城市综合体的前世今生
2009-05-11 00:00:00   来源：

 

城市综合体其实并不新鲜。所谓城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的多项进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　在同一个区域购物、工作、休闲、吃饭乃至住宿，我国900年前即已实现。张择端笔下的《清明上河图》所描绘的12世纪中国北宋首都开封城的极盛景象，可谓是综合体的早期蓝本。图中描绘了500多名不同行业和身份的人物在市井中忙碌穿梭，他们从事着各种活动，周围遍布各种业态，“保险金融行业”、“医院”、“政府部门”等等，一应俱全。

在如此繁华都市的背后，存在着非常成功的大型商业组织，而这种商业运营组织就是我国早期的HOPSCA（城市综合体）的最原始运营商。

　　在国外，“混合用途”是城市综合体的前身。这一概念最早出现在美国1645 年的“集合镇”（Company Town）。在美国作家玛格丽特·克劳福德的书《建设劳动者的天堂：美国公司镇的设计》中，记载了首次出现的混合几种产业和住房的“示范镇”。

　　今天，发展之轮又转回多姿多彩的城市生活空间，混合用途开发是这一过程的主要部分，2006年《明天的城市，明天的郊区》一书中例举：城市的苏醒和许多郊区衰败的迹象已经明显，今天混合用途开发是源自以前集合镇在许多方面的演化。

　　人们对混合用途公认的定义是：混合用途开发是一个综合策划零售、办公楼、餐饮、宾馆、娱乐或其他功能联合体的房地产项目。这里包含了生活、工作、娱乐等元素。它使得空间利用最大化，使人赏心悦目，并缓解了交通恶化和城市的蔓延。

　　到了18世纪工业革命后，高层建筑在城市中的大量产生与运用，为综合体的发展创造了前提。但由于单一的高层建筑往往引发了包括环境污染、吞噬绿地、交通拥堵等多个问题，城市综合体便应运而生。

　　如今，城市综合体已成为城市发展的方向。美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心——这个号称20世纪最伟大的都市计划之一，也是上世纪较早出现的城市综合体。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能——居住和旅馆，难以形成良好的功能协调。在后来的开发中，开发者认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是在1963年，在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，给中心带来了生机。

　　洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。在此之后，日本东京六本木新城、香港国际金融中心，甚至深圳万象城、北京华贸中心都成为展示各自城市鼎盛的标志。

　　如今，城市综合体已普遍形成现代城市建设的资金聚集地。而由于城市综合体地段的稀缺性以及建筑品质彰显出的时尚精致特性，使得城市综合体在一定程度上成为具有投资价值的收藏品。

　　据了解，近十年来洛克菲勒中心房产年增值率远远高于曼哈顿其他物业增速。在新加坡、中国香港等地，居住于城市综合体高层豪宅内不仅成为显贵的地位象征，更因其稀缺性成为富豪们时下最为流行的投资增值途径。