多空争辩未止 楼价已然攀升
2009-05-22 00:00:00   来源：

 

从今年元旦开始盯着上海城北某楼盘的李小姐，在犹豫了将近3个月后，终于出手。此时她所看中的户型总价已经较元旦之前上涨了30万元。这并非楼市回暖行情下的孤例。

　　准备换房的王先生在自家静安区的房子从不足2万元/平方米涨到2.5万元/平方米之后，诧异地发现，他看中的房子涨幅更快。年底房价调整时几乎沉寂的购房者，在楼市回暖之后，似乎一夜之间重回市场。

前几个月，上海楼市的成交量以类似“滚雪球”的态势发展。虽然自2000年开始，楼市已历经两轮调整，但购房者显然没有改变“买涨不买跌”的定向思维。当楼市上涨的信号越来越强之时，购房者都按捺不住心里的焦急，纷纷入市。

　　的确，目前国内经济及房地产市场正在发生着一些乐观的变化。美国投行摩根大通日前发布报告称，随着金融危机影响的消退，宏观经济环境的逐步企稳，政府投资力度的不断加大，经济回暖的有利因素积累、增加，全国楼市在去年四季度触底后已出现恢复性增长。

　　之前业界曾就楼市是否回暖展开过热火朝天的讨论，但现在否认市场回暖的论调已呈减弱之势。楼价的上扬正吸引着更多的买家入场，使市场得以实现又一轮良性互动。

 

　　全面回暖“幻象”？

　　国海证券在近期发布的一份报告中明确表示，近期成交量已经接近高度景气的2007年平均水平，所以判断称房地产市场成交大幅回暖已无争议。

　　根据国家统计局公布的数据，2009年1~3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。3月份，北京商品住宅成交15034套，成交面积168.52万平方米，环比增幅高达79.53%。这种增长态势在4、5月份均得以延续。

　　而上海在成交量连续攀升之后，成交均价也在过去一周攀升至春节以来的最高点。国海证券分析师赵铎指出，三大一线城市中，除深圳4月环比略有下降外，北京、上海环比继续上升。深圳4月成交没能继续上升的原因，可能是前期需求释放较快以及4月新开盘数量有限。

　　上海房产研究评论专家顾海波则认为，深圳的楼价早已进入上升的通道。“从回升程度看，深圳是最高的，从去年11月份开始一直到今年4月份，深圳的交易量一直是2007年和2008年平均交易量的2.5倍左右”。

　　根据顾海波收集的数据，1~4月，全国交易量回升程度同比增长大概20%。“在全国前十大重点城市中，基本上交易量都有50%到200%的增长，其中深圳是190%，北京是80%，上海差不多是25%左右。也就是说，调整最深的城市，回升幅度越大。”他认为，对比日本之前数十年的发展历史，大城市的房价下调程度会比中小城市更高，但反弹时交易量的回升也更高。

　　“前几个月表现出来的‘小阳春’，其动力主要来自于政府实施的减息、减税，天量放贷等等一系列措施。之后成交量的降低是很正常的，银行不可能在以后的几个季度还以4.58万亿元的速度放贷了。开发商度过了去年年底资金链条面临断裂的危险，这几个月银行放款、资本市场IPO及发债也活跃起来了。”SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹一改之前“百日剧变”的论调，对楼市的走向已显乐观。“在资金压力不大的情况下，开发商就没有降价的压力了”。

 

　　楼市多空辩论犹存

　　就今年的房地产市场形势而言，持乐观态度者仍占多数。

　　“年初楼市攀升的时候，有人说市场回暖跟‘兔子尾巴’一样不长久。接下来的几个月里，楼市成交量仍在放大。现在回头再看，市场回暖已经不是‘兔子尾巴’，而是‘尾大不掉’了。最近上海楼市的成交量仍然屡创新高。”在最近由国金证券(600109,股吧)举行的“楼市多空辩论会”，复旦大学房地产研究中心副主任华伟如此表示。

　　“我们的楼市现在在做游戏，击鼓传花，投资客买房是为了赚差价，最后一棒在哪里？”顾海波则认为，上海楼市一、二手房的流通比在1：5左右，这就意味着平均每年提供的2000万平方米的新房背后，还有1亿平方米的二手房在市场上流通。同时，由于2000~2008年的土地消耗量只有60%，这就意味着“囤房”“囤地”的现象依然没有得到根本解决。

　　因此，曾针对全国楼市发表过诸多言论的独立评论家牛刀认为，3、4月份上海楼市出现了一个明显的成交结构变化——中小户型住宅以及普通住宅占多数。但是5月份的成交量可能会出现大幅萎缩，并在6月份出现一个退房的高潮期。所以“上海房价在今年将处在一个底部调整的状态，房价不可能上涨”。

　　即使认为中国楼市已开始回升，摩根大通仍然认为，虽然中低端楼市回暖明显，但是我国高端房地产市场受到全球金融危机的严重影响，在2009年依然面临挑战。“2008年金融危机恶化之后,欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从我国外汇储备增速放缓的事实中可以清楚地看出国际资本流向的变化”。

　　事实上，金融危机已经直接影响到我国的高端房地产市场。很多跨国公司收缩战线,将其在中国的机构撤销,使北京、上海等中心城市写字楼空置率逐渐攀升。摩根大通在其报告中表示：“高端住宅会和写字楼受全球金融危机的冲击大于普通住宅，并在2009年依然面临严峻挑战。”