楼市观察：正眼看“阳春”
2009-05-18 00:00:00   来源：

 

地产观点：楼市小阳春，其根本的动力自然是定价“回归理性”，但也不要忘记，楼市的温度是多种作用力的共同结果：利率降低、调控趋缓；政府托市、国企团购；开发商的“心理战”、地产媒体的“舆论战”；乃至消费者的心理变化，都不同程度地推动着楼市细细的“水银柱”。

 

迷惑的“回暖”

　　“没想到这么快就回暖了？！”

　　这一阵，在熟人眼里，小倪就像是祥林嫂一样唠叨。

　　他把MSN 的签名改成了“苦苦寻求一个做房奴的机会”；聊天时，他总能从各类话题中毫无过渡地转到房子，“你说，房价就这么反弹了？还能跌不？”

　　今年32 岁的小倪，想在京城买房已有多年。去年下半年开始的“楼市寒冬”让他以为找到了机会。“从去年10 月开始，我就在关注远洋·沁山水，也一早就办理了VIP 客户卡。”从去年11 月到今年4 月，远洋·沁山水三次开盘，小倪三次均未中签，而房价已经从11000 元/ 平米上涨到14000 元/ 平米。

　　“说实在的，第三次就算抽中了我估计也不会买。”小倪说，涨上来的价格已经超过了自己的预期和能力。但是，他百思不得其解的是，为什么三期依然卖得那么好？“一期、二期没话说，价格确实低；可三期已经不低了啊？大家都能接受吗？有钱人真那么多吗？”

　　北京楼市回暖的速度不仅仅令购房人感到吃惊。

　　《地产》记者在2008 年底探访橡树湾时，一位内部工作人员透出实情，成交极为清淡，一个月也卖不出几套房。而在今年4 月，这位内部人满脸迷惑地告诉记者：“形势好得出乎意料，我们自己也说不清为什么？”

　　据了解，橡树湾项目今年定下的销售任务是10 亿元，一开始，销售团队心里都很是忐忑，然而自从春节之后，“ 突然火了起来”，目前，橡树湾的销售金额已经达到5.5 亿元；其中，3 月份一个月的销售额就有3.5亿元！

　　可以肯定的是，橡树湾的热销与降价无关。“我们目前没有做任何促销。”内部人士透露，在春节前后，他们曾推出一批“特价房”，价格低至1.38 万元/ 平米，而现在又涨回了1.5 万元/ 平米。

 

　　“回暖”的气氛洋溢在地产界的各个角落。房展会上，通州某楼盘的售楼员底气十足：“都回暖了，我们怎么可能降价呢？”饭桌上，某开发商志满意得：“不差钱，我们现在钱多得很！”某项目活动现场，一位地产媒体人兴致勃勃：“真的是回暖了，这个月已经跑了七八个会，去年那时候，一个月都跑不了一两个。”

　　4 月的北京春季房展同样“热力四射”。4 月9 日上午，记者来到房展会现场，百余个项目挖空心思吸引目光，热情百倍推销项目的情景并不难想见，出乎记者预料的，是看房者人山人海。据网上资料显示，4 月8 日登记客户为22050 人，4 月9 日登记人数为19570 人，这两天是周三和周四，并非休息日，购房者的热情可见一斑。

　　所谓的“严冬”还远远没有寒彻肺腑，接踵而来的“暖春”升温又快得有点反常。这就难怪人们在纷纷争论，也难怪传出“假阳春”的猜疑。但从权威数据显示结果来看，如果将住宅成交量视为“回暖”的第一标准，“回暖”是确实的。而且其升温幅度的确令人吃惊。北京等城市的楼市总成交量已经越过历史最高峰！

　　3 月份，北京成交商品住宅约155 万平方米，接近2007 年160 万平方米的月均成交量。整个一季度北京共成交商品住宅295.1 万平方米，与去年同期相比，上涨54.6% ；与2008 年第四季度相比，环比上涨29.3%。

　　春暖花开的绝不仅仅是北京。数据显示，在北京、广州、深圳、上海、成都、天津、武汉、重庆、南京、杭州10 个城市中，一季度的成交量都较2008 年同期出现大幅上涨。

　　在上海，今年3 月份的成交面积创出近16 个月来的新高，与此同时，上海楼市也出现了成交量大于新增供应量的态势。 3 月，上海全市共推出了126 万平方米商品住宅房源，是2 月份供应量的3.5 倍。而购房者的购房热情更是远超开发商的推盘热情，排队涨价现象全城可见。

　　在深圳，一季度的商品房成交量同比上涨两倍多。以前并不起眼的西部城市重庆、成都，表现更是惊人：重庆一季度商品房成交面积超过了600 万平方米；成都一季度成交面积也达到了501.77 万平方米，远超北京、上海等一线城市。

　　在一手房成交量大幅攀升的同时，二手房交易的活跃程度更甚一筹。“我爱我家”的调查报告显示，根据北京市房地产交易管理网的网签数据，2009 年第一季度全市二手房住宅网签总量为36704 套，环比去年第四季度大幅攀升了178.38%，仅3 月份住宅网签套数就高达19973 套，创北京二手房市场有史以来单月成交最高纪录。

　　综合一、二手房的成交数据，得出的结论是：现在楼市热度已经鼎沸！中原监测数据显示，北京、深圳和天津三大城市，2009 年3 月住宅总成交量已经超越历史最高水平！

 

　　局部升温

    许多购房人的感觉是：在这个春天，楼市的表现似乎和北京的天气一样，乍然升温，令人措不及防。事实并非如此，楼市从“冷淡”到“升温”，其中有着清晰的脉络。

　　北京市房地产交易管理网的数据统计显示，2009 年1 月，京城商品房交易陷入一个低谷。当月，北京共成交商品住宅4719 套（不含保障房），相比2008 年12 月，成交环比下降了近五成。当然，这与元旦、春节两个假期有很大的关系。

　　春节之后，成交量开始持续回升。2 月，北京商品住宅成交量反弹，成交套数环比增长24.34%。如果从成交面积上看，2 月更较1 月上涨了75%。多家地产媒体此时已经大张旗鼓地标榜“小阳春”。

　　其实，回过头来看，仅仅是因为1 月的交易数字太差劲，才让人有了“回暖”的感觉。整个2 月，北京卖出去5850 套房子，这个成绩并不理想。即使在号称“严冬”的2008 年，也只能排到中游。与楼市火热的2007 年相比差得更远，在2007 年，北京每月平均销售9416 套房子。

　　2 月北京楼市最大的“特色”是少数几个“超跌”楼盘表现极为出色。珠江帝景就是一个典型的例子。继春节期间从23000 元/ 平米降到了15500 元/ 平米起价后，情人节再次推出17000 元起价的特价房，在2 月份揽金4.11亿元，一跃成为北京2 月成交金额冠军。

　　万年花城在2 月21 日推出了100 套特价房，均价10800 元/ 平米。该项目2 月份的销量也达到了138 套。

　　3 月以来，北京进入传统的销售旺季，“回暖”从广度和深度两个方向发力。一方面，与2 月相比，3 月有更多的楼盘成交量得到回升。在《地产》监控的80 个楼盘中，约有60 多个3 月销售明显好于2 月。另一方面，楼市成交量的增长幅度加剧。尤其是3 月最后一周（3 月23 日—3 月29 日），商品住宅（期房加现房）成交4528 套， 成交面积超过52 平方米，环比上周大增38.28%。整个3 月份，北京市商品住宅成交15034 套（含经济适用房、限价房等保障性住房），成交面积近170 万平方米，环比上涨79.53%。

　　中国指数研究院报告表明：3 月一手房成交面积已经超过2007 年与2008 年的平均水平，略低于2006 年的月均成交面积，市场出现明显的回暖信号。

　　3 月以来的另一个现象是：不少楼盘在悄然涨价。比如龙湖?唐宁ONE，根据北京房地产交易管理网的数据，该项目两个预售许可证对应的房源都有一定的涨幅。

　　比如，京房售证字(2008)420 号下， 截止到2009 年2 月，商业立项房屋的成交均价为21423 元/ 平米，而截止到3月的成交均价为21999 元/ 平米，每平米成交均价上涨约500 元。考虑到北京房地产交易管理网反映的是项目从开盘以来的总体均价，唐宁ONE 在2 月至3 月期间，实际价格涨幅应该远高于这一数字。此外，根据《地产》对北京房地产交易管理网进行的数据监控，万科旗下的万科?中粮假日风景、金隅万科城，保利地产(600048,股吧)的保利?百合花园项目，首开旗下的首开?常青藤、首开?知语城等都有不同程度的提价。在2008 年下半年，我们看到的往往是这样的情形：一些低价开盘的项目本来销售不错，但只要一涨价，成交量立刻下滑。而从2009 年3 月以来，“量价齐升”的现象已经在部分楼盘出现。如上面所说的龙湖?唐宁ONE，在3 月总成交面积超过13000 平方米。

　　不过，即使如此，也没有达到“全面回暖”。据中国指数研究院的报告，2008 年11 月以来，成交套数前十位项目成交占比一直维持在15% 以上，2009 年1 月达到峰值56.20% ；2 月回落至27.96%，3 月又上升至32.52%，其中成交套数排在第一位的太阳星城当月成交1480 套，占比高达11.8%。

 

低价撬动市场

    《财经》首席经济学家沈明高认为：“如果是价跌量涨就没有什么奇怪的，因为中国住房的需求还是很大的。”

　　这也是多位业内人士的意见：北京乃至全国，成交量虽然有了突破，但依然处于降价区间。3 月风风火火的成交旺相之后，大半都有着“低价”这根导火索。

《地产》编辑部数据监控结果显示：第一，2 月至3 月，北京降价的楼盘远多于涨价的；第二，楼盘即使有涨价现象，一般也属于“试探”性质，幅度较小；而降价的多遵循“一步到位”原则，力度够狠。比如，亚奥区域的美伦堡家园，精装修每平米超过2 万元，目前，项目将最后一期所有楼宇3 层以下的房子列为“特价房”，毛坯均价每平米1.5 万元，但都是160 平米以上的大户型。

　　望京的东湖湾，3 月成交均价为14791 元/ 平米，相比18000 元的开价，每平米低了3000 多元。大望路核心地段的高档公寓——擎峰，喊出的价格是5 万元/ 平米，实际成交则只有4 万元，每平米直降1 万元。

　　同时，《地产》还发现，“ 涨价”项目基本属于这样的情形：前期曾以“超低价”的姿态入市，并取得了良好的销量回报；有了一定的回款额度和客户储备之后，逐步回调价格。比如，珠江帝景2008 年底的均价在24000 元/ 平方米左右，春节期间，项目启动了一轮强有力的降价促销，均价降至17000 元/ 平方米左右。这直接带动了销售量的反弹，2 月销售100 余套。在此基础上，开发商小幅拉升价格，目前价格在18000 元/ 平方米左右。

　　因此，这些项目即使在“涨价”后，总体价格相对于所在区域依然是合理的；而且，往往还有着规模、配套、教育、品牌等方面的优势。比如远洋?沁山水，该项目自去年11月以11000 元/ 平方米的低价开盘以来，迅速引爆了京西市场。之后，沁山水两次开盘，价格均有所上浮。2009 年4 月，项目三期开盘起价13500 元/ 平方米，实际成交在14000 元/ 平方米左右。虽然相比一期有了不小的涨幅，但因有区位、交通等优势，价格也并不算高，依然销售火爆。

　　亚豪机构市场部统计数据显示，一季度北京商品住宅项目总体的开盘均价为11961 元/ 平方米，环比2008年四季度的开盘均价下降了14.1%，每平方米下降了近2000 元。当然，这多半是因为一季度开盘的项目以远郊普通住宅项目为主，从整体上拉低了开盘均价；但也表现了现阶段楼市还处在“用价格换销量”的时候。

　　有媒体报道，在3 月的“阳春”中，依然有中新东方城上城、昆仑公寓、SOHO北京公馆、北京INN、瑞都公园世家、天恒别墅山、金隅凤麟洲、东区国际公寓等89 个楼盘3 月成交为零，没有卖出一套房。而《地产》通过数据监控，也发现清锦源、金碧湖畔、天安国汇、园墅等若干项目“零成交”。据调查，这些楼盘多为高档公寓或者别墅，有的“没有现金流压力，不着急卖”；有的因为市场不好，没有新推楼座，可以卖的都是去年卖剩的一些尾房等，共同的特点是“不降价”。

 

    “改善型自住”一统天下

    根据记者对多个楼盘的调查，目前成交客户90% 以上属于自住型。“目前卖得好的，都是100 平米左右、二居、小户型、适合自住的普通住宅。”中原地产北京投资部总经理张坤昱的看法在业内获得普遍的认同。

　　自2007 年下半年以来，购房者大都持币观望，积压了大量的刚性需求。近期政策对购买普通住房的倾斜，使得普通住宅成交尤其活跃，而非普通住宅依然曲高和寡，成交量偏小。阳光100 常务副总经理范小冲认为：“所以现在的小阳春实际上是一个去库存化的一个过程。是刚性需求去年被抑制，现在一些项目降价，政府出台一些措施，让购房者从持币待购的恐慌中平静下来了。刚性需求去年蓄的水一下子释放了。”

　　不过，《地产》发现，“自住型”的主体并非首次置业的“无房户”，而是中产阶级的改善性需求。　从3 月销售排行榜来看，销售金额列前十位的分别为太阳星城、美利山、润泽悦溪、橡树湾、世纪星城、冠城名敦道、中信城、北京新天地、富力又一城、保利百合花园，与销售套数前十甲基本接近。它们的共同特点是：处在较好的地段（基本为五环之内），性价比较高，宜居性强，口碑较好。绝大多数为典型的“中产阶级住房”。

　　处在清河板块的橡树湾3 月卖出271 套房，而其15000 元/ 平米的价格并不算低。在同一板块，强佑?清河新城的价格每平米还不到1 万元，但是购房者寥寥无几。

　　连橡树湾的工作人员也说：“我们当然跟客户说我们的品质好、档次高，但自己也觉得不是很有说服力，毕竟贵了5000 元, 但是客户买账。去年我们也是这么说，那时候客户就不买账。”

　　楚芸工作室负责人楚芸评价：“今年前两个月回暖的主要是有购买力的改善性消费。因为开发商适当降价，促销手段综合运用，再加上政策开始发挥调节效应，刺激了这些城市的中产消费。”

　　戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表达了同样的观点：目前的“小阳春”主要来自于刚性需求以及改善性需求的释放。“在2008 年后半段，他们基本处于观望，但这些需求总是要得到释放的。目前的政策给得比较到位，项目降价也比较到位，这些人的购买力也就可以释放了。”

　　《地产》分析，目前热销的有三类楼盘。第一类是“以低价赢得热销”，如首城国际、远洋?沁山水、上林溪等，是在开盘时低于区域价格，以此赢得市场关注；而珠江帝景、金泰城丽湾等，则是以大幅度的降价吸引客户。第二类是一些地理位置良好、总价较低的小户型产品。东亚新华公司新闻发言人韩磊认为：“面积小、总价低、租售灵活的产品，投资门槛较低且收益稳定，投资优势十分明显，这是其在新房及二手房市场都热销的重要原因，无论是刚性需求还是投资需求。”

　　比如马家堡地区的东亚·三环中心，随着4 号线开通时间的临近，此区域呈现出强劲的增长势头，也促成了该项目的热销。“我们在3 月7 日推出三号楼作为一个房源的补充，开盘两天就签约了200 套，”

　　第三类则是性价比较高的“中产阶级楼盘”。西四环大成郡，其售价在同区域并不算最低。但是大成郡密度低，且住宅都为6 到9 层的小板楼，和周边在售楼盘高层、高密度明显不同，因此也得到了当地改善型购房人的青睐。

　　西堤红山开盘当天热销10 亿元。项目高级主管马认为，西堤红山是市场被压抑的改善需求集中释放的典型案例。“我们之前通过半年时间，积累了大概1.5 万组客户，此前没有成交有种种原因，比如不愿意要毛坯房，或者对朝向、位置不满意。但他们对项目的价值是认可的。这就使得此次开盘销售非常顺利。30% 的客户都是老客户。”

　　“对北京来说，每平米2 万多的房子降到1 万8，这么一个合理的降幅就换来了成交量，之后就自然会有所谓的回暖。”王晨说。