调查发现:房企资金压力或许只是“风声鹤唳”
2009-03-30 00:00:00   来源：

 

    据统计，已披露年报的上市房企经营性现金流存在着150亿元的缺口，但经本报记者调查发现，年报外的故事正在改变着这一不利局势。据年报，各房企都在收缩战线，缩减开工量，但由于今年截止到目前成交量的回暖，使得大部分房企的销售收入同比都有明显的提高。一边是在开发端暂缓，一边是在销售端发力，在这样一个时滞

的局面下，房企的资金压力或许只是“风声鹤唳”。

    时滞下的“贫民富翁”

    上市房企年报收官在即，而年报外的故事正在悄然发生变化。

    “上海房展会的情况应该能够反映目前房地产市场的走势。购房者虽然仍有观望心态，但购买意愿已经开始强烈起来，这会让房企的部分数据指标发生反转。”一位从上海房展会调研归来的地产研究员对记者表示。

    经营性现金流也许就是即将发生反转的数据指标之一。目前从已经披露年报的上市房企情况看，经营性现金流总额缺口巨大。而随着连续两月的成交量回升和开工量锐减，这一缺口正在渐渐缝合当中。

    “从销售回暖到信心恢复，这段时间是房企和地产投资最宝贵的时滞。”中信证券分析师陈聪表示。

    入涨出缩改善现金流

    据《证券时报》统计，截至3月15日，已披露年报的31家上市房企经营性现金流的缺口已经超过了150亿元，龙头公司手头依然拮据。

    保利地产(600048.SH)该项数据高达-75.90亿元，而万科A(000002.SZ)也达到了-3415.18万元，即使已经完成定向增发的上实发展(600748.SH)，现金流仍为-3亿元。在销售低迷的2008年，整个行业都“很差钱”。

    就在整个业界都在捧着年报呼喊地产资金链正处在断裂边缘的时候，年报外的故事却开始有了新的发展。

    “我们认为，最近A股市场的投资主题是房地产和白色家电。”瑞银中国证券战略负责人近日公开唱好房地产，摩根大通也开始频繁增持富力地产在内的中资地产股。

    尤其值得一提的是，连投资情绪最保守的社保基金也开始热情拥抱地产股。统计数据显示，社保基金选择增持的21家上市公司中，有5家公司属于房地产板块。

    分析人士指出，楼市成交量的大幅度回升正在让投资机构重拾信心。

    国信证券分析师方焱从他最新的跟踪调研中发现，各地销售形势喜人，一线城市表现得尤其畅旺，北京、上海和深圳成交面积环比分别增长28%、53%和25%，库存消化压力开始减轻。

    而房企的销售数据也与此呼应，目前已经公布2月份销售业绩的公司大都表现优异。经营性现金流吃紧的保利地产在销售业绩上同样抢眼，1~2月份公司签约面积同比增长228.73%，签约金额同比增长198.25%。

    根据陈聪的预计，主流上市公司1季度商品房销售额平均将同比增长50%以上。

    现金流入端活跃，现金流出端则可谓“泉眼无声惜细流”。今年前两个月，房地产开发投资同比仅增长1%，同时商品房新开工面积同比下降14.8%。

    房企在年报上已经讲明，今年开竣工规模以及资金支出将会缩减，一方面是信心暂难回升，另一方面则为求自保。

    在这方面，嗅觉敏锐且大局观更强的万科A和保利地产已经走在前列，强调“以销定产”来调整资金回笼和资金支出的比例。

    陈聪认为，从房企的资金面说，现金回流正在出现好转，但现金流出却依然缓慢；从行业供求层面看，需求端消化已经加速，但供应速度却没有明显上升。

    “换句话说，房地产经营活动的现金流改善了。”陈聪表示。

    随着财务指标的改善，多数分析人士对房企2009年的业绩也表现出了谨慎乐观的态度。在他们看来，2008年的业绩低迷反而给2009年业绩回升打造了一个“地基”。

    “不管2008年业绩是否见底，2009年业绩回暖都基本定调，惟一还有争议的就是回暖幅度。初步推断上市房企整体要比行业整体表现好一些，乐观预计，上市房企业绩可达到15%~20%的增长。”中原证券分析师魏博表示。

    评级提高令再融资开闸

    陈聪所谓的“时滞”并不仅限于对2009年业绩的影响，对于目前房企来说，经营性现金流的改善还有比影响业绩更为重要的意义。

    从新年开始，国内房企的信用水平开始在全球范围内受到关注。随着标普等评级机构对房企信用评级的降低，中资地产股海外债遭到抛售，更多的房企和“破产门”联系在了一起，这也对国内房企发债产生了一定的负面影响。

    “房企的信用水平是否已经到底，最关键的问题是销售回流的资金能否超过房地产开发的资金支出。”中金公司固定收益研究院徐小庆表示。

    他认为，目前房企资金最困难的时刻已经过去，经营性现金流在2009年将会先于利润率和盈利得到改善，而现金流的“转正”将会令未来一段时间房企的信用水平进一步提升。

    目前，地产上市公司中共有21家A股公司和3家H股公司提出发债计划，其中11家已经获得证监会批准，尚未过半数。而随着经营性现金流的改善和信用水平的上升，正在排队的房企或许不用等待太长时间了。

    不仅如此，随着“时滞”的结束，投资者和开发商自身对于地产行业的信心也在漫长的冰封期后重新恢复，房企再融资也在蓄势待发。

    近日，保利地产和荣盛发展(002146.SZ)先后提出了增发融资方案，而首创置业(2868.HK)也开始寻求和外资之间的融资合作；由于IPO仍然看不到曙光，借壳上市成为急于进场融资的房企寻求的捷径，中弘集团和金科集团已经开始着手运作它们的借壳大计。

    事实上，尽管年报外的故事不尽相同，有一个趋势却是始终贯穿其中，即房企的分化越来越明显。随着现金流状况改善和优势条件的迥异，这种分化也会进一步趋于明朗。

    国元证券分析师康洪涛认为，在这种分化中，有三类上市房企将会利用“时滞”的宝贵机会走在行业前列。反周期管理型公司，如万科和保利地产这样“先知先觉”的房企；资源型公司，如陆家嘴(600663.SH)、北京城建(600226.SH)这种拿地成本低廉便利的国字号房企；受益区域回暖的公司，以深圳本地的深圳控股(0604.HK)、深振业A(000006.SZ)等公司为代表的房企。（宋振庆）