卖家赢了上海
2009-07-24 00:00:00   来源：

 

似乎是一夜春风,冷清了近5个月的上海房产交易所变得好像一只饱满的石榴,挤挤挨挨的人群使得大门再也无法合拢。中原地产（上海）市场三部高级总监盛洁接受《地产》采访时说,虽然预测到春节过后会有一个小阳春,但没想到市场的反弹来得如此活跃。

 

　　楼市全面复苏

今年1月至今,上海全市住宅新房的月度成交量连续3个月保持上涨态势,且连续2个月维持在150万平方米以上的高位。5月,上海住宅新房成交面积达到211万平方米（不含动迁配套）,较此前创下16个月来新高的3月大幅增加了31.87%,创下了18个月以来的最高纪录。

　　中原地产（上海）事业一部高级总监沈增泉接受《地产》采访时谈到,三四月份上海楼市中开始重新出现了排队抢购、托关系找房子的现象。4月28日,位于上海南翔板块的金地。格林世界推出今年的第一批230套公寓,即使选择在非周末开盘,当天下午已经售出近200套。两天后加推的100套房源,价格也随即由11000元/平米上涨到11500元/平米。 “我们初步确认了这不单单是刚需的释放,而是完整而全面复苏的开始。”

　　有业内人士透露,世茂滨江年初原定销售计划回笼资金8亿元,到4月份已完成了12亿元,随即修改计划将全年指标增至25亿元。上海四五月份的成交量已经接近了2007年的最高值,甚至在部分区域,销售价格已经超越了历史最高值。“5月份的时候,已经很少有人怀疑市场是否真的回暖了。”

　　五一期间,两大假日房展会分别于浦西、浦东同时举行,参观客流是去年同期客流量的两倍。与此同时,前来看房的市民默默发现,开发商的促销语境也发生了转变。与3月份春季上海房展会上动辄“抄底”、“最低价”的广告横幅相比,此届展会不仅鲜见“低价”字眼,就连优惠折扣力度也明显缩水。即便如此,依然没有抵挡住上海市民的购房热情。据主办方透露,浦西4天展会成交金额近20亿元,创下历史新高。

　　在克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁丁祖昱看来,上海整个房地产市场已经走出低谷,进入上升通道。 “上海楼市的真正底部出现在去年的九十月份,2008年11月以来,成交量已经连续6个月同比出现上升。”只不过在人们看来,2008年11月、12月和2009年1月的升幅并不明显,被理解为底部盘整。2009年2月,伴随企业加快销售,市场出现了比较好的局面。因此,3～4月份的成交量“井喷”,并非出于突然。

　　丁祖昱认为,本轮楼市旺销总体可归结为三个主要原因:分别为银行信贷政策的支持、去年二季度后压抑的刚需释放与房价的可比性回落。“实际上,首付20%、贷款利率优惠七折等去年已出台,再加上降息,这些政策使得房价被打了七折,令购买力至少提高了30%,这是最重要的一点。”

 

　　回弹性上涨

　　一份对沪上200多家在售主流楼盘的调查报告称,上海60%的主流楼盘出现了不同程度的价格上涨,但总体看来,涨幅并不大。据中原地产提供的数据显示,5月份上海住宅成交均价为13910元/平方米（不含动迁配套）,同比仅上涨了1%,环比也仅上涨了3%.6月第一周的成交均价为13900元/平方米,比前周下跌5%.“实际上,上海经历过2005年的深度调整,大家已经上了一课,基本上非理性的涨跌不是特别显著了。现在上海的发展商整体来讲还是比较谨慎的,调价也不敢太高,大家都对价格比较敏感,一旦出现太大幅度的增长,成交量马上就给你颜色看。” 中原集团董事程对《地产》记者谈到。

　　因此,上海并未出现“价涨量跌”的情况,发展商尤其是大盘更加不敢轻举妄动。他们宁可通过一点点的放量来制造短期内的供不应求,为价格提升带来合适的理由。“发展商也比较谨慎,整个市场在定价方面都比较成熟,适当提价是通过销售策略小量供应,像挤牙膏一样一点点加。也有一些把前期优惠缩减和取消,因为卖的好的东西通常不减价。这种情况在中心区,相对来说供应比较稀缺的楼盘上特别明显。”程道。

　　如此看来,在全市新房成交量的环线结构变化不大的情况下,房价持续上涨,似乎更多地与多数开发商停止促销力度,导致大部分在售楼盘房价（报价）普涨有关。

　　丁祖昱则认为,目前价格提升明显的楼盘,都是去年跌价厉害的楼盘。“去年跌的最厉害的是中环附近的房子,跌了30%以上。有的项目从去年1月份最高点2万元/平米,跌到10月份的最低点1.3万元/平米,现在又慢慢涨回到1.7万元/平米左右。”

　　其中,位于闸北区的惠芝湖2期嘉宁荟,作为大宁国际社区标志性住宅项目,在一期交付入住后,已然成为标志性的高尚成熟居所。而在去年年底市场最差的时候,均价也曾由20000元/平米直降到14000元/平米。“马上就被抢购一空了。”5月末《地产》记者走访该楼盘时,处于尾盘销售阶段的项目均价已上扬至25000元/平米左右,仅有一栋楼因会所的遮挡,6层以下的房源给出了18500元/平米的优惠。

　　“上海的涨价行为是从北区先开始的,闸北与宝山这一带基本属于自住需求为主,房型比较实惠、总价也不高。”房价回弹之后,去年二季度后便开始观望的刚需纷纷出手了。“真实的需求是一定要释放的,上海固定人口1700多万,再加上流动人口也要1000万,这么多人在刚性需求上看的是比较明显的。”

　　记者在调查中发现,价格上涨的板块,不少是去年调整较大的一些板块,比如三林和九亭,在经历楼市暖意浓浓的局面下,价格率先回调达到2007年的高峰期。“这些地区相对来说可开发土地的供应比较充足,新盘也多一些,伴随交通、环境的改善,显示出很强的性价比优势。”程分析道。

　　从个盘来看,一些成交相对活跃的中端价位楼盘更为明显,这些楼盘对于全市成交量有较大贡献,不过其涨价的真相,却被全市新房均价所掩盖。包含婚房、改善性住房、回迁房与新移民在内的四大刚需,促成了总价150万上下的公寓物业旺销与价格上扬。

　　万科金色里程向来是三林地区具有标杆性质的成交活跃楼盘,在上海楼市最高峰开盘以来,楼盘价格一直在区域内首屈一指。去年十一假日楼市房展会上,金色里程公寓房的报价巨幅降至14000-15000元／平方米左右。今年,在最近的五一假日房展会上,万科推出金色里程的压轴公寓房源,均价已经回归17000元／平方米——与2007年楼市最高峰时的报价水平相近。与此同时,作为金色里程的联排别墅部分,万科红郡园的联排别墅报价（均价）甚至升至30000元／平方米。

 

财富储存方式

　　同时,近期上海房价稳定于高位,跟高端楼盘成交活跃亦不无关系。内环内某高档公寓项目在经历了长时间的“沉默”后,5月底一周之内售出44套,均价近57000元/平方米。数据显示,5月上海均价30000元/平方米以上的高档住宅成交面积为12.54万平方米,与2008年同期相比几乎翻倍。

 “上海中心区的房价,很大部分已经通过地价反应出来了,地价在这样的一个水平,有一些区域房价的可调整空间是不大的。土地的增长,即使去掉房屋的折旧,房价还是增长。”程认为。

　　由此,某种程度上可以判断,高端楼盘的热销也是推动上海房价上扬、并维持高位运行的一大原因。“在这个周期内,表现好的就是高低两端,均价2.5-3万/平米的产品就会比较难受。定价比较高的发展商,在品质等各方面都会有比较大的保证。”盛洁表示。

　　与刚需不同,高端物业的旺销与价格上扬根本上是财富人群对于财富的一种储存方式。在中原近期的成交记录中,甚至有客户直接留下2000万,令其代为寻找合适物业。“成交在五六千万甚至上亿的高端豪宅,慢慢开始有所复苏,这些来自非常有实力的财富阶层。”程分析道。

　　出于对经济发展的不确定性,财富阶层仍然认为置业是储存财富的相对安全方式。“此外,一些私营企业由于最近取得的一些现金,并没有再投到自己的再生产中去,可能也转移到了房地产。”

　　另外,从上海的高端市场来看,今年中央政府给出国际航运中心和金融中心的两个定位,也将对上海产生深远的影响。“比如南汇划入浦东来说,从整个城市规划方面肯定会有很好的帮助。”盛洁对《地产》谈道。

 

　　量价的脆弱平衡

　　“事实上,我们现在的售价,与去年最高时期相比,仍然相差有20%左右的空间。”上海某不具名开发商告诉《地产》记者。

　　去年,很多开发商由于资金链过于紧张,不得已才割肉换血。“今年以来,市场的资金面变得宽裕,特别是开发贷款的取得明显更为容易了。资金链的紧张大为缓解后,开发商对于价格和利润空间的想法可能会高一些。”沈增泉解释道。

　　“我的感觉是,现在关于价格和交易量之间的平衡还是比较脆弱的,敏感度很高,这个时候大家心里都不是很定,不是认为肯定没问题了,下半年到底怎样,谁也不知道。”关于量价齐升的持续性问题,盛洁如此回答。

　　上海目前的成交量已经达到了历史的一个高位,而市场总会有一些起起伏伏的波动,不可能一直在高位运行,那么这种现状到底还能持续多长时间？

　　“开发商对于价格的预期多以平稳为主,这也是因为经历了2005年的调整,整体上海市场相对来说更加理性与成熟,区域的布局也相对成熟,像2005年大幅度的追涨,其实买卖双方都不希望出现。”程表示。

　　“平稳”虽然还是目前的基调,但未来的房价是否会“脱缰”？目前还不好说。6月11日,上海土地市场出现了数年来最疯狂的一次的争夺。当天成功出让的今年第35号公告7幅土地中,5幅地块成交溢价均超过100%,其中包括7个月之前曾惨遭流标的青浦华新镇地块。如此激烈的竞争,似乎意味着开发商对于未来楼市价格的期许正进一步提高。

　　此外,未来一段时间,房子的“供不应求”也许将直接影响房价。截止到5月份,上海大概有670～680万平米的存量房,按照目前每月180～190万平米的消化速度,预计仅需要4个月左右的时间就可以消化。同时,由于去年开发商减少了开工量,导致下半年总体新增供应量不会明显增加。如果销售依然保持目前的旺势,供需之间的矛盾使得开发商即使想不涨价,亦不可得。

　　不过,就丁祖昱分析,上海楼市三季度相比二季度将压力略大。首先,前两个季度成交量的释放使得有效需求得到大量快速消化,会出现需求下降情况;其次,随着回暖,很多去年停建或缓建的项目开始恢复工期,启动并快速上市,导致供应量增加;第三,二季度后价格上升的压力也会对需求产生影响。因此,环比三季度购买力总量将减少,整体成交量会进一步下滑。

　　“对于上海楼市,还有一个题材是没有实现的,就是世博会,奥运会之后大家对中国如何做这些事情,已经有明确的预期了。”盛洁道。