楼市需要再一次降价
2009-03-27 00:00:00   来源：

 

我连续写了几期反对开发商涨价的文章后，一位朋友给我打电话说：购房需求这么大，你是打不下来的。他说自己看中的一个楼盘，都排不上号了。

　　我承认，确实有股强大的需求在楼市里涌动，除了一部分刚性需求，还有就是所谓先富起来的一部分人。但是，春季这一波购房需求已经释放得差不多了，那些胆敢涨价的地产商们，将会像退潮后晾在沙滩上的鱼一样难看。扑腾两下，看能否爬回大海里吧。

与涨价相反，楼市需要一次降价。如果要选择好的时间点，那就是即将到来的4月。准备开盘的，低价开盘吧；企图涨价的，原价不动吧；高价卖不动的，变相降价吧——我愿意再一次重复这个从实践观察到的事实：只要价格到达部分消费者的心理线，他们就会入市。

　　虽然银监会对开发企业贷款有所松动，但能够获得信贷支持的，总是那些大企业、好项目。对绝大多数开发企业来说，2009年依旧是资金紧缺的一年。不要抱着楼市回暖、坚守价格不放的幻想，而是要把销售率、现金流放在第一位。成交量而非价格，才是地产商的救命稻草。

　　政府部门出台那么多鼓励住房消费的政策，为了什么？本质上是为了GDP，但如果消费者被逆市涨价的地产商吓住了，不敢入市，楼市没有成交量，住房消费就不可持久。只有成交量上来了，地产商才敢去买地，增加投资，地方政府才会有更多的财政收入。而涨价与政府部门救楼市的初衷并不一致。

　　所以，在我看来，适当降价，可以达到消费者、地产商与政府部门的利益均衡。但是，地产商担心，降价会不会引发新一轮的长期观望？譬如像2008年那样。虽然历史总是惊人的相似，但楼市不会跳进同一条河流。2009年的楼市很难复制2008年。

　　宏观方面，强大的政府投资正在刺激经济向好的方面发展，就是像我这样悲观的人都认为，2009年三季度后中国的经济会结束调整，掉头向上。企业投资将呈现抬升的趋势。人们的消费信心正在恢复。

　　行业方面，虽然商品房库存量庞大，但在建规模、新开工面积都在萎缩，供应量增幅仍在缩减。房地产业是经济景气的先行指标之一，假如我们同意三季度宏观经济会恢复性增长，那么，房地产没有理由趴着不动。

　　降价，推动房地产市场成交量的增长，其实正是为了让房地产回到良性发展的轨道。倘若4月份楼市真的有一轮降价，经过5、6月的消化，市场将会达到一种平衡，这样，下半年房地产市场步入恢复性增长才有了稳定的基础。否则，楼市的波动会更激烈，调整的时间也会更长，对市场各主体也更为不利。

　　但是，期望房价大跌的消费者也可能要失望。与上文的理由相近，宏观经济和行业背景都不允许房价进入暴跌轨道。我表达这个观点时，另一位朋友听了大笑：你这么说，不但等待暴跌的消费者会骂你，希望涨价的地产商会骂你，投资客也会骂你。是啊，左右不是。但市场自有其逻辑，楼市的平衡也是需要各方的充分博弈才会达到。

　　让楼市经过痛苦的洗礼后，到达多年来我们一直孜孜以求的理性、良性循环吧。