国土部“地价不变”从何说起？
2009-06-29 00:00:00   来源：

 

高房价到底是不是高地价造成的？现在似乎成了一笔糊涂账。

　　在6月23日国新办举行的新闻发布会上，国土资源部副部长鹿心社表示，目前在中国地价占房价15％-30％，平均是23.2％,这个水平远低于周边国家，因为美国是28％，日本更是达到60％-75％。言下之意，地价不是推高房价的罪魁祸首，高额的房价背后，政府并没有获得暴利。

根据鹿心社介绍，这项调查东部、中部、西部的620个房地产开发项目，不可谓不客观全面。但23.2%的数据还是容易让人迷惑，因为就在今年两会上，全国工商联提交的《房地产企业开发费用》调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。这个调查在2008年下半年完成，北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业参与，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目，数据也是实打实的。

　　一前一后，两个数据，都是关于土地成本，相差超过一倍。一个是官方，一个是民间组织，一个代表政府，一个为地产商代言。到底哪个数据更接近真相？

　　其实，两组看似矛盾的数据实际是两种表达。国土资源部所称的“地价”与全国工商联所指的“土地成本”并不是一个概念，国土资源部所指的“地价”更接近于“土地出让金”。而全国工商联所指的“土地成本”，其实就是土地综合成本，包括土地出让金和各种土地税费。也就是说，国土资源部和全国工商联的数据，都具有可信性，只不过，处于自身利益考虑，选取了不同的表述方式而已。

　　土地出让金只是房地产开发土地成本的一部分。地产商在购买土地时还要上缴契约税，通常每个房地产项目都有1-2年的建设周期，这期间，房地产商还要缴纳土地使用税，还有不少于5%的不可销售面积（公摊面积）的地价分摊，再加上土地增值税，土地成本在房地产成本中的比重自然不低。至于是不是达到了全国工商联提出的58.2%，仍需要第三方予以公正调查得出。

　　所以说，国土资源部负责人的所谓“地价不高”一说实则偷梁换柱。地价不高，不代表土地成本不高。至于将我国的地价与美国、日本相比，更是偷换概念。我国实行的是城市国有土地国家所有制度，购房人所拥有的只是最多70年的产权，而美国和日本的土地制度完全市场化，消费者在购买房屋之后，其脚下土地也成为其永久私有财产。将不同类型的产权，强行进行比较，无非是要为当前我国高额土地成本进行辩解，为以后继续涨价预设合理合法借口。只是，这种偷梁换柱的说法，不但会得到开发商的驳斥，也将为理性消费者所嘲笑。