地方政府力撬土地杠杆
2009-05-19 00:00:00   来源：

 

两年前那段时光又将重现？曾经的中国土地市场上不断上演着明争暗夺的悲喜剧，硝烟弥漫且经久不散。不同的是，这一次，土地的叫卖方不再占据着绝对的主导权，而是在强烈推地需求的支配下暗中角力。

“最近好忙，几乎算是穿梭于各个城市的土地推介与恳谈会。本来作为中小开发企业，我们目前更希望通过二级市场转让拿到地块。但现在地方政府的推地意愿很强烈，条件也比2007年优惠好多。我们何乐而不为呢？”京城某中小开发商对本报记者表示。

　　无论从政府的供地数量还是政策优惠上，在这一轮土地回暖中地方政府扮演了“推手”的角色。

 

　　推地狂潮背后的谋略

　　“土地市场回暖迹象日益明显，新一轮的放量有可能即将到来。究其原因，既有楼市总体向好因素的推动，也和地方政府积极推地、谨慎‘护地’有关。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。

　　数据显示，仅4月27日至5月3日期间，全国37个大中城市中，10个城市有土地推出。在这10个城市中，上海、合肥和北京位列土地出让面积前三名，出让面积分别为117.55公顷、47.29公顷和24.67公顷；与此同时，延迟缴纳保证金以及低价推地、提高地块容积率等优惠政策更是担当了此轮土地市场回暖表象背后的绝对推手。

　　单以重庆为例，2009年5月1~6日，重庆地产集团、城市建设投资公司、重庆渝富资产经营管理有限公司、江北嘴中央商务区开发投资有限公司等四大土地储备集团历史上首次联手向全国推销土地。据重庆市国土房管局副局长董建国介绍，从今年5月起到12月，重庆市将向市场推出2600公顷土地，其中主城1600公顷，区县约1000公顷，而其中多数属于开发商追捧的中心地段土地。

　　这一轮的土地市场回暖带有明显的人为因素，至少从表面上看来是这样。

　　在陈国强看来，地价回落明显是此轮政府推地的最直观特点。据悉，近期，上海、福州、天津等城市都出现了低价推地的现象。以上海23号公告为例，青浦徐泾镇3号地块，起拍楼板价仅相当于其所处区域一年多前地块成交价格的一半左右。

　　“部分地块起始价下调幅度达到30%以上，有的地块则回落至2006年的价格水平，有效促进了地块的顺利成交。”上述开发商表示。而北京、深圳、沈阳等城市，也都采用了降低底价、提高地块容积率和建筑面积等方式，直接或间接地降低地块的总价或单价。

　　事实上，地方政府这种推地狂潮早已酝酿多时。

　　早在今年3月份，广州在全国率先规定可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。据广州中地行董事长徐建平分析，表面上看，是广州从政策层面上最先开了土地出让金缴纳口子，事实上这只是将暗地里的普遍做法合法化的过程。而不容忽视的是，广州迈出这一步对于全国的示范意义。

　　日前，北京市国土局发布《北京市2009年度土地供应计划》的同时，称北京市将正式放宽外资进京购地门槛，开设外币保证金账户。这是北京市土地储备中心在“预出让”之后，推出的又一促进土地交易政策。此外，北京还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限以及实行“用地预出让”政策。

　　业内人士认为，如果市场反应良好的话，采用土地预出让的范围和城市可能进一步增加；而采取延缓土地出让金缴纳期限等“妥协”措施，也是政府激活低迷土地市场的一大要策。

 

　　土地财政依旧饥渴

　　无论是主动促成抑或是市场回暖的必然，对于地方政府而言，土地市场的复兴对于缓解地方财政压力无疑是最好的结果。据悉，在浙江一些地区，房地产相关税收占地方财政收入的30%以上，有的房产开发项目较为集中的地方甚至达到50%以上。

　　据业内人士介绍：“多数地方政府都有‘卖地任务’，6月底是地方政府做年中工作总结的时期，而‘卖地工作’也希望能在目前市场止跌回稳的条件下，加快推进，以图获得一份漂亮的‘成绩单’。”

　　由此，也不难理解最近的推地力度如此之强。据某开发商透露，在厦门举行的土地招商会上推出的优惠政策令人咋舌：厦门统一给出的土地出让底价是在基准地价上上调20%的价格，土地拍卖以楼面地价计算，土地价格包含了除去契税外的所有费用，同时在开发商土地款未完全缴纳之前，发放一个可替代的施工许可证证明。厦门还对开发商承诺，为保障开发商的最大利益，新一轮土地拍卖的价格一定高于之前同一区域出让的土地价格。

　　“土地出让金直接关系到政府的财政收入，特别是在当前急需投资拉动经济的情况下，土地收入对政府的意义更为重大。目前各地方政府采取的各类措施也相当‘应景’。可以看出地方政府对土地收入的依赖性还是很大，依然希望土地能够卖个好价钱以充实财政。”易居房地产研究院高级研究员回建强认为。

　　在日前举行的“地交会”上，天津市国土局某负责人更是坦言，目前市场复苏行情来之不易，天津要推一些好地，以促进市场交易量回升。天津市这次不仅推出了很多位置较好的地块，还推出了几块面积达数十平方公里的新城开发项目。可见，地方政府不仅希望推动土地交易量上升，还希望有更多资金参与到土地一级开发和城市开发当中，从更上游为城市建设提供资金支持。

　　“除了土地财政压力，在‘保增长’的政策取向之下，不少地方政府无疑会更加珍视卖地到手的黄金白银。”北孚地产研究所副所长刘光东表示。

　　“市场转向，永远只有在事后才能知道。”亚银投资首席分析师李大伟表示，虽然不能凭借几块地的拍卖情况来判断市场是否真正回暖，但越来越多的迹象显示，房地产二级市场的回暖正慢慢向一级市场传导。