房价总体向上趋势不会变 关于近期国内楼市的认识
2009-07-12 00:00:00   来源：

 

2009年,国内房地产市场经过一年左右的调整开始出现回暖。北京、上海、深圳等国内一线城市和各主要省会城市房地产市场日趋活跃,销售量大幅增长,房价逐步上升。同时,北京等地土地市场也开始活跃,“地王”现象频频发生。市场的回暖,尤其是部分城市房价的快速上升,不但让广大普通消费者无所适从,也让部分投资者感到担心,房地产市场是不是又来了新一轮的泡沫？对此,本人认为有必要对国内近期房地产市场尤其是房价有关问题进行合理解读,以便采取有针对性的措施,稳定房地产市场发展,促进广大普通居民家庭住房消费。

一、关于国内城市差异化房价水平的认识

　　首先需要明晰的是,不应把北京、上海、深圳的房价和其它城市的房价等同对待。因为,这些城市要么是国际化城市,要么是国内经济中心城市,其外向型程度高,财富聚集效应强。这些城市的住房市场不仅有本地需求,也有外地需求;不仅有来自全国各地的内部需求,也有来自境外的外部需求。总之,相对于国内其他城市,这些城市中相当多一些比较富裕的社会群体,因此其房价并不一定和当地城市居民住房消费能力相关联,而是和国内收入比较高的社会群体的住房消费能力相关联。由此可见,北京、上海等一线城市的真实房价,很难和本地居民平均收入水平挂上钩;如果按房价收入比这个指标来计算,可能会有十倍、甚至几十倍的差距,与4～6倍的国际平均值相去甚远。所以,这些城市的房价是有其特殊性的。

　　另外,我们还可以看到,除北京、上海等少数一线城市之外的国内其他大城市,如重庆、武汉、成都、沈阳等,其房价并不高,每平米也就4000、5000元左右,有的城市仅3000多元,而更多国内中小城市（地级市或地级以下城市）,其房价多在2000、3000元左右。由于,这些城市它没有形成全国性的经济中心,或者成为国际化城市,所以其房价体现不出这种财富过于集中而带来的价格高涨。它的价格水平体现的是本地或本区域的消费水平,跟本地居民收入水平基本挂钩的,房价收入比也不是很高。

　　因此,国内少数一线城市跟多数二、三线城市的房价是有差异的,不能因为一线城市的房价水平高、价格上涨快,就表明全国出现了经济泡沫或出现房地产热潮。即使北京、上海、深圳这些一线城市房价上万,甚至将来到2万元、3万元以上,我们都应该有区别的看待其房价。毕竟中国没有几个城市是真正的国际化城市或全国经济中心城市,因此不能拿它们的房价水平来衡量全国城市的房价水平,以及国内普通老百姓的总体消费能力。

　　二、关于区别化住房政策的实施

　　由于国内城市差异化房价水平的存在,各地住房政策应当有区别的实施,以避免宏观调控一刀切,并妥善解决不同城市普通居民家庭的安居问题。根据此原则,北京、上海、深圳等少数一线城市的普通居民家庭住房问题的解决,要跟内地其他城市有区别的对待。总体原则是,内地多数城市住房问题的解决基本上以市场为主,原因是房价与老百姓的收入水平比较接近,多数老百姓可以买的起,这样就可以少搞点保障性住房;而北京、上海、深圳等平均房价上万元的城市,应当更加关注本地普通居民家庭的安居问题,需要通过加大住房保障力度,解决其在高房价背景下的住房困难。因为,这些城市多数本地居民收入水平并不高,房价高企是因为外来的高收入者的进入把房价带起来的,这对于本的居民是不公平的。因此,本地居民尤其是收入较低的普通居民家庭,需要通过经济适用房等住房消费成本较低的政策保障住房,解决其住房困难,并实现其“居者有其屋”的愿望。

　　三、关于未来房价走势

　　关于未来房价走势,近两年来国内房地产界有多种说法。尤其是2008年全国楼市调整过程中,很多专业人士预测了多种模式:如L型,V型,W型等等。对短期趋势,我不想做过多的评述;就长期趋势而言,未来国内房价,应该是随着我国快速的现代化和城市化,继续保持波动上升的趋势。

 

　　中国现在的经济发展,有点类似于欧美包括日本在战后60年代那段时间的经济起飞和城市化快速发展。尽管短期有国际金融危机等一些干扰因素,但是改革开放政策的深入,经济出于低起点发展的中国,始终面临着巨大的国内物质需求,现代化和城市化进程不断加快,未来经济发展仍会保持10-20年的快速增长。因此,经济发展中的调整,应当始终是一个短期现象,长远来看,较快速的增长应是中国经济发展的主旋律。

　　同样,对于房地产市场而言,在快速经济增长和城市化背景下,增长是主旋律,调整也是一种暂时现象。从2008年房地产市场调整看,除北京、上海、深圳这些经济发达、消费潜力大、投资需求高的城市,出现了房价比较大的波动,很多城市房价实际上还是台阶式的上涨过程,有的城市干脆就没有调整,继续保持增长。因此,总体判断,今后国内房价将随着宏观经济的持续增长,随着社会财富的增长,长期保持向上发展的趋势。在这个过程中,房价也可能在短期内在部分城市出现泡沫,也可能有回调、回落或波动,但总体向上趋势应该不会改变。