以价取量 土地市场回暖尚早
2009-03-27 00:00:00   来源：

 

与楼市成交量相伴随，土地公开市场也迎来了一个“小阳春”。

　　据北京市土地整理储备中心信息显示，3月前半个月成交量已超过前两个月总和，中原地产研究院对北京、上海、深圳等12个城市土地成交的监测数据也显示，2月土地成交总量较1月增长近一倍。土地公开市场的“小阳春”似乎已于2月悄悄来临。

然而，底价成交、四成流拍以及成交金额大幅缩水，很难证明土地市场回暖已经确立。

 

　　土地“小阳春”

　　相较楼市，土地市场“小阳春”似乎来得有点晚。

　　3月16日，北京首开集团旗下的全资公司——北京城市开发有限公司在北京昌平区，出资2.1亿连续拍下回龙观区域的两幅土地。

　　2月，在北京土地公开市场成交的5块土地当中，其中就有两宗居住用地均以高出底价成交，其中德胜门外地块还经过了26轮的激烈竞价，报价从最初的1.8103亿元猛涨到2.12亿元成交。26轮的轮番报价在低迷时期的土地交易市场实属难见。

　　北京土地整理储备中心信息显示，3月前半个月北京公开成交土地有6块，总规划建筑面积约为23万平米，超过前两个月总和。据悉，北京1月份没有土地成交，2月份共成交土地5块。

　　面对这种“热销”，就连北京土地整理储备中心的有关工作人员也不禁表示，“3月北京的确出现了一个成交小高潮”。

　　不仅在北京，上海、杭州、天津等地土地市场也有重新“萌动”迹象。

　　3月6日，上海第6、7号土地出让公告12幅经营性用地出让结果产生，除其中青浦一幅土地因无人报名竞买而流标之外，其余地块都最终找到了买主。2月，杭州新天地在杭州下城区连取8幅地皮，上海绿地集团近期已基本敲定上海的3个项目，又在天津获得千亩土地储备，保利地产(600048,股吧)再次在贵阳拿地，项目总建筑面积近百万平方米。苏宁环球(000718,股吧)在其大本营南京拿下了3幅土地，总占地面积达35.63万平方米。

　　根据中原地产对12个城市土地成交的监测数据，2月土地的成交总量由1月份的112幅近484公顷上升至162幅927公顷，成交土地总面积上升近一倍，其中居住用地增幅最为明显，成交幅数由1月份的15幅上升至27幅，成交面积由77公顷大幅飙升至247公顷，增加近3倍。

　　据记者了解，“小阳春”已激起了部分地方政府的供地热情。

　　北京市土地整理储备中心的有关人士透露，近期将再推多块土地，“具体地块和推出时间待定”。有业内人士分析，北京将在4月开始交易的土地就有8块，加上3月延续下来的出让地块，4月份北京土地公开市场的成交量或将超过10块，可谓是节节攀升。

　　3月23日，上海市规划和国土资源管理局发布今年第23号土地公告，推出14幅经营性用地，其中包括总建筑面积达65.3万平方米的8幅住宅用地。这是今年以来上海土地市场首次住宅用地供应大餐。

 

以价取量

　　令人关注的是，土地市场成交“小阳春”的背后推手之一是地价下跌，给人“以价取量”印象。

　　中原地产分析师宋莉认为，土地成交量增加，与政府土地出让价格连续走低有关。

　　一个典型的个案就是，厦门某幅地块去年10月曾经流拍，今年3月份，上述地块重新降价3000万元再次挂牌上市。

根据中原地产对12城市2月成交地块的监测数据，平均成交价只有882元/平方米，仅为1月成交均价的2/3左右。其中，居住用地的成交均价更是由1月份的每平方米2092元，下跌至1329元每平方米。

　　克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天也透露，2月全国经营性用地的平均楼板价为1039元/平方米，比1月下跌了15%。

　　两组数据所透露出的信息基本一致。

　　中国指数研究院数据信息中心的报告指出，在成交价格上，全国主要城市住宅地块底价成交成主流，土地溢价水平普遍低于10%。这些城市2月成交69宗住宅用地，其中59宗底价成交，另外10宗有9宗溢价水平低于10%，仅有北京成交的一宗地块溢价水平为17%，高于10%。

　　中原地产则透露，跟踪的12个城市2月份成交的土地，有超过91%是以底价成交。

　　以北京为例，北京今年总共通过招拍挂的方式成交土地39宗，交易金额约17.7亿元。而去年1至2月份，土地成交38宗，收入额约254亿元。从254亿元下降到不足18亿元，北京前两月的土地成交金额，除暴跌近90%之外，其楼面价的跌幅也可见一斑。

　　焦点网给出跟踪数据，2月北京整体地块底价成交率为71%。

 

　　土地回暖尚早

　　通过“以价取量”方式，土地市场迎来了久违的“小阳春”，其持续性如何？

　　宋莉认为，由于房地产界普遍认为目前的楼市回暖仅仅只是暂时现象，所以，大部分房地产公司在购买土地时显得犹豫不决，担心一旦买入，资金就会被套牢。这使得土地市场的真正回暖缺乏坚实基础。

　　富力地产联席董事长张力在近日举行的“中国房地产变革之路”论坛上的一席讲话或可代表目前开发商的拿地心态：“在未来的1-2年，我们买地的速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买，不像去年那样疯狂地去买。同时，减少开工面积，把开工面积停在按照市场需要去开工，我们的开支也会少，也控制好整个资金链的运作。”

　　一位京城房地产开发业内人士对本报记者表示，目前开发商在拿地问题上非常谨慎和迷茫，首先是宏观经济前景尚不明晰，其次是不少企业还在消化大量存量土地。

　　日前，戴德梁行对外发布的报告称，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中。

　　土地市场还有一个新现象就是，大型开发商热衷于靠并购项目拿地，而中小开发商坚持现金为王，真正到了公开的土地市场，结局也许并不是土地主管部门所想看到的。

　　“已有项目价格几乎跌了一半，开发商拿地热情肯定将有所放缓。”近日，SOHO中国董事长潘石屹坦言，开发商更注重已建或者在建项目的“充分利用”。

　　以北京为例，来自北京市统计局的数字表明，1至2月，北京市房地产开发企业支付土地购置费用仅为25.9亿元，比上年同期下降57.8%。

　　正是有了像富力的“谨小慎微”和SOHO中国的“曲线救国”，衡量土地市场回暖的另外两个重要指标——流拍率以及供应量仍无大的起色。

　　中国指数研究院数据信息中心的数据显示，2月的土地流拍也十分严重，全国主要城市住宅用地的流拍率高达40%，焦点网的数据则透露，2月北京土地流标率为33%，南京6折出让土地仍遭流拍。

　　就土地供应量来看，虽有北京、上海近日的供地“升温”，但全观而论，2月全国60个大中城市共推出土地542宗，同比减少18%，推出土地面积2419.4万平方米，同比减少17%。其中，推出住宅用地121宗，推出土地面积622万平方米，环比下降5%。

　　中国指数研究院分析师张琪就此指出，政府供地量的减少，正反映出目前的土地市场还没有真正回暖。

　　西安经济技术开发区一位领导无奈地向记者表示，今年的主要工作并不是推地，而是配套建设以及城中村改造。成都市也有意放缓了推地节奏。

　　看来，除了开发商拿地热情，地价企稳以及成交活跃之外，政府推地力度的重振或将是土地市场真正回暖不可或缺的另一面。