收紧二套房贷是明确信号 房价短期内仍会上升
2009-07-22 00:00:00   来源：

 

启动地方政府救楼市机关的杭州市,开始悄无声息地收紧房贷。

　　据《上海证券报》报道,杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径,从原来的首付两成、享受七折优惠利率,调高到首付四成、利率为基准作为参照的标准。在债券市场，基准债券通常指最新发行的、发行量较大的一期债券，其流动性往往是最高的。利率的1.1倍。

　　杭州是房地产一线城市中的热点,房价之高经常执国内房地产市场之牛耳。从去年年末开始的房地产救市政策,配合天量信贷与资产泡沫指资产价格狂涨至预期将会大幅逆转或崩溃的程度。的预期,导致房地产一步跨越房观调控期,一线城市的房地产价格直接连上了2007年房地产泡沫高峰期。

杭州与北京、上海等地一样,进入房地产泡沫酝酿期。主要标志是:一,房地产成交交易商口头确认一笔交易的用语。量放大,接近或者超过历史高位。统计局公布1～5月全国商品房销售面积为24644万平方米,同比增长25.5%。今年上半年,杭州市商品住宅成交量为31284套,除去经济适用房后,成交量为28961套,比去年同期上升194.9%,比2007年同期上升75.6%。远远超过2500套的均量;二,房价上升。今年4月以后,商品住宅价格开始反弹,到6月份反弹幅度跟2月份相比,在15%左右。目前杭州市中心部分楼盘价格,已经超过2007年最高水平。三,投资客超过20%以上。据中原地产的统计,目前杭州新房4成以上是投资性购房者,在今年4、5月份集中进入,这样的投资客比例已经是历史高位。

　　购买二套房被市场公认为投资信号,收紧二套房贷发出了银行抑制投资在住房消费中占比的明确信号。

　　收紧二套房贷可以起到一定的效果,但是用处不大。购房投资者基本上看的是投资风险与预期收入,只要房价继续高涨,能够抵销购房成本,为了抵御通胀预期,投资性购房仍然会源源不断。如果房价上升预期能够轻易抵销利率上升1.1倍的成本,可以想像,投资性购房还会源源不断。在金融危机发生之前,政府一直在加息抑制房价,结果是烈火烹油,越烧越旺,原因就是投资者看到房地产上涨预期没有发生改变,政府真想釜底抽薪的话,只有两种选择,通过人民币升值指对货币的官方面值或中心汇率正式地向上调整，与之对应的是“贬值”(devaluation)。扑灭通胀预期,或者通过加征房产交易的资产利得税,使投资客收益大减。

　　杭州还有特殊性。杭州是浙江省省会城市,是个传统的有山有水的宜居城市,浙江民营企业发达,由于目前中小企业受制于产能过剩,纷纷从实体领域撤资投向资产品市场,导致杭州的房价一发不可收拾,这两年杭州房价之所以能够站在国内房价巅峰,民间资金的逐利性功不可没。不仅杭州,从上海、深圳等地的情况来看,今年4月开始是投资客进入楼市的高峰期,说明实体经济领域资金流出与房地产预期上升同时发生。更要命的是,这批投资客大多以现金交易,而不会运用信贷杠杆,与北京的山西煤矿主购房模式有异曲同工之妙。

　　目前这轮经济周期指总体经济活动周而复始的一种波动。 一个周期包含衰退(recession)、复苏(recovery)、顶峰(peak)及放缓(slowdown)四个阶段，由一个顶峰到下一个顶峰通常需要5～10年时间。与2007年不同,当时是通胀预期无法抑制,CPI到6%的高位,而现在并非传统型的通胀周期,而是实体经济紧缩与资产泡沫发作同时存在:我国的CPI与PPI同比还是负数,全球经济被产能过剩困扰,还处于通缩状态;而某些基础大宗商品价格已经恢复历史高位,房地产价格在一线城市回到历史高位。投资者犹如惊弓之鸟,左眼盯着利率与大宗商品价格,右眼看着房地产市场,如果政府上调二套房的交易税费,或者大范围地上调二套房贷利率,甚至严查几个假按揭利率,就会使房地产市场下行。原因很简单,这一轮是政策与资金推动的市场,而不是通胀周期推动的市场。

　　但政府与央行是否愿意打压房地产市场呢？恐怕未必。目前实体经济乍暖还寒,如果房地产市场受到打压下行,财政的非税收入将大大减少,这是地方财政不可承受之重,同时,房地产成交量与投资量下降,可能使GDP保八信心不足。所以,银行选择了杭州这样的房地产泡沫明显的城市进行试点,而不会在全国范围内大动干戈。谁都不知道下一步政策是什么,一切根据实体经济数据进行适时微调。

　　杭州这个地方政府救楼市的先发地,率先收紧二套房贷,仍然是个明显的信号,房地产资产泡沫已经引起有关部门的警惕,他们试图将房地产风险控制在一定范围内,做到不增加银行风险,不激怒太多尚未购房的中产收入夹心层。

　　注:银监会7月17日披露了银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话,其中明确表示要控制贷款风险,严格执行“二套房”标准。2008年10月开始以“改善房”为幌子的二套房贷放松时期过去。

　　房价短期内还会上升,资产泡沫造成的通胀预期十分猛烈,除非下猛药,否则无法抑制。有治本药,谁也不敢拿出来,怕成为经济罪人。

　　收紧二套房贷说明,决策者认识得很清楚,资产泡沫是房价上升的主因,其他不过是口实。

　　晚上《东方时空》连线中,对此有较为详细的阐述。

　　7月18日在武汉“名家论坛”演讲时说,不会买房,不是道德原因,而是疯狂之事没有什么能够持久。