三个维度看地产空间
2009-05-15 00:00:00   来源：

 

经济学家周其仁喜欢用三个维度来分析经济，即构成经济体的要素质量、要素价格和经济体内部的制度成本。

　　借用周其仁的理论来分析房地产行业的发展，可以得出一个有意思的结论，即当前行业要进一步良性发展还有一个很大的空间就是制度成本。

　　从资源角度来看，构成房地产行业的要素主要是土地、生产资料和金融货币。相关参与人包括政府、开发商、分供方、银行和消费者。

推行市场化以来，房地产的要素质量发生了巨大变化。随着城市化进程不断加快，在巨大的基础建设投资下，土地价值得到了真正提升。10年前北京的天通苑周边几乎是一片荒地，但经过十年的建设，随着交通、商业、教育和大量政府配套的投入，比之过去土地价值已完全不同。

　　随着科技的发达，工业化程度的提高，房地产的生产资料质量也得到大幅提升。10年前的门窗材料和如今的新型铝合金塑钢门窗相比，气密性、保温性、美观程度都不能同日而语。再看金融货币，自从金融体系参与到房地产建设当中，不断提供创新的金融产品，企业利用财务杠杆获得了高速的发展。

　　行业的相关参与人要素也发生了巨大改变。从取消福利分房让住宅商品化、市场化，政府调控行业发展速度和质量的能力不断提高。开发商的专业能力也在提升，规划设计，建造质量，环境打造方面和发达国家已没有本质差别。包括设计单位，施工单位等在内的分供方从业人员不管从技术能力还是人员素质上也都在大幅提升。

　　再分析要素的价格。2006年以前，土地价格偏低，政府在基础设施上的投入没有完全地投射到级差地租的增长上。2005年，金地在上海郊区拿地，地价仅50多万元一亩。2006年以前，建筑材料的价格同样偏低，钢材价格低点时每吨不足3000元。

　　低价格水平的要素所组成的建成品，价格同样偏低。即使承载了开发商的巨额利润，整体房价在2005年以前还是有些偏离产品的价值。从经济学最基本的原理看，当价格低于价值，就会出现市场的积极购买行为。

　　资本永远是逐利的，房地产行业的超高利润吸引了资本积极进入，大量涌入行业的资本首先在要素价格上形成了激烈的竞争，竞争的结果是，土地成本快速飙升。生产资料和优质分供方的价格大幅上升。要素价格不断逼近要素的质量。房价也开始上涨。这时候，由于价值价格扭曲带来的资本投资溢价没有了，同时这种扭曲带来的消费者购买的溢价也没有了。在各方力量的共同作用下，市场在此刻达到一种平衡，也是一种僵局。

　　如何才能打破这种僵局，让整个行业重新启动？再次提升要素的质量在短时间内很难实现，不管从资源的角度还是行业参与人的角度，要素的质量都难以在短时间内再次发生大幅度的提高。

　　要素价格的回落是可能的。目前一线城市土地价格相较2007年几乎回落了40%以上，这让产品的终端价格有了回落的可能，也为投资和消费的再度活跃奠定了基础。

　　一个最大的空间就是制度成本。除了行业主管部门所设定的管理流程会带来巨大的制度成本以外，包括宏观调控在内的行业政策其实也会带来成本，这些成本高企之后，行业运行就会形成一层厚重的脂肪层，降低行业运营效率，吸收行业利润，侵占资本和购买利得，最终成为行业发展的阻碍。

　　这样看来，降低制度成本可以看作是打破行业僵局的重要出路之一。房地产行业的发展，显示着这三个维度的博弈，可以设想，房地产的未来可能也会在这三个维度的博弈中一次次地打破又一次次建立新的平衡。