大浦东土地变局：基准地价连升五级 南汇一地难求？
2009-05-22 00:00:00   来源：

 

土地资源，财富之源。大浦东一出，上海南汇地市鸡犬盼升天。

　　5月18日，浦东新区三届人大常委会第二十二次会议上，浦东新区政府高层走马换将。原南汇区划入浦东新区的工作，将会在今年七、八月间完成，分为过渡和实施两个阶段；5月20日，上海市政府新闻发布会上确认，“南汇区行政区域划入浦东新区”联合工作委员会日前已成立。

大浦东，以出乎意料的速度推进，快得受益最大的上海南汇区的土地掮客们，甚至来不及调整一个合理的二手土地报价，只能暂时咬住价格，捂地惜售；快得许多想拿地的开发商还来不及出手，南汇已是一地难求。

　　“随着政府机构合并重组的快速推进，两区合并最引人瞩目的焦点工作——土地资源调整，正在相关市级政府部门的方案拟定中悄然推进。”作为知情人士，沪上房地产资深人士柴一峰称，有关部门已经初拟相关文件，有待批复。

　　大浦东自消息传出至官方确认、国务院批复，再到日前上海当地全面推进具体部门整合，仅仅两三个月的时间，而土地市场的大变局依然掀开了帷幕，至于高潮如何，还有很多待解之谜。

 

　　基准地价连升“五级”

　　“合并之后，南汇区有相当一部分地区的土地级别将实现大幅提升，连升五级，相关事项已在有关市级政府机构形成初步文件，等待最终批复确认。”柴一峰透露。

　　土地级别的提升，从南汇划入浦东新区的大浦东消息刚一披露开始，就是房地产业内人士最为关注的焦点。对房地产而言，这是最本质的。

　　土地级别的提升，意味着土地出让底价的上涨，提升级别越多，上涨幅度越大。许多开发商、企业手头现有的土地也将随之水涨船高，土地价格的涨势将直接影响相关区域房价的上涨。

　　就是这个简单的逻辑，刺激着更多的资本对南汇房地产跃跃欲试。目前，南汇楼市量价齐升，很突然但在意料之中。

　　土地级别连升五级的空间，也就是此前浦东新区土地和南汇区土地的巨大级别差距。在浦东新区，黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线以及世纪大道(银城路至浦东南路)沿线两侧区域为一级区域，黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线广泛地区为二级区域，而浦东新区其他区域土地基本都在五级以上，集中在三四级范围内，仅有少数区域土地属于七级及以下。

　　反观目前南汇区土地级别，最高土地级别为七级，包括南汇康桥镇、周浦镇、外环线以内南汇区域，属于八级区域的土地则有惠南镇等少数地区，南汇其他地区土地则属于九级区域。

　　记者查阅目前官方公开的基准日为2003年6月30日的《上海市基准地价表》，一级土地商业基准地价为12260元/平方米，办公8200元/平方米(住宅及工业未标明)；二级土地商业基准地价9920元/平方米，办公6200元/平方米，住宅6200元/平方米；七级土地商业仅为1269元/平方米，办公940元/平方米，住宅940元/平方米，工业295元/平方米；八级土地商业为910元/平方米，办公700元/平方米，住宅700元/平方米，工业250元/平方米。非常明显，目前，南汇区与浦东新区土地基准地价的差距至少在7倍以上。而基准地价正是土地出让底价的制定标准。

　　有开发商投资部人士告诉记者，由于目前可以看到的基准地价是2003年的，实际的土地价格绝对差距会更大。

　　大浦东调整中，蕴藏着的如此巨大的土地价值调整空间，自然成为整个调整的行政及经济各领域意义之外，最受人关注的部分。何况，南汇区的土地面积超过整个浦东新区不少，体量巨大。

 

　　南汇住宅用地“惜售”？

　　柴一峰估算，南汇区土地资源的支援，将有效缓解浦东新区近年来开发保有量接近饱和的局面，数量上至少新增了一个浦东新区的建设用地。

　　数据显示，浦东新区面积为532.75平方公里，南汇区面积为677.66平方公里，行政区划调整后，大浦东的面积将达到1210.41平方公里。

　　柴一峰透露了日前从上海有关部门获知的信息，有望连升五级的南汇区土地，主要集中在与浦东新区接壤的南汇地区，包括沪南路沿线、上南路沿线、外环线以内及周边的南汇区域，以及周浦镇、康桥镇地区，其他区域土地也将有不同幅度的级别提升。

　　这部分土地，体量并不小。根据2008年底出台的《南汇区区域总体规划》，南汇区目前位于外环线以内的区域土地面积即达到6.7平方公里，这样体量的土地，在如今的浦东新区，几乎很难再有。

　　但是，极具升值空间的南汇土地，如今几乎一地难求。

　　记者查阅上海市规土局网站公开出让信息发现，从2008年开始，南汇区的土地公开出让几乎是工业用地一枝独秀，住宅、商业用地难觅踪影。2008年，南汇区共有33幅土地公开出让，仅有3幅非工业用地，其中普通住宅用地仅一幅；而2009年至今，南汇区仅14幅土地公开出让，其中大部分为工业用地，仅两幅非商业用地，无一住宅用地出现。

　　惠南镇东城区C6-1储备地块，出让面积55103.4平方米，出让价格18184.0万元。这是2008年初至今一年半中，南汇区公开出让的唯一一幅普通商品房用地。

　　但是，来自南汇区土地储备中心的数据显示，2008年南汇土地储备量激增至1717万平方米，远远超过自2004年以来前4年的总和。

　　2008年土地储备量激增，但2008年初至今，公开土地出让却并未出现相应增幅，尤其是住宅及商业用地，为何反而出现缩减？

　　柴一峰指出，南汇划入浦东新区之后，有望获得普遍升值的土地主要就是住宅和商业用地，工业用地由于本身规划定位和属性的原因，升值空间难以跟上前两者。“一般而言，在合并的过渡期，住宅、商业土地大量入市的可能性很小，手中有这些土地资源的卖家，也不会轻易出手土地，等待升值是最明智的选择。”

　　本报另外获悉，目前南汇及浦东新区只要尚未正式挂牌的供应计划中的土地，已全部叫停，等待两区合并完成之后，再重启上市。本报记者以投资者身份询问浦东土地资产交易中心及浦东土地储备中心等相关机构，有关工作人员表示，具体整合尚未开始，也未接到叫停土地挂牌的通知，“目前也没有新挂牌土地”。

　　开发商的拿地热情，却已然高涨。

 

　　南汇土地“水涨船高”

　　谈及大浦东消息刺激后的南汇土地市场，招商地产(000024,股吧)上海公司投资部的一位人士感慨，政府几乎没有一手土地出让，而二手市场上的土地更是应声涨价，至少是卖家死咬价格，原先较大的议价空间，瞬间被压缩得接近于零。

　　相比资本市场近期炒作在南汇拥有大量土地资源的上市公司，开发商在南汇二级土地市场遇到的情况，更为真切直接。

　　中国指数研究院副院长陈晟坦言，很多上市公司因为大浦东概念股价大涨，实际的南汇土地市场，议价空间被压缩是必然的。

　　“这种情况随着上海市官方逐步落实和推进两区合并的相关工作，正在进一步升级。”一位最近深入了解过南汇地市的开发商人士透露，现在南汇的土地，可能比房子更难抢到手了。

　　对南汇土地升值的预期还在继续蔓延，包括工业用地也被推到了前台，南汇土地，俨然“鸡犬升天”之势。

　　高力国际工业部董事陈维劼指出，南汇规划产业用地高达187平方公里，居上海市各区之首，丰富的土地资源将催生巨大的产业发展空间和价值空间。两区合并，通过功能的整合与政策效应的发挥，可以达到1+1>2的效应。“对区域工业地产市场而言，将会随着后续具体的政策协调、发展规划和产业导向落实而逐步显现出来，在增值效应的预期下，新并入浦东的区域将受到工业地产投资商的青睐。两区合并后原南汇大片工业土地将为浦东现代服务业更大规模发展释放巨大的空间。工业产业的提升亦会进一步带动办公物业和住宅物业的需求。”

　　值得注意的是，除了上海本土的一些国资背景房企，因历史原因在南汇区囤有大量土地外，目前其他如万科等市场化的开发商，在南汇拥有足量土储的屈指可数。

　　对此，招商地产的这位人士无奈表示，既然卖家已经上提了价格，大部分开发商的态度反而不急着出手抢购了，等形势明朗再决定。

　　但是，就像当年浦东新区房地产高潮一样，南汇的那一天，终将会到来。