投资需求借“大浦东”抬头 上海楼市涨势难续
2009-05-22 00:00:00   来源：

 

今年开始的市场反弹，原本是压抑许久的刚性需求的爆发，但4个月后投资型需求比例逐步增加。

　　上海多家中介代理机构、开发商营销中心的相关负责人士不约而同告诉记者，上海投资性需求的典型集中爆发，当数近期上海南汇区并入浦东新区的“大浦东”概念曝光后，纷纷涌入南汇的买家中，投资者甚众。

　　“截至4月底，上海共成交35311套商品住宅，上海人买22845套占64.7%，外地人买12178套占34.48%，港澳台买147套占0.42%，外国人买141套占0.4%。”佑威房地产研究中心分析师彭光丽透露，尽管外地人并非一定属于投资者，但在本地人中投资者的比例并不小，投资者整体比例在增加，首次置业者反而在减少。

上海市公积金管理中心一位内部人士透露了一个更为“刺激”的情况：目前公积金贷款约一半属于再次贷款，而再次贷款的需求中，买房投资的概率其实非常大。

　　令人担心的是，投资比例抬头的同时，意味着市场风险加速累积，后市仍需调整。

 

　　“大浦东现象”：投资热情爆发

　　“没想到，大浦东的概念会在楼市中反应这么快。”本报记者一位在沪工作多年的朋友，外地人，无房，已婚已生育，绝对的刚性需求，4月初看中的上海南汇一楼盘，因期间出差一个月，5月初回来时发现价格已经上涨了近一成。

　　令这位朋友郁闷的原因是，4月初，大浦东消息首次被媒体披露，4月底，该消息正式得到上海市官方确认，随后国务院批准该方案，给上海楼市尤其是南汇楼市注入了一剂强心针。

　　楼市在上述消息尚处于传言阶段的时候，就已出现行情，在消息确认的短短一个月时间，部分区域楼市成交量骤增，价格甚至一周上涨一成。

　　“4月以来，南汇的新房销量很大，几乎追平了2007年8、9月间最高峰的水平。”南汇当地的一楼盘销售负责人告诉记者。

　　例如，中华企业(600675.SH)旗下位于南汇周浦的“印象春城”项目，年初时定下的全年销售计划，现在已全部完成；位于南汇的另一个在售热点楼盘——艺泰安邦仅“五一”房展期间就订了106套。

　　这种热情在二手房市场反应更为直接。南汇周康板块的二手房挂牌价，在不到一周内提价10%。

　　上海中原地产的相关数据披露，大浦东概念刺激市场后，受惠区域的二手房买家迅速作出了两种选择：一是迅速提高挂牌价格，个别房源涨幅近一成；第二类房东则决定撤销挂牌，暂时不卖，期待市场价格出现大幅调升再考虑出手，上海中原位于南汇的多家门店都遇到了这种情况。搜房网最新的调查数据也显示，两区合并后，超过一半(55％)的受访者认为原南汇区房价将攀升。

　　投资者因素在这波“大浦东”楼市现象中扮演了关键的角色。综合沪上多家中介机构的数据可以发现，从今年4月起，周康板块的投资客需求占总成交量的20%－30%，投资需求抬头非常明显。

　　这种投资比例不可小视。中国指数研究院副院长陈晟告诉记者，近几年即使是市场投资最高峰时，投资性需求比例大概为15％，而目前上海楼市整体的投资比例应该不超过5％。而南汇区域楼市投资比例超过20％，投资风之甚可见一斑。

　　而更令不少业内人士担心的是，南汇楼市的这种投资热情正呈现全市蔓延的趋势。

　　上海二手房指数办公室日前公布的统计显示，4月份11个中心城区的二手房均价全部上涨。所有中心城区中，涨幅最大的为卢湾区，平均上涨1.99%；徐汇、长宁、闵行区涨幅也较大；

　　中心城区52个板块中，共有47个板块出现上涨，平均涨幅为1.61%。

 

　　考验后市：高撤销率隐现

　　投资需求和刚性需求两者目前的发展趋势是，前者增，后者减。

　　“这个过程和过去市场疯狂的时候如出一辙，随着投资者不断入市，刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则逐步累积。”有研究机构的分析师坦言。

　　针对目前的需求格局，陈晟分析，近半年时间，随着市场成交量反弹，压抑很久的市场刚性需求大量释放，甚至释放过快过激，以至于开发商趁机涨价，控制销售速度，导致近期刚需释放出现疲态。

　　上海市存量房源的变化，也佐证了陈晟的上述观点。截至5月14日，上海官方“网上房地产”数据显示，目前市场一手普通住宅可售量为228万平方米，二手房可售量为1054万平方米，按以前几个月的消化速度，存量将很快见底。

　　“存量迅速消化，直接刺激着部分投资者悄然入市。”陈晟指出，目前入市的投资者，有一定的超前预期，一般选择市场少数热点区域出手。而世博会、双中心、大浦东、迪士尼等众多利好概念刺激下的大浦东楼市，正是这些投资者的聚集地。

　　三类市场需求随着价格上涨出现的上述错位调整，对市场后市产生的不利影响会随着更多的涨价出现。

　　目前，楼盘合同撤销率指标上升已可见一斑，而高撤销率往往暗示着市场波动加大。彭光丽告诉记者，今年截止到5月10日，上海商品住宅共成交46554套，撤销1968套，撤销率是4.23%；2008年全年上海商品住宅成交76583套，撤销2659套，撤销率是3.47%。上海楼市今年前五月撤销的绝对数量已超过去年全年总量的七成，撤销率接近2007年下半年投资高涨时的4.32%。

　　撤销率上升仅是一个缩影，市场普遍担心的是，若价格继续上涨，后市需求将难以支撑房价，招致新一轮调整的危险也将增加。

　　陈晟坦言，开发商不应继续涨价，而应适时下调价格，减少交易摩擦，刺激改善型需求，才能保持成交量。

　　政府的态度也非常明确。5月11日，上海市市委书记俞正声公开表示，期望上海今年的房地产成交量能比2008年提高8%-10%。上海市市长韩正强调，价格是希望向下走一点。