上海楼市骤然回暖
2009-05-18 00:00:00   来源：

 

2009年春节以来，上海楼市无论一手市场还是二手市场，都可以嗅探到“春的气息”。到了2009年3月，复苏已经势不可挡

 

　　三月春光乍现

    3 月12 日-15 日，是一年一度的“上海之春”房展会。没有想到的是，场馆内人头攒动，大有爆满之势。观展人数号称13 万。

中原地产研究院发现，万科、金地、保利、复地等房企在2 月-3 月不同程度地调高了旗下各地楼盘的售价，最高涨幅达30.6%。在上海，久违的“楼盘涨价”与二手楼市的“跳价”一起，又出现在人们的眼前。三林地区的万科金色里程均价涨了2000 元/ 平方米，万科四季花城均价小涨1000 元/ 平方米。

　　事实上，2009 年春节以来，上海楼市无论一手市场还是二手市场，都可以嗅探到“春的气息”。到了2009年3 月，复苏已经势不可挡。根据方方工作室的调研，2 月上海全市有两成楼盘开始提价；至3 月末，提价楼盘比重从2 月的19% 增加到约24%（样本数216 个）。

　　排除房源位置条件改变、产品改变导致的提价，真正由于持续热销的仍有一批，如宝山杨行的福地苑、宝山大场的滨河华城、宝山顾村的保利叶都、闸北环外的慧芝湖花园等。

 

　　一边是涨价，一边是排队。

　　3 月初，大华锦绣华城部分花园洋房开盘，当天成交近百套；3 月7 日达安春之声老盘新开，5 天前就有人来排队，当天一房难求；3 月16 日慧芝湖花园二期近300 套房源开盘，提前三天就有人排队，当天下午成交过半, 不管有没有对民工排队的怀疑、抱怨，现在拿着钱买房又成了一件辛苦的差使。2 月份的时候还在预测“温和U 型反转”，结果眼看着就要不温和的“V 型反转”啦，委实有点难以置信。

　　出头的椽子先烂。不管怎样，开发商在这当口涨价有点“政治上不正确”。4 月9 日，上海市房地产行业协会组织了一次研讨会，房协负责人作了题为《房地产开发企业要珍惜市场回暖，共同维护市场稳定》的发言，劝慰开发商别“盲目提价”。

　　万科集团副总裁、上海区域总经理刘爱明在会上宣称：万科经历楼市调整后更加认识到产品竞争力的重要性，新一代产品的设计在功能、户型、外观等方面都有了新的改善，其品质含量支撑产品价格的提升。换言之，“提价”是承认的，“盲目”是真没有。

 

　　供求两旺 + 供不应求

    2009 年3 月，上海商品房市场出现明显的复苏迹象，集中表现于供应量与成交量大幅反弹，供求两旺。其中商品住宅成交量出人意料地超过155 万平方米，这个数字刷新了自2007 年11 月“楼市严冬”以来近16 个月的历史纪录。

　　根据网上房地产数字，2009 年3 月份，全市商品房成交面积为263.7 万平方米，环比上涨89%，其中商品住宅成交量为155.1 万平方米，环比增长100% 以上，占到总交易量的59% ；而政策性房源（74.7 万平方米）、非住宅房源（33.9 万平方米）分别环比上涨了67%、约50%。简单地说，涨成了一片。

　　不但涨成一片，而且逐周放量，3 月最后一周商品住宅交易量接近65 万平方米，成为创下2009 年以来交易量新高的一周。就区域来看，3 月楼市也是全面回暖。

　　市区与远郊均有大幅增加。其中市区成交面积137.9 万平方米，环比上涨7 成；远郊为125.8 万平方米，环比上涨100%。成交最集中的区域仍是浦东与宝山两区，两者占市区总交易量的一半以上。

　　3 月全上海有20 个楼盘成交量超过1.5 万平方米，绿洲香岛花园更是单月突破4 万平方米的高位；成交排名第20 位的歌雅花园为1.51 万平方米，与2 月仅有两个楼盘交易量在1.5 万平方米以上相比，多方势头可谓气势如虹。

　　具体来看，3 月新上市项目多在下旬开盘，还要考虑登记滞后的因素。而排行榜上前20 位的楼盘，多为之前已经开盘、3 月又补推新房源的项目。由此观之，3 月份的楼盘销售回暖实实在在，只有低估没有高估。

　　从物业类型来看，3 月成交价在2.5 万元/ 平方米以上的高端公寓交易陡增，成交面积10.6 万平方米，金额34.6 亿元，这两个数字都达到了2 月数字的四倍。高端公寓成交活跃，说明市场信心在明显增强。均价在3 万元/ 平方米以上的仁恒河滨城当月新推130 套房源，几乎售罄。

　　在全市商品房供应面积方面，3 月份上海市房管局发布的新批准预售商品房为170.1 万平方米，也一改前几个月的颓势，环比上涨92%。虽然供应面积也在加大，但仍供不应求。3 月商品房的供求比值为1 ：1.55。截至3 月31 日，全上海商品住宅存货面积（不含动迁房）约767.7 万平方米，比2 月减少了21.3 万平方米。

 

　　脆弱的回暖

    成交放量、供不应求，楼市坚冰是否开始融化？倒也未必。

　　二手市场透露了信号。一些机敏的卖家已经从3 月开始上调报价，更为普遍的情况是，原先3%-5% 的讲价空间消失了。问题在于，成交量立刻出现收缩，显示买家无论从心理上，还是从钱包上都对“涨价”没有做好思想准备。

　　在一手市场，部分成交来自直接降价促销。3 月排名第二的是世茂滨江花园3年来首个新盘 —“ 世茂5号”，这也是该滨江大盘的“压轴演出”。售价在4 万-5 万元/ 平方米的特价房源比前期报价5 万-8 万元/ 平方米低了不少，于是当月销售1.76 万平方米、69 套。

　　有的高端公寓由于租赁行情欠佳，老盘也开始转租为售、进入一手市场。比如说，古北国际花园、经典茂名公寓，两个酒店式公寓都是长期采用包租形式，3 月突然拿到预售证，而且价格比周边项目低了10% 以上。主要原因是，古北及金汇板块的日韩客户开始大批撤退，租金水平难以为继。

　　方方工作室的“久银均值”统计显示，2009 年3 月的“久银均值”为13926，2 月则为14137，3 月环比下滑1.49%。

　　该指标采样自全市22 区域公开销售的520 个住宅盘，可以反映上海楼市的全景。其中的涨价楼盘涨幅普遍在5%以内，超过一成者极少。

　　通过降价来刺激成交，这轮回暖还有点底气不足，疑似仍处于“触底阶段”。只不过上海历来是“一降就灵”，显示观望的购买力颇为活跃，其实并不差钱。

　　一种观点认为：目前楼市回暖是去年积蓄已久的刚性需求的集中释放，并不证明楼市已经见底、即将反弹。楼市基础相当脆弱，不能盲目乐观，尤其是不能用一轮涨价把市场再砸下去。要说回到涨价、成交萎缩的老路上去，对资金紧张的开发商也不利。现在还是非常时期，每一个人都很脆弱。直接来个“V 型反转”，既有点不现实，大家也无福消受。

 

　　背景：“以储蓄换物业”？

　　刚性需求集中释放？表面上看，完全正确。现在还敢买房的，那个不是刚刚的。可是，这种观点忽略了民众资产正在又一次从银行“大搬家”。

　　2009 年的楼市春天与2003 年、2007 年的楼市春天不同。后者发动迅猛，外资、炒房团的身影此起彼伏；如今在上海楼市，买家已经几乎完全由新老上海人组成，其购买力并不强悍，但是足以缓慢而温和地托起上海的高房价。

　　从某种角度，楼市的春天是老百姓把银行储蓄置换成“物业类储蓄”造成的。这种购买已经不能说是纯粹的自住、改善型需求，因为经常出现添置物业而非换房，何况，很多本地家庭已经不是一套两套的问题了，将来独生子女一结婚，不少夫妻可以继承四五套房产。

　　这种购买与纯粹的投机、炒作也并不相同，因为买家并不指望房价飙升、计算每年的回报。出租是否能够抵贷也没那么重要，能抵每月利息就不吃亏。可以说，当前这轮买家的心态是相当的好，承受力也没多大问题，危机形势，都反复计算过了。

　　买房就是储蓄，储蓄就是买房。经历了楼市的高涨与萧条，股市的大起大落，经济繁荣与危机，利率的上上下下，仅从保值角度，手头那几十万现金储蓄还是换成物业长期持有合算，这已经是大多数上海人的共识。

　　原因很简单。正如万科在致股东的公开信中所言：“在我们看来，市场的顶点和底部根本无法预测。”反正都无法预测，还是砖头水泥比票子来得踏实。

　　如今政策宽松，上下家的交易税费基本都在1% 的水平，银行也配合。还有贷款没有清偿？请把配偶的收入证明补开一下，老公房照样可以享受7 成按揭，甚至还有7 折利率。“以储蓄换物业”的搬家行动就这么在疑似危机的阶段里潜滋暗长。