楼市量价齐升 市场是否进入新泡沫时代？
2009-07-09 00:00:00   来源：

 

近期,楼市销售量不断上涨,楼价也节节上升,目前的房价已经接近2007年的水平,这不免引起人们的担心,房价如此快速上涨,会不会滋生泡沫？基于通胀预期下的疯狂购买房产保值是否夸张？下半年楼市的走向将如何？房地产市场是否又走进了新一轮的“泡沫时代”？

 

　　楼市现三高

　　房价高千元跳跃式根据最新统计数据显示,北京市5月份新开盘项目的整体均价为13925元／平方米,环比4月份每平方米上涨了1688元,涨幅达13．8％,而进入6月,其上涨势头依然凶猛,从有记录的开盘均价统计来看,欲开盘项目的整体均价为15764元／平方米,环比5月份其涨幅依然高达13％。

 

销量高价高市更高

　　尽管房价一再走高,但是销售却屡屡传来热销的声音。2007年抢房子的现象再次出现。

　　前段时间,在北京首城国际中心的售楼处,现场看房的人很多。可是销售人员只让记者登记了名字,并告诉记者7月份要开盘的房子就不用想了,肯定买不到了。日前,天洋城推出的520套房源已经成功售出460套,销售率近90％。位于广安门桥附近的华润置地・西堤红山二期开盘短短两天,实现销售金额10亿元,创下2009年京城开盘销售额最高纪录。

 

　　地价高土地也发烧

　　进入5月份后,土地市场似乎进行了一个180度的大转弯,从极冷转向极热,频频出现高溢价土地,溢价100％的地块比比皆是。进入6月份,土地市场更是疯狂,天价地此起彼伏,接近周边项目售价甚至超过售价的土地也开始出现。

　　5月21日,北京广渠门外10号地被富力地产以10．22亿元获得,成为北京单价最贵土地。时隔1个多月,6月26日,朝阳区奥运村乡地块拍出了19．6亿元的天价,刷新北京单价最贵土地纪录。仅仅4天后,6月30日,广渠路15号地拍出40．6亿元“全国地王”最高价,再次刷新北京单价最贵土地纪录,楼面价高达15320元／平方米。

 

　　泡沫将会带来的风险

　　实体经济严重失血在6月20日召开的首届西部金融论坛上,中国人民银行调查统计司司长张涛表示,此轮投资带动中国经济增长有一个明显特点,就是政府投资冲在前面,民间投资落后。“目前企业亏损的速度有所缓和,但民间投资的意愿仍不强烈,所以这个基础不是很稳定。”

　　即便是冲在前的政府投资也没有全部落到真正需要振兴的实体经济中去。近期,多份研究报告表明,宽松货币政策带来的大量放贷都进入了股市和楼市。

　　据国家统计局公布,今年前5个月城镇固定资产投资53520亿元,同比增长近33％,同时工业增加值、发电量等也有好转。然而,最为关键的出口却是近25％的负增长。

 

　　消费意愿严重下降

　　据中国人民银行2009年第二季度全国城镇储户问卷调查显示,45．4％的居民认为当前“形势严峻,就业难”,是1999年开展调查以来的最低水平,未来收入信心指数仅为3．4％,比去年同期降低了16．9个百分点。随之而来的是,居民消费意愿下降,仅有15．1％的城镇居民选择“更多消费”,降至历史最低;储蓄和投资意愿增强。

 

　　市场重现不理性

　　在房价和地价的飙升下,市场重现不理性情绪,并且有扩散的趋势。6月中旬,潘石屹还认为北京广渠门外10号地的天价成交是个个例,虽然不排除这块地会带动其他开发商的不理性行为,但是市场还是以理性为主的。半个月后,当潘石屹亲身经历了广渠路15号地拍卖现场后,很是感慨,认为“市场又疯狂了”。

　　华业地产副总经理陈云峰感觉到从北京、上海刮来的高地价之风已经到了二、三线城市,长春、大连等二线城市已经出现开发商争相拿地的现象。

　　与土地市场的不理性相吻合的是住宅市场从5月份开始陆续出现连夜排队购房现象。在售楼员不断提及的通胀预期和涨价信号暗示下,越来越多的购房者开始迷失,面对开发商推出的有限房源,购房者甚至产生了“只要抢到一套房子就行”的念头。

 

　　专家说泡沫

 

　　亚豪机构副总经理任启鑫泡沫分析:目前泡沫还不明显

　　理由:本轮房价的上涨行情发端于购房需求的集中释放,旺盛的购买力对价格起到了有力的支撑,购房消费更多的是真实的刚性自住需求,泡沫成分并不明显。

 

　　协成机构副总经理缪培丹

　　泡沫分析:资金入楼市产生更大泡沫理由:由于市场快速回暖给开发商带来足够的信心,土地价格也一路走高,可以预见,房价和地价将会相互影响,在一定时期内双双走高,楼市新的泡沫正在形成中。楼市价格的上涨速度已远超普通百姓的跟涨能力,如果下半年还处于“疯涨”的状态,那么楼市的泡沫将更加严重,楼市的再次调整将成为必然。

 

　　中原地产华北区总经理李文杰

　　泡沫分析:失控暴涨风险越来越大理由:现在楼市过热吗？有泡沫吗？我们最近看到的实际是房价持续在涨,但是租金却持续下降,房价已经要涨回2007年水平,但是租金却比最高时下降了20％~30％,背离情况越来越严重,现在购买房产出租的租金净收益不足4％,换句话说,楼市泡沫已经再现,出现失控暴涨的风险越来越大。

 

　　国家信息中心专家委员会委员高辉清

　　泡沫分析:有些地区已经形成泡沫理由:第一,今年即使销售量已经很大,但是库存依然不少。第二,未来中央要下力气建保障性住房,这些房子地段差不多,质量也不会相差特别大,但价格会相差很大,这些房子一旦推上市,此前高高在上的商品房价就会往下掉。