信贷松动促房企贫富差距 房地产整合高潮一触即发
2009-03-27 00:00:00   来源：

 

“银行针对房地产的信贷有所松动，但大部分中小开发商还是很难贷到资金，即使愿意承担较高利率。”3月24日，在得知银行信贷再次松动的消息后，上海一家小开发商的负责人朱军(化名)有些忿忿不平，他表示，“钱都贷给大房地产商了”。

　　3月23日，央行和银监会共同发出《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》(以下简称“意见”)的文件，房地产企业再次成为重要“呵护”对象：做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务、支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点。

正如朱军切身感受的，银行方面加大力度支持房地产的信贷额度，其实用在了少量优质、大型开发商身上。

 

　　“汉斯现象”

　　美国汉斯地产，按照开发面积计算，可算全球最大的房地产开发商。虽然是个“外来和尚”，但本报记者从知情人士处获悉，汉斯目前在中国的房地产项目，包括北京、上海各3大项目，均得到了国内银行的“大力支持”。

　　目前，汉斯在上海有三大项目，即浦东小陆家嘴(600663,股吧)的21世纪大厦、新江湾城C5地块以及苏州河边一个项目。

　　“这三个项目，工商银行上海分行均与汉斯有合作，提供相应贷款。”该知情人士透露，其中21世纪大厦，工行为汉斯提供了约8亿－10亿元的独家贷款。

　　而国内甚至上海本土的许多中小开发企业，很难敲开银行如此大规模信贷支持的大门。

　　某国有银行上海分行的一位部门负责人这样告诉本报：从去年底尤其是今年春节后开始，国家有关部门对房地产加强信贷支持等“政策暖风”频吹，各大银行也确实在逐步尝试增加对房地产企业的支持，加大信贷额度，但其实，这些额度大部分用在了银行的少量主要客户身上，并未增加客户数量。

　　换言之，类似上述“汉斯现象”主要缘于银行在房地产信贷业务上的“抓大放小”，而随着国家逐步放宽房地产信贷，反而表现为进一步“抓大放小”。

　　“汉斯现象”并非特例，国内其他被列为银行优质客户的地产大鳄，近期也纷纷获得了银行巨额资金支持。2月12日，香港瑞安集团获得中国农业银行的130亿元授信，其中，瑞安房地产(0272.HK)将得到80亿元用于项目发展；3月4日，SOHO中国(0410.HK)获得中国银行(601988,股吧)北京市分行各类授信和融资金额共计100亿元；3月20日，世茂集团获得中国农业银行150亿元授信；绿城集团也于近期获得200亿元授信额度。

　　“银行也有自己的难处，控制风险始终是第一位的。”这位国有银行的部门负责人坦言，房地产市场动荡依然比较厉害，大部分银行原先看好的房地产项目如酒店地产等，一直是支持的，但现在看来，实际情况并没有想象的那么乐观。

　　记者从其他银行方面得到了类似信息，各大银行整体而言，是“谨慎介入房地产”。此外，银行信贷松动的额度，很大一部分将分流到城市基础建设项目领域。

 

　　行业整合催化剂？

　　央行和银监会在下发上述意见的同时，今年银监会召开的第一次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，银行业金融机构要继续严格控制不良贷款余额和比率，并做到“四个到位”全面控制风险。

　　一面是加强对房地产的支持，一面是控制风险。看似矛盾的背后，则是银行的“固有逻辑”。

　　上述国有银行部门负责人透露，“有这么句话，不找项目是等死，找项目一不小心就是找死”，开发贷款是把双刃剑，这是各大银行的共识。

　　记者另外了解到，工商银行内部已经悄然加大对不良贷款业务的处罚力度：2008年4月之后的房地产贷款，若成为不良贷款的额度超过500万元，相关责任人将遭到行政处罚。

　　“正是银行的这种实际运作情况，造成了开发商富的更富，穷的更穷。这种情形持续下，房地产的行业整合无疑将加速，兼并重组的高潮迟早会到来。”一位业内人士这样判断，而年前，银行方面即明确表示将支持企业的兼并重组，也为房地产的整合高潮埋下伏笔。

　　易居克而瑞(中国)首席研究员陈啸天告诉本报，众多企业陷入了盲目扩张带来的资金困局，2月，30家重点企业对于土地市场继续保持谨慎态度，28家房地产企业无新增土地。

　　但也有部分企业凭借良好的能力，资金实力雄厚，且对市场前景持积极态度，趁目前低迷，以低价购买优质地块，扩张意图明显。

　　克而瑞的研究报告把目前业内的百亿房企进行了资金标准的分类，一是资金充沛，有助于企业进一步扩张；二是资金紧张，对企业经营压力很大；三是资金问题不明显，但考虑到市场风险，这些企业也具有一定的压力。万科、中海外、保利、招商、中粮属于第一类，现金预测在20亿-50亿；富力、合生创展，则属于现金状况紧张；碧桂园、绿城、金地、世茂、雅居乐则属于第三类，预计现金在0-20亿。

　　不过，即使是上述资金状况相对良好的开发商，若没有银行信贷等其他渠道的资金支持，依靠自身财力，要在行业整合中实现大规模兼并重组，可能性并不大。

　　该国有银行部门负责人坦言，央行政策导向归政策导向，各银行在具体操作上，往往具有延后性。以央行早已提出的支持兼并重组贷款以及此次企业发债的支持政策，其实，各银行目前还未有实际动作展开，企业债也主要集中在支持一些大型国有企业集团的发债业务，尚未涉及房地产公司。

　　至于REITS等其他被提及的融资渠道，则似乎更显得镜花水月。一位长期致力于开发REITS产品的公司负责人告诉本报，即使上海、北京等地政府部门已经牵头在进行一些前期的准备工作，但在中央相关部门出台正式政策之前，现在所做的基本属于理论层面，不具备实际推广可能。