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现在的别墅产业市场变化莫测。正如茅于轼所说的，房价高是因为百姓太有钱了。
在采访观澜湖副总经理洪铭阳的时候，洪铭阳十分的繁忙，他向观点地产新媒体透露，观澜湖当天卖出了5套别墅，每套别墅都在3000万以上。不过对于别墅的热卖，洪铭阳表示感到莫名其妙，他认为现在的别墅产业市场变化莫测。正如茅于轼所说的，房价高是因为百姓太有钱了。不过洪铭阳认为这种突然的小高潮是或许因为这个价位的空间在深圳是找不到的，或许因为别墅太过于稀缺了。现在购买别墅资产对于大家来说都会有很大的帮助。另外，金融风暴以后，大家对资产的配制及理解重新调整了，对于别墅的投资，也有一定的调整。
以下为观点地产新媒体对观澜湖洪铭阳的专访实录，更多详细内容将刊登在《观点》杂志博鳌特刊。
观点地产新媒体：观澜湖的房子最近怎么那么热卖？
洪铭阳：搞不懂，我也觉得也是挺莫名其妙的。
观点地产新媒体：怎么看待房地产里的金融危机？
洪铭阳：自改革开放这么多年来，中国从来没有真正经历过金融危机，大家对经济危机也没有理论上的认识。这不单是我们，很多专家都摸不清头脑。不过在房地产上，经济危机并没有体现出来。
观点地产新媒体：你对目前的别墅市场有什么看法？
洪铭阳：我觉得这个产品首先是稀缺性，未来的升值的潜力是无估量的。第二，国家已经明确别墅这种产品的市场了。虽然有些发展商通过提高部分容积率，把某些别墅变成联排。但这种产品真的是非常稀缺。未来的市场是根本不需要担心的。
观点地产新媒体：你对联排别墅的看法是？
洪铭阳：就国内来讲，大家都是营销高手，会联排、排屋包装成别墅。国内的市场也认可这种包装。而国外的价格高低看地理位置，如果你在纽约第五大道，不要说一个联排，就仅是一个公寓，也是天价了。但联排从某种角度来讲，他不属于别墅的概念，真正的别墅一定是独门、独院、独户。但目前的中国普遍把联排别墅看成是真正意义上的别墅了。
观点地产新媒体：中国现在的别墅产业是怎么样的状况？
洪铭阳：第一，其实有些的别墅在某种程度上已经变成社会主义新农村的概念。第二，目前的别墅都处在是核心城市周围，或者在度假型的以旅游为主的城市，像是海南岛。而城市中心已经没有可以容纳别墅的地了，而且在这些地方建设别墅，从投资回报来讲都不是很划算的。所以在市中心，包括在核心城市，大概20到30分钟车程之内的独栋别墅都已经成为一个稀缺品。另外，北京、上海、广州、深圳四个地方的市场完全是不一样，因为别墅都是以本地消化为主。现在的别墅除了占据核心城市的生活资源之外，大部分的别墅是以景观资源和独特的地理位置来打卖点。
观点地产新媒体：所以说在观澜湖置业的业主大部分是本地的？
洪铭阳：观澜湖相对一点特殊，观澜湖的业主来自于与深圳长期有往来的全国各地。不过，这些业主之所以会在深圳购买高档的物业，其实是因为他跟深圳有长期往来，或者在深圳投资，存在着这么一个需求关系。另外一个是业主对深圳市场将来有一个预期。例如，退休以后在深圳生活等等。总的来说，观澜湖的业主以本地市场为主，结合了与深圳有各种名义往来的全国性的客户群。
观点地产新媒体：就是说一定会跟深圳有联系才会在观澜湖置业，如果没有关系，他大多数不会选择在深圳。虽然他是一个很稀缺的资源，他还是不会选择来这里投资，是吗？
洪铭阳：没错，投资要么是本地自己熟悉的市场。如果没有任何往来的的话，最多度个假，业主在需求上还是存在明显的区域性。
观点地产新媒体：有人说深圳房地产缺乏人文气息，您怎么看待深圳的人文建筑？
洪铭阳：第一，深圳是一个比较具有先进营销手段的核心城市；第二，深圳本身具备沙海资源，在全国的绿化率这方面是比较高的，同时也是一座花园城市。这个基础上，大家可以看到深圳在每个园林设计和园林规划上都下了很多功夫和力度。如果有人认为深圳房地产设计的规划缺少人文设计与规划，那么我认为这是对深圳的不了解。
其实深圳的几个小区做的园林规划都是做得很出色的。此外，深圳的气候是属于亚热带气候，所以深圳的园林规划不是说买名贵树种来包装就可以的，是需要根据深圳特定的环境决定的。真正的园林规划是可以使整个小区和居民在整个社区里面能体现出和谐性，而不是巨资打造一个园林就可以体现出来的。
关于人文性，我认为深圳是一个年轻的城市，年轻的城市有它本身的特色，具有相对的人文观。深圳的空气质量，绿化率都要比很多城市要高。个人认为，除了国际化不如北京、上海之外，从生活的便利性与宜居程度这两个角度来讲，深圳是比北京、上海强的。而深圳这个年轻的城市是现在只有30年的历史。深圳与北京、上海就比较就好比一个30岁年轻有为的人跟一个高龄的国学大师相比，论水平，肯定是国学大师高。但是30岁的年轻人有冲劲，对生活无比的向往，他一直在学习，这是国学大师没有的。
人文是什么，人文不是包装而成的，人文是需要历史沉淀的。深圳具有自己特有的人文，这是在北京、上海感受不到的，同样北京、上海的人文也是在其他地方感受不到的。广州与深圳距离很近，但是两地的人文是有明显的区别的。
观点地产新媒体：所以您认为深圳的地产是做得十分成功的？
洪铭阳：对，深圳的房地产做得是相当成功的。无非就是城市规模的问题，限制了房地产的发展。深圳大型的房地产商不多，但是深圳的品牌发展商很多。因为深圳的地域限制与整个深圳发展的模式，国企、私企之间共同发展。不像上海、北京、广州会有大型房地产国企，有超大型的盘，这些国企盘下的一个小区可能比深圳的一个项目大，所以这不能横向对比的。这应该是一个基数，一个平均值的对比。在土地的面积与价值平均以后，大家会发现深圳是做得十分不错的。要知道，深圳是人均GDP超过上万美元的。
观点地产新媒体：深圳有万科模式，华侨城模式，观澜湖模式等，您能解释一下观澜湖模式吗？
洪铭阳：观澜湖跟万科不一样，万科是以走产业化路线的人，华侨城以大众休闲综合性的，观澜湖是以体育休闲为主。华侨城欢乐谷、世界之窗这些旅游性的项目来带动片区的开发。观澜湖是以高尔夫为龙头产业的体育类休闲产业为主，拉动高端服务业的综合休闲体，大家都在做休闲产业。房地产产业里面还有很多细分的，观澜湖的模式就是刚才提到的以高端休闲产业，高尔夫为龙头的综合性的体育休闲渡假，地产的综合性发展的一个形式。
观点地产新媒体：观澜湖里高尔夫别墅模式容易被别的类似地产商超越吗？
洪铭阳：谈不上超越，这是两种不同类型的产业。第一，现在国家已经不再提高尔夫和别墅了，所以稀缺性强了。第二，观澜湖的高尔夫跟别的球会不一样。有的球会在市中心，开发早。观澜湖是把一块荒地做到土地价值被提高的，这通过几十年的努力，是从零到现在做出来的。
竞争形式包括开发模式还不能完全走到一样。包括产业结构的形式，在这方面还是有各自的优势。高尔夫不是在市中心，只有把这个品牌做强做大，才能吸引人。观澜湖高尔夫这个产业上，这个产业的投资拉动整个区域经济的营销环境，居住环境还有税收环境。观澜湖经过这么多年的发展，其实被政府沿着这条线划成分控制线，在这个基础上绿色被无形的保留下来了。
观点地产新媒体：如何解释做强做大？
洪铭阳：这个做大做强，不单是观澜湖自身品牌。当一个产业做到全球最大的时候，他已经不单纯是一个企业的品牌了，而早已经是一个城市、一个区域、一个国家的品牌了。大家说海尔，海尔中国造，海尔走遍全世界，海尔在海外涉场，不管他亏还是赚，他的形象政治意义远远高于他的收益，象征意义更高于他的收益。同时他代表了国家的形象、实力。观澜湖是全球最大的球会，不是每个国家能够养的起的，盖是盖的起，这是很关键的问题。
观点地产新媒体：观澜湖是一个高尔夫球场，也是一个地产公司，您是怎么看待高尔夫和地产的结合？
洪铭阳：相互借鉴，不能单纯的强调高尔夫，地产脱离了品牌，其实只是一块地而已。如果没有这个品牌，这个地产就不会有这么高的价值。但是只是一味的从企业生存和发展来讲，高尔夫是一个长期回收的。投入很高，但收益非常小。要继续发展，只有靠地产模式来带动资金的回收来扩大发展，这是相辅相成的。地产脱离了球会价值就没有那么高了，就是说球场内和球场外的区别。
观点地产新媒体：观澜湖已经有15年历史了，观澜湖曾经遇到什么样的障碍呢？
洪铭阳：最大的障碍就是超越自己，做到世界最好了，只是如何在这里面做到更进一步做到拉动内需的作用，同时让这个品牌再上一层楼。另外一个障碍是国家队高尔夫征税的问题。目前，中国高尔夫产业的税收是很高的，高尔夫产业虽然是体育项目，但是国家是以娱乐税来征收的，这大大的限制了中国的高尔夫事业。当然，这跟国家的环境也有关系。而我觉得你说的障碍我觉得是如何把人文沉淀拉到更高的水平吧。
观点地产新媒体：观澜湖的发展只有15年，是相当年轻的，您认为只要通过时间，观澜湖的牌子越来越香，是吗？
洪铭阳：是的，例如奥古斯塔高尔夫球场，做到几十年甚至几百年，而且是在全球经济发达的国家，受到众多明星追捧的区域。在中国，观澜湖要做到世界最大，做到世界最大同时我要追求品质，让全球的高端人士关注到中国，关注到深圳，进而他在消费的时候，全球性的消费，拉动内需的有效的手段。我觉得拉动内需是让有钱人消费。普通老百姓的钱不够用，但有钱人他没有财务危机，已经进入了财务安全区的范围内了，多余的钱可能会拿出来消费，如果不拿出来，那消费什么呢？让他有一个理由，进行长期性的消费。
高尔夫是一个拉动内需比较好的产业，让有钱人去消费，同时也集中了全球能够打高尔夫的人，这些人无论是在时间上、金钱上或者是整个社会地位上略高于一般的企业的职员。而我们通过高尔夫球，全球关注到观澜湖，关注到深圳，关注到中国这个区域，这些关注的人是全球精英人士。我们带动的是对中国的进一步的了解，同时也为我们地产业增加了任何一个球会，任何一个地产商没有的人文价值观和人文环境。人文环境是大家通过时间，形成的持续性，逐步沉淀下来的文化。
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