流动性“催热”的楼市只会是短期行为
2009-06-12 00:00:00   来源：

 

3月份开始的楼市“小阳春”行情运行到现在显然已经发生了质变，无论是成交量还是价格，外部环境还是消费心理，当前的市场热度早已超过了“小阳春”的范畴。

　　国家统计局最新公布的数据显示，1~5月份全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%，其中，商品住宅销售面积增长26.7%。数据也印证了当前火热异常的房地产销售态势，但另一数据也让房地产销售的火热显得有些“出格”。

国家统计局的数据显示，5月份居民消费价格指数（CPI）同比下降1.4%，工业品出厂价格指数（PPI）下降7.2%，连续四个月出现双降的局面。CPI和PPI的连续双降显示我国依然处在通缩的阴影当中，虽然这里面有去年翘尾因素的影响，但价格水平并没有回到正轨上。

　　这说明宏观经济在整体上依然低迷，与房地产销售的火热对比非常明显。那么房地产市场为何能够走出独立于宏观经济的态势，笔者认为原因有三：

　　其一，信贷大量投放导致流动性相对过剩。面对来势汹涌的国际金融危机，各国在应对措施上都采取了宽松的货币政策，向市场大量投放流动性。美国奥巴马政府上台后“印钞”速度远超过前任，预计总规模达到2万亿美元以上。我国货币投放速度也非常惊人，4月底M2的增幅为25.95%，为近10年历史最高位。

　　1~4月份新增贷款规模为5.2万亿，预计全年的信贷将突破8万亿。值得注意的是，虽然大规模的信贷资金并没有直接投放到房地产企业，但由于宏观经济不景气，其他产业部门的资金也有向房地产业渗透的现象。换言之，很多银行虽然投放了大量的贷款，但有相当部分并没有进入实体经济，而是进入股市、楼市等资产市场。

　　1~5月份房地产开发企业本年资金来源17523亿元，同比增长16.1%。其中，国内贷款3962亿元，增长15.8%；其他资金7091亿元，增长22.3%。在其他资金中，个人按揭贷款1983亿元，增长39.8%。这在一定程度上说明，无论是开发信贷还是消费信贷，增长速度都很快，直接支撑了这轮楼市回暖行情。

　　其二，国内投资渠道狭窄的问题依然没有解决。当前，在国内外巨大流动性注入市场后，通胀预期随之而起。无论是普通民众还是企业机构，通胀预期下，持有现金是有风险的，为了抵御可能的通胀，进行适当实物投资是符合逻辑的。

　　可惜的是，我国长久以来投资渠道狭窄的弊端并没有解决。楼市和股市依然是两个最主要的投资市场。如果说股市从1600多点到2000点是技术性超跌反弹的话，那么从2000点到目前的2800点则是增量投资资金推动的结果；如果说5月份之前房市的“小阳春”行情是去年积累的刚性需求集中释放的结果的话，那么5月份后楼市成交量、价格持续高涨则是改善型需求和投资型需求进场的结果。显然，投资需求将再次冲击我国房地产市场。

　　其三，舆论引导和消费预期产生的共振效应。经济学有理性人的假设，但现实生活中，消费者并不是完全理性的，而是受外部舆论引导和自身心理的多重作用。在当今互联网高度发达的信息社会，人们获得信息的渠道高度发达，但同时又反过来受到外部信息的某种控制，从而形成所谓“羊群效应”。而“房价要上涨”的舆论引导一旦和消费者自身的“买涨不买跌”消费观念发生共振时，新一轮的买房风潮将不可避免。

　　从以上三点分析看，流动性相对过剩是这轮房地产行情的动力条件，投资渠道狭窄是现实条件，而舆论引导则是催化条件。但我们也应清醒地认识到，面对变幻莫测的国际环境和经济走势，第一和第三个条件都会发生较快的变化。尤其流动性问题，我国在4月份的信贷投放量已经下降，并且不排除投放拐点已经形成。第二个条件正在变化中，管理层适时地重启IPO，并且批准设立创业板市场，这在相当程度上会吸纳所谓过剩的流动性。

　　由此可见，通胀预期并非像舆论宣传的那样强烈。况且从供求的角度看，全国施工在建面积达到21亿平方米，即使年均销售量维持在2007年的水平，未来的供应量也足以应付三年的需求。可见，流动性过剩导致的房地产需求不具有长期性，现在市场表现出来的销售过热、价格攀升很可能是一个阶段性波动，而不构成长期的趋势。