重庆：政府与楼市 惨烈的博弈
2009-04-13 00:00:00   来源：

 

几乎是一次政府与市场进行的惨烈博弈，直到重庆市政府用完所有弹药的时候，市场方才回暖。

 

　　政策的无奈

　　2月初的重庆，天气依然有些阴冷。这并没有影响到张先生一家去看楼的热情。事实上，张先生会在这个时候去看楼买房还有些无奈。

　　张先生一家三口居住在重庆沙坪坝的一栋老旧的房子，一室一厅，一厨一卫，面积不到50平方米，楼龄超过20年。而像这样的房子，在这个原国营单位的家属小区里排列着5栋。

但这里的位置实在是很好，往上走5分钟就是歌乐山和重庆的两所著名高校，外下走2分钟就是通往沙坪坝区中心的马路，周边的超市、餐馆、银行等配套齐全，连到磁器口老镇坐车也只要15分钟。

　　于是，这里被划入了重庆2008年旧城改造的范围。按照原计划，2008年内，这里的居民将全部搬走，政府出面给予了几种不同方式的补偿。

　　一是全部买断，按照不同房屋面积大小一次性补偿数万到十余万不等的金额，居民拿到钱后是重新买房、到哪里买房都与政府无关；二是原地换房，一些不愿意离开这里的居民，在新的住宅小区建成后可优先选一套喜欢的楼房，旧房的已有面积和新房的面积相抵，多出来的按照均价计算。

　　显然，张先生选择了第一种方式。2008年，张先生开始准备搬迁。

　　一场突如其来的大地震中断了这场搬迁，重庆政府考虑到地震的影响，决定把这次搬迁的最后日期延长到2009年。

　　随着日期一天天的临近，选房成为了最急切的问题。

　　按照张先生的想法，他们在这里居住了几十年，早已熟悉周围的环境，不愿意搬到重庆其他区域。

　　还有一个问题是，张先生的父母与他居住在同一个小区，也是这次搬迁户之一，为了方便就近照顾老人家，他们决定在同一个小区同一栋楼买两套房子。

　　于是，在附近的现房，价格在5000元/平方米之内，成为了张先生考虑的重点。

　　春节期间的一天，张先生一家三口再加上父母二人，就到周围的楼盘销售中心看房去了。因为目标明确，需求清晰，仅一天时间，张先生就看中了相隔不远的一个楼盘，直接下定要了同一栋楼的2套现房。

　　张先生坦言，会这么快就决定要买什么房子是很无奈的事情，因为他们需要有一套房子可以马上搬家，没时间去等期房。也因为他们对房子的需求很清楚，所以重庆的房价是会继续跌还是继续涨都不是很重要。

　　事实上，张先生对重庆政府出台的相关的房地产政策并不清楚。2月初，在全国房地产业内炒得风风火火的重庆购房退税政策，张先生表示以往听都没听说过，还是在买房以后，才听认识的朋友提到有这样一个政策。

　　张先生表示，买房这种大事，平时没需要的话是不会去关注的，所以不知道有什么政策，再好的优惠政策在不需要的时候也是没用的。只有真正要买房子了，才会留心这方面的事情。

　　张先生买房的经历仿佛映衬了政策的无奈，事实上在大多数有购房需求的购房者当中，他们并未意识到政策到底能给自己带来多少优惠。但他们一旦进入市场便开始关心各种政策，张先生目前正为房贷的问题操心，据他所知，申请房贷7折利率在重庆成为异常困难的事情。

　　张先生也许是整个重庆房地产市场当中，最无心的博弈者。

 

　　火爆的楼市

　　无论老百姓对待买房的真实态度如何，重庆几乎是在房地产市场调整过程当中对救市最为热衷的城市之一。早在2008年上半年，中央政府依然卡紧房地产调控的时候，重庆就开始研究拯救房地产市场的相关政策，并成为率先发起“救市”的城市之一。2008年，重庆市政府百般折腾几乎用尽所有的方法仍未让一路下滑的重庆房地产市场有所好转。但进入2月，一切开始变化了。

　　2月份，重庆主城商品房成交达到17691套，成交建筑面积共163.33万平方米，总成交金额59.90亿元。重庆金科实业(集团)有限公司的副总裁李战洪显然对春节后的市场回暖感到很满意，他说金科近期在重庆主打的楼盘小城故事“仅2月份的销售，就涨了800%多”。

　　“春节后市场自然就活起来了。”金科甚至没有为小城故事多打多少广告。

　　而事实的数据是，二月，重庆市场的成交量居全国第一。

　　大多数人认为重庆本身的救市政策与中央鼓励房地产行业交织在一起成就了这个“小阳春”。

　　事实上，进入2008年末，重庆市政府的救市政策达到了“赤裸裸”的地步。

　　2008年12月5日，重庆市常务副市长黄奇帆表示，对购买第一套自住商品房的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税。购房退税开始成为全国性房地产救市政策的讨论热点之一。

　　事实上，重庆早在2008年10月23日开幕的2008年秋交会上，二手房交易首次全免契税和营业税，通过买卖成交的所有房地产开发企业，无论参展与否，其商品住房都可以享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠政策。

　　而09年2月20日，重庆市政府又在回暖的市场上加了一把火，重庆市国土房管局20日发布了《促进房地产业健康发展的实施意见》，17条措施涵盖了调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度等，欲全面提振楼市。重庆“救市17条”中最引人关注的是：住房契税税率打“5折”，房屋交易手续费减半，按揭抵个税、千元个税省400元，主城放宽外来购房者入户限制等。

　　重庆成为极少数同时落实“购房落户”和“购房退税”两个政策的城市之一。而此前，重庆颁布的15000亿经济启动计划当中，房地产业分到了最大的一杯羹。

　　多数业内人士认为，2009年的“小阳春”与救市有关，但张先生显然不会认同这样的说法。另一个解释则是，2009年春节后进入重庆房地产市场的大多数购房者并不是像张先生这样的对房地产了解不多，因迫于现实需求而进入市场的购房者，而是那些对市场和政策有着敏锐嗅觉的购房者。

 

　　博弈

　　在政策与市场的博弈当中，显然政策开始占据主动，无论是哪一种购房者进入市场，对于重庆市而言，他们显然希望看到这个市场的好转。

　　这让重庆市政府舒了一口气。2008年，重庆市政府公布的重庆市去年引进外资的数量，房地产行业占了36%。在重庆，房地产对个整个经济的拉动、贡献的能力是远远超越于其他的行业。

　　“重庆跟其他的城市不一样，我认为重庆市政府一直都是跟开发商站在一条线上。”重庆容磁房地产经纪有限公司总经理王雪松对《观点》说。他强调重庆去年出台了1.5万亿的救市政策，其中有一个表述就是希望15000亿希望是房地产投资来带动。可见房地产行业本身对重庆何等的重要。

　　“重庆市政府能够想的救市政策我估计已经基本上出台完了。”王雪松说。

　　几乎是一次政府与市场进行的惨烈博弈，直到重庆市政府用完所有的弹药的时候，市场方才回暖。有趣的是在整个博弈过程当中，最切实际的参与者房地产开发商成为现实市场的观望者。

　　王雪松将当前市场中开发商的反应分为三类：第一类是全国第一线的大开发商，像万科、中海、保利这种布局全国的开发商。这些开发商机会在这场小阳春当中都选择观望。而像金科、龙湖这样的重庆本土龙头企业，他们的行为也趋向于跟全国性开发商一致。

　　第二类重庆本土的中小开发商，王雪松认为他们基本倾向于降价促销。例如隆鑫和协信。第三类则是项目公司，王雪松认为他们很难，小阳春并没有降落到这些项目公司身上。

　　也许是因为受政府的“庇护”程度不同，不同的开发商在市场当中呈现出不同的反应，但类似于重庆这样的城市，显然开发商们更愿意看到政府去与市场搏斗，尤以那些进入重庆的国内一线开发商为甚。

　　对于他们而言，市场博弈的原则很简单，降价，挤垮对手，占有更多的市场份额。这也许恰恰是重庆外来开发商与重庆市政府并不统一的地方。事实上，在一个新兴的市场正处于周期调整的时候，更多的经历过周期的开发商希望通过血淋淋的市场竞争来洗礼市场。

　　于是重庆市场最新的消息是，瑞安将自己雄霸重庆一线江景的楼盘降价销售了，而在他的周边，招商等国内一线地产商还未享受到此前瑞安将该项目定价10000以上带来的余利。

 

　　本文重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松亦有贡献