杨红旭：开发商不应“好了伤疤忘了痛”
2009-05-07 00:00:00   来源：

 

如果企业在日子刚好过的时候，便“好了伤疤忘了痛”，则危害可能就大了。眼下，中国的房地产开发企业，就有些盲目乐观情绪流露。

　　自今年2月开始，随着天气的升温，楼市亦摆脱了冬天的阴郁。3月成交量迅猛反弹，上海、北京等城市激增九成左右；4月继续上攻，京沪一手商品住宅成交量再增二成；五一房展会，上海参观人数居然创下21万的历史新高，成交金额也颇为“惊艳”。

在三个月的楼市反弹过程中，多数开发商的心态也一点点膨胀起来。明证之一便是涨价。国家统计局数据表明，2008年8月70个大中城市房屋销售价格出现环比负增长，并持续下跌了7个月，今年3月首次逆转为0.2%的正增长。完全可以预测，4月份依然还是正增长，而且涨幅会加大。原因很简单，开发商涨价涨得更欢了。

　　在市场经济条件下，企业谋利，天经地义，调整商品价格，也基本上拥有绝对的自主权。可是事关中国房价，尤其是住房价格，事关民生，凭空复杂了许多。老百姓抱怨房价高，已非一两年了；去年底国务院在相关文件中也明确提出，希望开发商认清形势，合理调整房价。

　　一方面，既然国家在商品住宅领域实行的是市场经济，就不该用行政手段干预价格，政府的重点是做好住房保障。另一方面，开发商如此见好就上，看到购房者入市便抬高房价，当然能在短时间提高项目利润率，但会否破坏来之不易的市场复苏势头，并最终损害行业和企业的长期利益，值得思量。

　　从微观市场层面分析，商品价格主要由供求关系决定，眼见越来越多的购房人放弃观望，纷纷入市，开发商重新拾起“小批量、多频次”的推盘策略，每次开盘价格都呈“芝麻开花”之势。你不涨价，有人涨价，错过这波行情，岂不是弱智。绝大部分开发商，都会有这种见利思迁的想法和行为，早把三个月前卖不掉房子的苦恼丢在了一边。

　　从宏观舆论层面观察，“小阳春”、“回暖论”、“看涨说”，越来越占据主流。“三人成虎”，市场客观上确实转好，再加上舆论天天在耳边嗡嗡，很多企业乐观情绪自然高涨。这让我想起了一个故事。1720年，科学家牛顿卷入了著名的南海公司股票投机活动，狂热的投机氛围令其丧失了理性，盲目追高，结果巨亏两万英镑，最后牛顿感慨道：“我可以计算天体的运动，但无法计算人类的疯狂。”

　　经济学中有个假设：经济活动的参与者都是理性的。实际却是，连牛顿都会迷失方向，更不用奢谈让眼下楼市繁荣中的地产商保持冷静。不过，在绝大部分企业都在提价的时候，个别具有战略眼光的地产商依然看淡后市并继续积极促销。比如，2007年底万科的王石第一个提出“拐点论”，至今仍看空市场。再如，2008年因IPO遇阻而过得挺苦的恒大，今年五一期间全国22个楼盘统一成本价促销，虽然不可能是成本价，也打了不少折扣。

　　没必要、也不能一味讨伐地产商涨价。那就简要分析一下市场是否支持房价大涨吧。学界和政府仅用“出现复苏迹象”，来描迹当前的宏观经济形势，近日新公布的4月的发电量，又为经济复苏蒙上一层薄薄的阴影，且有甲型新流感的担忧。经济走不出低谷，妄谈楼市回暖未免过于感觉良好。个人认为，用反弹来形容近三个月楼市，可能更准确一点。第三季度，市场还将回落。弹起，落下，应是市场低部震荡格局，而非“V”形反转。

　　近日有几条新闻值得关注。一是微软将要第二轮裁员，波及中国雇员，说经济低迷不影响楼市需求，绝对是假的；二是一季度国内股市出现一波反弹，数字却表明QFII趁机出货，流动性过剩推高资产价格（包括房价），短期来看值得怀疑；三是摩根士丹利终于开始变卖2006整栋购入的上海豪宅华山夏都，其实早在去年9月金融危机爆发后，就有媒体报道外资计划抛售在华物业，后来海外基金一直没有实质行动，倒是李嘉诚快刀斩乱麻地接连变现了几处持有物业。以往诸多事实证明，外资比内资更聪明。

　　春风乍暖夜余寒。虽然已是5月初夏，开发企业还须防“冬寒”。中国楼市复苏之路，不会那么平坦。