麦格理：香港楼价可维持升势
2009-06-04 00:00:00   来源：

 

麦格理周三发表报告表示，虽然全球经济下滑，但香港住宅价格由年初至今已累涨13%，令其感到惊讶。住宅市场似乎对香港失业率上升及GDP加快萎缩保持“免疫力”；去年下半年价格下跌23%，但年初至今的升幅已收复约一半失地。过去两个月的交易量，已恢复至去年第四季度的高位。

麦格理预期，虽然交易量及金额增速缓慢，但房产价格可维持升势，原因是新竞争者有限、个人存款强健、利率偏低、政府土地供应有限，及获内地人士购买力支持。

　　经济虽然进入衰退，但香港住宅价格难以置信地强劲，为二十年来首次，GDP下跌及失业率上升，但房产价格仍上升。由于企业维持紧缩预算，故失业率攀升，当中制造业、建筑业及零售业最受打击，麦格理认为该等行业不太可能影响私人住宅需求，因而可解释部分房价上升的原因。

　　麦格理将今年住宅价格预测，由同比跌15%，改为上升15%至20%，原因包括资产价格通胀预期强烈、有利的供应关系、港府的高地价政策、内地买家增加、低利率。麦格理预料高端住宅市场继续跑赢大众住宅市场，令换屋及投资者回报上升，并推动需求，最终令高端市场受惠。

　　港府无疑喜见出口急速回落时，资产价格出现通胀。当资产价格上涨，将增强本地情绪，最终转化成为零售消费增加。麦格理预期，今年香港GDP同比跌6.5%，明年则回升3.5%，但仍将经历四个季度衰退，即明年第一季度才结束。

　　长实（00001.HK）、新地（00016.HK）及新世界(600628,股吧)（00017.HK）及信置（00083.HK）相对地涉足香港住宅市场较多，故资产净值应有较大提升。不过，有些发展商受惠于市场复苏较少，原因是市场在1997年大幅下滑后，有些发展商将香港住宅市场的投资，转移至商业物业租赁，或至非本港及非房产业务。麦格理亦指出，有些资产净值提升，乃来自发展商股价攀升，而恒指年初至今已累升25%。

　　该行表示，较偏好长实、新地及信置，因其涉足较多住宅市场，但只给予长实“优于大市”，目标价由75.4港元提升至111.1港元，而新地及信置只获“中性”评级，因上升空间有限。新地目标价由66.6港元提升至103.9港元，而信置目标价由8.2港元调高至14.8港元。

　　恒地（00012.HK）及恒隆地产（00101.HK）受惠住宅市场提升最少，因涉及住宅及零售物业市场较低，评级由“中性”降至“落后大市”，原因是股价已超越目标价，及不太可能受惠香港房产价格的升势。恒地目标价由24.7港元调高至39港元，意味股价有17%下调空间。恒隆地产目标价由21港元上调至23.1港元，显示股价有12%下调空间。

　　麦格理维持新世界及嘉里建设（00683.HK）“优于大市”评级，因其资产净值折让具吸引力，并认为两家公司计划推售项目，将在短期内提供上行催化剂。新世界目标价由8.5港元上调至17.4港元，而嘉里目标价由25.1港元上调至36.5%。

　　港铁（00066.HK）为香港主要住宅土地供应者，应可受惠住宅价格升势，麦格理估算，港铁约42%资产净值来自住宅及零售物业。由于房屋供应有限，港铁在未来数年释出土地时，将在利润分享方面有最高议价能力。由于港铁股价倾向落后房产同业，麦格理相信在住宅强劲上升周期时，港铁有良好杠杆作用。麦格理维持港铁“优于大市”评级，目标价由20港元上调29.1港元。