李思廉：市场价量齐跌的时候 企业能抵抗的方法很少
2009-03-20 00:00:00   来源：

 

“大家好！”李思廉走进会客室的时候，心情很好。

　　这是3月19日，富力地产(2777.HK)发布2008年年报两天后，董事长李思廉在广州总部接受媒体采访。刚刚公布的年报数据中，富力去年利润同比下降41%，但还有31.53亿元；净利润同比下降23.33%，也有22.9亿元，而手头上有14.5亿元现金，李思廉笑称“是非常大的一笔数字了”。

整个访谈过程，李思廉对于2008年报数字和2009年220亿元的销售目标很自信。富力能在2009年自救重生或源于三方面：受益于政策因素，富力重组银行负债，并不断增加银行信贷；手握一定现金流；商业地产正在贡献租金收入，并且随着市场的回暖，2009年住宅销售协议金额已超过50亿元，商业地产大额交易的可行性在加大。

　　李思廉透露，富力在回归A股出现变数之后，就转向了公司债，并在3月17日发布年报后第一时间向证监会递交了一份年报，“剩下的就是证监会的流程了”，而由于申请了公司债，其他的证监会将“先放一旁”。

 

　　“现有负债率是合理的”

　　富力正加紧资金回收。关于巨额负债率的传闻，李思廉轻轻带过，“我们没有很困难”，他表示去年富力100多亿元的吞吐量中，除了25.3亿元的税收之外，还剩31亿元利润，这表明还是赚的。从物业重估升值的角度而言，银行只要抵押物有增加，贷款额度就放大了。

　　“我们通过大部分银行负债重组，重新增加贷款，实际上，我们公司2007年、2008年的总借贷额是增加的。”李思廉说，只有开发量和施工量增加，才有可能增加银行信贷。

　　显然，李思廉的资本策略越来越有力，今年的目标是把净利率调回到2007年的水平，即51%。李在预算全年的资金回报时候留有相当大的空间：富力2008年有200亿的可售存量，而今年大概增加可售货量有170亿元，370亿元的存量如果能卖掉60%，就有220亿元的销售额了，而截至3月18日，富力已经有超过50亿元的销售额。“一季度会超额完成销售额。”

　　“今天你问我能否完成2009年计划销售额，我会非常乐观，”李思廉表示，会根据市场情况调整策略，目前为止，北京市区楼盘的资金回收很厉害，五环内承接力很大，总价300万元左右的别墅是市场能接受的心理价位；而广州珠江新城的心理价位在1.6万元/平方米-2万元/平方米，广州天河区、荔湾区内，1.2万元/平方米左右的楼盘就有较强的市场承接力。

　　“这两天做年报发布，也遇到很多分析员问市场回暖的状态会否持续，我只能说楼市和股市一样，是很难预测的，”李思廉说，富力在今年1、2月份能去大量存货，主要是因为2008年减少了1/3的销量。下一步“个别楼盘会尝试性提一点价，1%-2%”。

　　不妨按照“负债率=负债总额/总资产”的公式给富力负债率算一笔账。按照李思廉所述，除了银行负债资产重组，富力还将控制运营总支出在160亿元以内，去年90亿元债务加上今年大约50亿元的负债，除以总资产150亿元加上模拟利润30亿元，则得出80%的负债率，李思廉认为，一家公司80%-100%的负债率是合理的，“只有正在发展中的公司，才会有高负债率”。据透露，富力目前回收的50亿元还将继续投入到项目开发中去。

 

　　加快商业地产销售

　　李思廉说：“市场价量齐跌的时候，企业能抵抗的方法很少。”没错，2008年的市场让从来没预计错过销售目标的富力，少了几十亿元的资金回收。李思廉坦承，如果此前稍微放慢一点激进的步伐，2008年的富力地产可能都不会过得那么紧张，导致公司效率有所降低。

　　去年富力把一定的人力、物力、财力都转移到商业地产上，23万平方米商业地产的建成，占用了60多亿元现金流，“是较吃力的情况”，进入2009年，富力的速度明显放慢了，但商业地产销售速度一直在加快。

　　今年富力地产在建面积有550万平方米，其中有两个商业地产项目交付使用：包括重庆7万平方米的商场和成都熊猫城20万平方米。而天津、重庆、海南等地的商业地产项目都在建当中。

　　“房地产开发都有连贯性。”李思廉强调的是，2009年3个已投入使用的酒店，每家管理公司都将向业主交付5000万元；北京富力广场出租率高达80%，今年1月份已经贡献1000万元租金，此前建成的其他商业地产项目在2008年也有1亿多元租金收入。而在李思廉的预算中，成都熊猫城今年10月将投入使用，到2010年10月，将达到2亿多元租金收入。

　　李思廉的规划是，5年后，当富力地产净利润达到100亿元的时候，商业地产租金收入可以占比20%。“此前由于市场因素影响，投资者基本上都是来压价的”，而“目前比较认真地在谈的，是君悦酒店的写字楼部分”。