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中国房地产可能正在遭遇前所未有的奇妙时刻，一方面是期待进入市场的资金，而另一方面则是无法满足这些资金需求的供应量。此外，一个更大的困境可能在于，当中央政府期待房地产能够带动固定资产投资的时候，开发商们却集体选择保守的策略，他们并没有如政府所愿，加大自己的开工规模。
按分析人士的说法，大量的资金聚集在房地产交易过程当中，形成了一个巨大的“堰塞湖”。
纷乱的市场
进入六月，深圳房地产市场的价格涨势已经让人觉得窒息。相关资料显示，5月深圳住宅成交均价还处于12900元每平米的水平，但在六月的前三周当中，深圳住宅的平均价格已经迅猛增长至15400元每平米。
“部分高端住宅的价格涨幅达到5000-6000元每平米。”深圳兰江地产总裁杨大谷对观点地产新媒体说。在他看来，经过4个月的疯狂之后，深圳楼市或许已经开始出现泡沫了。
杨大谷向观点地产新媒体描述了今天深圳开发商的售房模式：开发商不再像之前那样数百套的单位推出后迅速销售，与之相反，开发商现在是像挤牙膏一样向市场一批批的放出可售的单位。
“预售证制度好像已经完全放开了，没有谁再用快销的方式去销售手上的房子。”杨大谷称。
大多数分析人士认为，今天开发商们将销售节奏放缓的一个重要原因是当前的市场的存货量。在2008年末到2009年初，市场积压的存货被认为是2009年中国房地产行业的定时炸弹，原因是大量的存货积压，可能使得开发商的资金断裂。
而在当前，市场存货依然被杨大谷认为还是房地产市场的定时炸弹：在2-5月的去存货速度过快的背景之下，开发商已经没有足够的存货来满足持续的销售了。“深圳只有3万套的市场存货了”，杨大谷表示，在此背景下开发商将楼盘销售节奏放缓似乎可以理解。
但事实上，真正让杨大谷担忧的是，今日大多数房地产开发商依然未有打算动工的迹象，而显然在市场未有动工的情况之下，未来的市场供应还是一个难以为继的局面。
中原地产研究中心总监陶琦的判断与杨大谷一致。在陶琦的观察当中，当前的开工规模与销售速度之间的矛盾已经成为整个房地产市场的最大矛盾。
“政府希望开发商动工，但是开发商似乎并不愿意。”陶琦对观点地产新媒体说，“他们更愿意拿钱去买地。”
陶琦认为，2009年的中国房地产行业成为一个巨大的资金蓄水池，大规模的快速销售之后，房地产开发商一反去年的资金窘迫的困境，真金白银的握住了现金。
“他们并没有用那这些钱去开工，而是选择了一些投机性的动作，例如说买地。”陶琦表示。
在陶琦的观察当中，上海市场现在已经没有新盘开出，开发商不再将快速销售奉为公司运作的最高原则，原因是开发商目前并不缺少现金流，更为重要的是，一旦手中的楼盘投放市场，他们已经不担心这些楼盘不会带回现金流。
在此时，开发商们更愿意选择到处买地。
一个显然的事实是，在2009年拍出的高价地当中，发商投机性的购地意愿开始增强。在2009年备受关注的广渠路10号地与广州珠江新城住宅地块的拍卖当中，拿下该两块地块的富力和广州城建都被视为是投机性的选择性购地。广渠路10号地位于北京富力城的旁边，而广州城建在拿下该地块是，在珠江新城亦有项目在售，其拿地行为甚至被认为是“阳谋”。
泡沫的原型
在部分分析人士看来，住宅市场和土地市场恰恰成为今日中国地产泡沫的纠结之地。
“资金向住宅市场和土地市场涌入，但这些资金却并未导入房地产投资领域，而仅仅是停留在住宅成交市场与土地市场上，资金不断的涌入，两个市场的资产价格不断的膨胀。”有分析人士对观点地产新媒体称。
在该分析人士看来，泡沫的纠结之处在于，在资金不断涌入的过程当中，没有任何渠道疏导该部分资金：“这就像一个堰塞湖，资金像流水一样不断的往湖里流，但却无法得到有效的疏导。”
形成“堰塞湖”的原因似乎在于开发商低迷的开工欲望。一种简单的理解在于，如果此时开发商们愿意大量开工的话，那么他们将会使得更多的资金形成流动。也就是说，开工规模越大，房地产对建材及原材料等相关产业的带动作用越大，资金将分散至各个行业当中，并进而带动整体经济的复苏。
但事实显然并非如此，现实情况恰恰是，当资金到达当地产行业时，开发商们低迷的开工欲望将资金堵在了房地产市场内部。也正因为开发商低迷的开工欲望，市场堆积的需求无法得到满足，最终，市场将在紧张的供需关系中迫使房地产价格出现大幅上涨。有分析人士认为，此种效应已经在深圳地产开始上演。
问题的焦点似乎由此转移到政府政策与房地产开发商的开工意愿的博弈上。
“这是中央政府担忧的地方，他们无法把钱导入到实际的投资领域，如果开发商们不拿钱开工，而仅仅是买地的话，那么中央政府希望房地产投资带动固定资产投资，并希望该部分固定资产投资带动其他产业的发展的期望将最终落空。”陶琦对观点地产网说。
陶琦认为，政府本身意识到房价的问题在于市场供应，并通过廉租房等一系列政策，政府甚至默许房价上涨。但实际效果并不大，一方面是因为廉租房的供应量太小，另一方面则是因为供需关系的倒挂使得投机性市场推涨房价，而刚性需求则无法消化更多的成交量。陶琦认为，政府保障性住房并未涵盖拥有刚性居住需求的都市年轻的白领阶层，这是的房地产需求将仅仅局限在改善型需求和投资性需求两个领域。
“政府并不在意改善型需求和投资性需求的价格接受幅度，政府并不限制别墅的价格。”陶琦说。其认为如果仅仅是改善型需求和投资性需求的话，那么显然无法满足政府对房地产投资的要求，但开发商们显然愿意接受这样的需求。
而另一位分析人士则认为，按当前的情况来看，中央在2008年到2009年出台的一系列政策在最终效果上的微妙变化似乎太过出人意料。
该分析人说：2008年政策初衷可能是通过放松信贷，降息等政策，让更多的有购房需求的人群进入市场，从而刺激房地产市场，使得房地产市场的繁荣带动房地产投资的增长。但现实结果可能相反，此种政策的放松不仅仅没有带动房地产投资的增长，反而使得土地市场及住宅市场迅速演变成为投机交易的平台，在货币政策扩张的背景之下，大量资金开始进入房地产市场，并拥挤在房地产市场之内。
“金融危机并未过去，实体经济并未好转，去年的存货积压的教训对于开发商而言就像是昨天夜里的梦。他们怎么会这样快的就调整开工。当前的市场状况肯定是开发商和投资者最为愿意接受的结果。也许唯一的方法是政府强制开发商们开工！”有分析人士对观点地产网说。
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