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全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，严防土地资本杠杆运作频造市场“泡沫”
“现在土地这块存在变相炒地皮的情况，”而且，“局部的泡沫已经形成”。针对近期“地王”频出的现象，国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云这样对《瞭望》新闻周刊表示。“目前来说，土地对开发商来说更多是一种资本运营的工具，变相炒地也就很难避免”，他对当前经济环境大背景下众多利益因素驱动“地王”频现甚是担忧，“风险肯定存在，而且还比较大。”
一个月的时间里，北京的“地王”纪录已4次被刷新：5月21日，富力地产以10.22亿元的天价拿走的广渠门外10号地，超出挂牌起始价近4倍；6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元的高价刷新纪录；仅隔一天，成都中泽置业以19.6亿元拿下北京奥运村地块；6月30日，中化方兴以40.6亿元的天价拿下新“地王”——北京广渠路15号地块。
这段时间，国内多个城市住宅用地市场日趋活跃，成交价格也接连走高。在一些城市，“地王”之声再度响起。业内人士告诉《瞭望》新闻周刊，“一方面，对沉寂多时的土地市场来说，这是积极的现象。但另一方面，如果‘追涨’心理扩散，地价涨幅过高、涨速过快，便存在产生‘泡沫’的可能，对房地产业将带来不利影响。”
实际上，在一些大城市，两三年前开发商拿下的若干个“地王”迄今还未开工，甚至存在“虚假地王”的现象。本刊记者采访发现，目前土地市场上“非理性”心理已有所抬头，一些大型房企对后市也抱有不确定性。受访的业内人士指出，“目前正是楼市调整关键时期，应加大对土地市场的管理力度，并对市场‘泡沫化’苗头保持警惕。”
“地王”凶猛
在北京广渠路15号地块竞拍最后关头退出的SOHO中国董事长潘石屹说，竞标前公司测算的“极限接受单价”（楼面价）是1.4万元/平方米，总价为35.4亿元左右。最后，为能拿下这块土地，决定把单价上调1000元/平方米，即1.5万元/平方米，总价大约为38亿元。但没料到，最后中化方兴会出超过40亿元的天价，其楼面价达1.6万元/平方米，且“这次出让合同是一次性付款，而非一般出让合同有半年以上付款期”。
新“地王”最近可谓遍地开花。比如6月11日，南京朗诗地产名下上海朗华置业有限公司以4.22亿元拿下上海长宁区周家桥街道91街坊地块，相比起始价翻了一倍，2.2万元/平方米的楼面价是今年上海新推住宅用地中的最高。当天成功出让的上海第35号公告7幅土地中，有5幅地块成交溢价超过100%。6月26日，经过80多轮竞价，保利地产(600048,股吧)(600048,股吧)以38.1亿元拿下重庆鸿恩寺“地王”。
知名港资开发商嘉华（中国）投资有限公司也参与了上述长宁区地块的竞拍，最后出价位列第四。公司助理总经理谷文胜说：“这块地位置很好，面价较小，所以门槛较低，我们在事先就预计竞拍会很激烈”。但最后关头，实力强劲的嘉华还是“知难而退”。他说：“我们原先估计溢价幅度在50%～70%之间，但无论如何都没想到会超过100%，2万多元的楼面价，简直难以置信。”
在不少人看来，6月地市的“疯狂”是5月行情的“升级”。中房指数系统的数据显示，5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。其中，超过1/3的住宅用地超出底价成交，平均溢价达56%。
潘石屹在接受本刊记者采访时表示，每次地王的创造者，几乎都是房地产行业之外的企业或房地产行业中的黑马。他们缺乏房地产开发的经验，往往对成本和付出估计不足，对市场的销售价格又过分乐观。
局部市场“泡沫”已成
公开资料显示，北京广渠路15号地块周边房价目前已达每平方米1.6万－1.8万元。一些业内人士分析，以中化方兴开发酒店、写字楼等项目的经历看，广渠路15号地块很可能被开发成高端商业地产，单价不会低于3万元/平方米，否则“很难赚到钱”。不少媒体近日惊叹：这一地块周围的房价将进入“3万元时代”。潘石屹认为“竞标者已经失去了理性，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”
邹晓云也认为，“局部的土地市场泡沫已经形成”。其表示，如果当前这种炒地或者抬高地价的方式持续下去的话，则可能引发所有的土地价格都上涨。在当前供地制度并不完善、供地计划并不透明的情况下，下半年随着供地的减少，仍旧有引发疯抢的可能，而这至少会对区域性的房屋价格有一个抬升的作用。而当下的情况是房价上涨，但成交量却不断在下降，这存在着引发整个房地产泡沫的危险。
上海本地一知名房企负责人认为，与前两个月相比，现在土地市场除价格更高外，还出现了两个新特点：一是一些资金雄厚的国有企业开始进场拿地，二是外地企业在京、沪等一线城市十分大胆，表现活跃。他说，由于土地开发至楼盘上市至少需要两年时间，所以开发商拿地更多是出于对未来市场的考虑，其在心态上可分为两类：一类对未来楼市并不看好，不敢轻易追进，包括一些大开发商也心存畏惧；另一类则不管短期有没有波动，看好长期，“赌涨”未来。
针对土地市场的各种担忧不无道理。比如，广州在两年前也经历过“地王”热。不过，知名房地产代理商合富辉煌的统计显示，2007年广州出让的土地中，有27宗地块楼面价超过了当年4622元/平方米的土地成交均价，从而成为各种“地王”。但到目前为止，未售或未动工的“地王”还有24个。广州市国土管理部门还介绍，这其中出让均价最高的8块地，未按约定完成土地出让手续，拍卖会上举牌了，把土地交易价格推上去了，但之后没有人办理后期签约付款手续。有关媒体称之为“虚假地王”。
一些分析人士还认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫甚至会被快速吹大。
邹晓云则为本刊分析说，近期的“地王”之所以具有国有企业的背景，主要是宽松的信贷资金经国有企业之手后并没有真正投入到实体经济，而是流向了房地产市场。在去产能化的过程中，社会需求基本处于饱和状态，因为缺少有效需求，企业拿到资金后一般不会用于生产能力的建设，而是把大量资金投入到股市和房地产市场。而中国的房地产金融体系并没有传导和分散风险的通道，如果出问题，照单全收的必将是银行体系。地产贷款的金融风险就可能被放大，极易引发系统性风险。
值得注意的是，由于目前房地产信息传播快速而透明，“地王争霸”的火爆场面很容易直接通过大众传播途径传导至楼市。谷文胜说：“现在路边看报纸的大伯大妈都知道北京、重庆的‘地王’卖了多少钱，你说购房者心里慌不慌？”
在上述北京广渠路15号地块拍卖后，搜房网发布的一项调查显示，52%的网友认为该土地的拍出价格过高，57.3%的网友认定该地块开发后，房价将会在2万～3万元/平方米，33.7%的网友认为房价会在3万～4万元/平方米，甚至有部分网友认为房价将会超过4万元/平方米。超过六成的网友认为“如此高的地价将会对区域房价产生决定性影响”。
本刊记者调查中发现，面对火热的土地市场，一些开发商也陷入两难之中。一位一向比较稳健的大型开发商告诉《瞭望》新闻周刊，良好的楼盘销售和丰厚的银行信贷授信，使公司目前可以动用的资金超过100亿元人民币。但他说，现在公司在“买不买地”的问题上非常为难，“如果不买，万一后面继续涨价怎么办？如果买了，将来的房价有没有利润可言？”
调控“关键期”
业内人士认为，我国经济目前正处在企稳回升的关键时期，基础尚不稳固。巨额信贷投放到房地产市场，会挤占制造业、民生工程，造成楼市供需两旺的假象，加重通胀预期。短时间内资金过度流入房地产业，这种现象不符合经济健康运行的逻辑，也无助于经济基本面的良性改善。不仅不能有效拉动内需，甚至成为抑制内需、对冲其他实体经济部门复苏的负面因素。
业内人士认为，“眼下正值楼市调整关键时期，应对土地交易可能出现的‘泡沫’现象保持高度警惕。”
首先，应加大土地市场管理力度，严查开发商“捂地”甚至凭空“炒地”等行为。广州市国土资源和房屋管理局相关负责人最近公开表示，针对近年来在土地拍卖中出现的一个个“虚假地王”，广州市国土部门目前已经初步拟定处罚意见，待上级主管批准后即对这些炮制“虚假地王”的相关责任单位严厉处罚。
受访的多位开发商表示，目前政府推地速度和数量还“不解渴”，建议加大推地量，这既能保证后市供应，也可对眼前飙升的地价起一定抑制作用。嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜还建议，政府应向社会公布明确的推地计划，至少要让开发商、公众掌握未来6个月或10个月等一段时间内的土地供应，从而稳定土地市场的预期，也有利于开发商制订合理的买地策略，减少竞拍的突然性和非理性因素。
中国房地产业协会副会长顾云昌日前也公开表示，楼市平稳的关键还在于土地供应，每个城市需要有滚动性的土地供应计划，通过预计需要多少楼盘量来推地，保持相对稳定的供应节奏。
上述上海房企负责人认为，对于市场，政府不宜贸然出手干预，但可以通过保障性住房的建设对地价、房价产生“间接影响”。他建议，政府应加大保障性住房的供地、建设力度，制定切实可行的建设规划并稳步推进。
长期调研国内楼市的上海市政协人资环建委员会的专家，最近在一份调研报告中建议，要改变土地“招拍挂”中“出价高者”中标的简单办法，采用对规划、设计、环保、配套、房价等综合评估体系，从而使土地出让价降到适当价位。此外，政府还应在土地出让中把短期和局部利益让渡于民，取消不合理的土地增值税等税费，将契税由每一次交易征税改为一级市场出售一次性征税或交易差额征收契税；三是适当提高郊区建房的容积率标准，合理提高中心城区住宅容积率。
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