易宪容：现在判断房地产回暖未免为时过早
2009-04-08 00:00:00   来源：

 

最近，随着一些地方房地产市场的销售增加，就有房地产开发商和媒体在说，国内的房地产市场开始回暖了。看到这样的报道，一般民众都会十分诧异。为什么一、二个月前还在呼天抢地叫喊的房地产行业就回暖了？这可能吗？可以说，从这两种截然不同的现象来看，如果这两种现象都成立的话，那么不是早几天房地产开发商说房地产陷入绝境是夸大其词，就是当前房地产市场根本没有回暖——因为这两种现象是不可能同时成立的。

从2007年下半年以来，金融危机导致全球经济全面衰退，各行各业都出现周期性调整，房地产能够置身度外吗？再就是，从2007年下半年以来，国家房地产政策发生根本性变化，明确界定国内房地产市场发展宗旨，即房地产的支柱性就是建立在居民住房条件改善性基础上。离开了房地产居民条件改善性，房地产的支柱性也就无从谈起。正是在这样的一种背景与政策基础上，当前国内房地产市场发生了根本性的变化。即房地产已经成了一个以居民住房消费为主导的市场。在这种市场中，不仅住房投资者不可能享受住房购买各种优惠，而且在资产的价格全面下跌的情况下，住房消费者也不会进入这样市场。反之，早前进入房地产的投资者，还会逐渐把早前购买住房卖出，从而退出这个市场。这就是为什么最近各地二手房交易增加的原因所在。如果房价水平与当地居民实际购买力相符，那么住房消费需求就能够释放出来。否则，当地住房需求释放就比较缓慢。

　　为什么不少地方房地产的销售在逐渐增加？这就是房地产商通过价格释放出来居民住房消费部分需求，而且这种住房消费需求的释放就在于房地产商价格调整程度。如果房地产商的住房价格调整较深，那么这种住房消费需求释放程度就大。反之，如果房地产商住房价格调整较小，尽管也会有住房消费需求释放出来，但这种消费需求释放是十分有限的。因为，对于一个庞大的房地产消费市场来说，住房消费购买者其收入水平、财富持有、个人对住房价格预期是千差万别的，只要房地产市场的价格出现调整，总是有相应层次的居民进入这个市场。任何一个房地产市场，决不会是所有的购买者在同一时间、同一价格进入同一市场。因此，在房地产的政策效应及房地产市场价格下调效应双重作用下，一些人进入房地产购买属于正常的事情。在目前的情况下，尽管一些地方的住房购买增加了一些，但是并不是房地产的回暖，而是房价调整让部分居民进入房地产市场。

　　在2008年住房销售下降20%以上、国家又出台这样多的激励房地产市场政策的情况下，一些地方房地产销售增加是正常的，但这并不是房地产市场回暖。只有房地产市场的价格出现全面的调整，让大量居民都有支付能力进入房地产市场，让房地产库存迅速减少时，房地产的回暖才会出现。不过，在目前的房地产市场价格水平、国内外经济形势下，房地产市场的回暖还是遥远的事情。

　　当前一些房地产开发商，看到住房一有销售，就大打房地产回暖之牌，并随之让房价上涨，这无疑让刚刚好一点的房地产市场又打回原形。而且房地产这样做，不仅无法促进房地产市场的回暖，反之，会进一步延缓房地产市场的调整，让房地产市场的调整时间拉得更长。这就是市场之逻辑，但愿房地产开发商看清楚整个国内外经济发展之大势，不要自己折腾自己。（易宪容中国社科院金融研究所研究员）