份达到峰值，5月份已开始出现放缓迹象，项目的提价现象确实抑制了部分自住需求，使其再度观望。

　　柴小姐的购房经历便是一例。“去年年底在甘露园买了套二手房就是想抄底。”柴小姐表示，她在红庙还有一套房，CBD东扩后其被划归为第一批拆迁户，计划在已购房产附近再买一套二手房。“现在这儿附近的二手房价位也不便宜了，还是看看再说吧。”类似柴小姐这样的购房人成为另外一种刚性需求的体现，他们购房的急切程度远不及第一种——非常刚性，对于购房很是着急，受价格的影响比较大，重回观望成为他们当前的选择。

　　不过，“这是很正常的”，在缪培丹看来，刚性需求是长期存在于市场之中的，房价降到一定时候就会集中释放，价格上涨则会将需求抑制和积累起来。“目前看来，预计这种需求的释放还会持续一段时间，支撑楼市成交。”

　　根据今年各大酒店婚宴预定的情况来看，2009年也是一个“扎堆”结婚的时期，出于结婚成家的需要，一批批年轻的首次购房者会涌进购房行列，这部分需求可能会表现得尤其迫切，是一股不容小觑的购房力量。并且，随着收入及家庭成员人数的增加，对居住条件不断产生的改善性需求也日益庞大，二次置业的成交数字也占据了市场不小的比例。目前市场成交以自住型需求和改善型需求为主，而随着北京城区内的城市改造，也将会持续出现大量的拆迁户，这些群体也是北京房地产的购买原动力之一，应归属到自住型需求之中。

　　从城市发展角度上讲，城市在不断发展，城市飞速发展的同时人口也在不断增加，据不完全统计，2007年北京常住人口是1633万人，到2008年是1695万人，一年增加62万人，人口的增加必定带动房产刚性需求的增加。

　　“现在房产出现了回暖迹象，在房价上涨的同时必定会抑制部分经济不是很宽余的消费群体，从而导致刚性需求会稳步增加，而不是集中释放后消化殆尽。”中广信策划管理中心运营总监卢校预测。

 

　　投资者入场

　　人们所关心的一个重要问题是：投资者的需求是否已经启动？记者了解到，目前，投资需求尚不是楼市成交的主要动力，但入场者正在增多。

　　高端住宅成交量的增加，是投资需求入场的一个佐证。进入3月以来，亦庄别墅项目金色漫香林的消化速度要明显快于预期，单月热销突破2亿元，一期推出的约500套房已全部告罄。其中，88平米的南北通透两居和280平米左右的叠拼别墅最为热销。项目价位提升从2008年6月的11000元，至当前涨幅为2000元，目前部分户型为13000元。自5月7日开盘以来，卖了91套。

　　通州的别墅大盘泰禾红御，据悉刚刚签售出3套顶级楼王别墅，每套售价逾千万。而位于白家庄的城市毫宅项目圣世一品，自今年年初销售开始回暖，已售出77套。均价已由原来的33000元/平米涨至44000元每平米。

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，一向主打稀缺性、抗风险的高端物业从2008年“量跌价稳”逐渐转向“量升价稳”的趋势，说明北京高端住宅市场提前进入销售旺季。而购买此种物业的买家，投资性需求占了较大部分。

　　另外，近期开盘的金隅。可乐+、金泉时代两项目，据说投资客的比例约占到三成以上！“投资客的占比虽然并未达到2006～2007年市场高峰期的水平，但也比2008年楼市低迷期有所回升。”亚豪机构副总经理高姗判断，在自住需求放缓的情况下，投资需求继续接棒，出现升温趋势。

　　二手房的买家也出现着微妙的身份转换。据我爱我家的市场数据显示，近8个月来，市场中的购买主体主要集中在首次置业客群（37.21%）、置业升级客群（34.42%）和投资性客户群体（13.88%）。投资客群并不是交易主体。然而，随着市场成交出现了一定幅度的反弹，具有投资意向的购房客户成交比重较前期有所缓慢攀升，而且作为置业升级的重要组成部分的拆迁客户群体，其交易量也于2009年开始呈现放量增长的态势。

　　“现今的购房需求正向多元化发展，但价格一定是首要的条件。”按照缪培丹的说法，像三四月爆发性的成交量上涨就是由于自住型购房者认为楼市价格已经探底的心理爆发出来的。当房价下跌到一定程度时主力购房者一定是自住型和改善型购房者，价格下行对于自住者来说是一个相对好的出手时机。

　　而在房价高涨的时候，对于投资者追高的心理来说是非常的高兴，因为只有房价高涨他们的投资回报也就越高，因此，在房价进入上行通道后，投资性需求将逐渐增加。未来，房价无论涨跌，无论何时何价，一手房市场中的自住型和投资型需求都是存在的。

 

专业炒家依然观望

　　吴昊，江浙派职业投资者的领军人物，在前段时间对温州的投资资金做过一个调查，他们手中大约有三四千个亿。“目前投资的资金有，信心则不足，心存疑虑。现在股票也有所起色，投资股市或许更好些。”

　　吴昊表示，当前投资的风险系数非常的大。“投资者是现金为王，钱拿到手里不会担心，可以等等看；一旦投资出去，反而会每天担惊受怕。”在他看来，国内房产投资的主力军——温州团尚未大规模入市。

缪培丹也提醒，相对于投资购房者的追高心理，现今还不是出手的最佳时机。因为楼市的回暖也表明了前期政府救市的政策已达到了其预期的目标，那么政府就应开始考虑如何对整体楼市价格走势的调控，想必在2009年的中后期这一方面的调控政策会有可能出台。来驱使整体楼市向健康的方向发展。“这些都是不确定的因素，所以现今的投资者出手还是以谨慎为主。”

　　那么，在“限外令”解禁后，外籍投资者是否将重归国内房地产投资市场？其实，历年来，外地人和外籍人士就是北京购房的主体力量，曾有媒体报道一个位于北部区域内的高端住宅区里，居住人口无一个是北京市户籍。

　　“就目前而言，北京的购房群体中外地人/外籍人士占到了50%左右，个别项目甚至达到了70%.”卢校表示。

　　在缪培丹看来，国际大都市的北京，正在以其舒适的环境、低廉的生活费用、相对安全的治安环境吸引很多的外籍人士将第二居所选择北京。加上现今的全球宏观经济不稳，而中国经济上涨和人民币保值性的增加，也将成为吸引外籍人士投资的重要因素。然而，“目前大规模投资进来的迹象还不明显，以浙商为主导的国内投资资金以及外资都没有明显的进入。”

　　吴昊的解释是，国际经济形势远远没有到达触底反弹，这对外资来说，制约性非常大了，生存还没有解决，怎么敢去投资？而且甲型HINI流感还没有过去，对经济的影响依旧存在。“只有等金融危机有明显转好迹象的时候，他们才会出手。”

 

　　关注 “模糊”投资

　　一家地产公司的一把手老杨，3月份听朋友介绍看了龙湖位于通州的项目——花盛香醍，当即觉得房子不错，看到该项目的房价已经涨了起来，又对开发商比较信任，便决定买下，权当个储蓄。

　　无独有偶，金泉时代项目营销总监韩乐透露，金泉时代的投资客比重占到了30%-40%，而这里面相当一部分是自住兼投资——有自住的需求，同时兼有投资的意愿。韩乐认为，这是一股新兴的投资客，他们是中产阶级，没有特别精深的对于投资的理解，但有丰富的房地产购买经验，手里已经有了几套房产，认为手里有套房子对于未来自己的养老，给予子女等等方面都是个保证。“一种平衡中产阶级财力的手段。他们将投资房产视作一种储备，会是未来购房的主力军。”

　　纵观国内经济走势，目前正处于一个的微妙时刻。高姗认为，在政府4万亿投资的刺激效应下，在银行体系货币信贷猛增的支持作用下，国内经济复苏曙光初现。为了保持经济的平稳较快增长，央行表示还将继续执行适度宽松的货币政策，说明今后一段时期资本市场的流动性仍很充沛。在低利率水平下，推迟紧缩政策将进一步引发通胀压力和资产泡沫的放大。“在这个时候，选择能够对冲通胀风险的投资产品尤为关键。”

　　投资者老萧直言：“保值的意思是不怕通货膨胀，现金是抵御不了通货膨胀的，而房子可以。”近来，持老萧这样想法的投资人不在少数。据一位豪宅操盘手透露，为了寻求一个通胀跟紧缩之间的博弈平衡，上海、杭州、深圳、北京，只要是一线城市就有投资客的身影，“都在出手买房，丝毫没有减弱，只是短线炒房现象已较为罕见。”

　　中易安市场总监徐东华用一个例子道出个中奥妙：比较健康的房地产市场，其房价应该与本国经济上涨幅度相等。按照中国经济年均8%的增幅，如果一套100万的房产持有10年并保持年均8%的上涨水平，10年之后，其房产价值就要达到215万左右。“这将有效的对抗通货膨胀，起码可以做到自己资产不至于贬值。如果再把房产投放到租赁市场，租金的收益以及用租金收入进行的再投资，会让房产所创造的价值变得更大。”

　　北京中原房地产经纪有限公司董事总经理李文杰做出了这样的判断：“下半年的投资性是能够支撑市场的。”