曾经被夸大的房地产需求
2009-03-20 00:00:00   来源：

 

前些天，一位很好的朋友突然焦急地给我电话说：在北京的亲戚要买房，买现房，西边的，两居室，越快越好，哪儿有合适的？

　　原来，朋友亲戚刚结婚，租房住，正着急买房。我不敢怠慢，赶紧在他划定的范围里找。每平方米1万元左右，西三环至西五环以内，两居室。西四环外有个楼盘，去年曾经降价近2000元，记得价格是11000多，卖得挺火，听说三期要开盘了。打电话过去，售楼员语气坚硬地回答说：三期售价13500元。这个价格比一期上涨了近2000元。

托人找到开发商高层。同样语气坚硬，一分钱也不打折，这是董事会的决定。但因为是朋友，可以优先选房号。

　　再去问另一家西南三环边曾经降价幅度不低的楼盘。其所在企业的总裁算是认识多年，居然也委婉地说：实在打不了折，不过可以保证你选的房号……

　　过两天，朋友又来电话说，二手房也行。于是我去找21世纪不动产，他们房源多，也许“总有一款适合你”。

　　其实，我自己也有一个亲戚要买房。情况差不多，准备结婚，双方父母帮首付，房子目标是两居室，1万元以下，西边最好，北边也行。

　　这种情况，相信你身边也有吧。

　　结婚、拆迁带来的住房需求，专家们称之为住房的刚性需求。虽然包括建设部在内的政府部门以及诸多专家、学者，一直苦苦劝说，不是每个人都必须买房，租房也是可以的，但想必你还记得，公开宣扬这种观点的国土部一位司长和博鳌亚洲论坛秘书长龙永图，曾经被网友们痛骂。

　　如你所知，以上所谓的刚性需求，2007年10月以后，是明显被压抑了。

　　但就像北京的春天，温度忽然就从几度骤升到20多度，将玉渊潭的樱花也烂漫催开，楼市的春风也是说到就到，成交量急剧飙升，令地产商们喜不自禁，也置仍在等待房价下跌的准购房者于手足无措的境地。

　　恐怕还是拜刚性需求之赐罢。被压抑一年多的刚性需求，在中央和地方救市政策等药方的催发之下，以令人无法预测的力度遽然释放。而收入严重不平衡带来的投资性需求，也蠢蠢欲动。

　　关于房地产市场的刚性需求，无数篇分析文章曾经说，至少在我国完成快速城市化进程的10年内，将是推动房地产发展的主导力量。记得其中最夸张的文章称，仅仅是刚性需求，在相当时期内，每年的商品房竣工量都无法满足，按照这种逻辑，房价岂有不涨之理？

　　当然，2006-2007年，房价是在疯涨，但是2008年为什么涨不动了？专家们所称的刚性需求哪里去了？它们为什么就拉不动房价了？可见，刚性需求并非总是直线上升，也即是说，刚性需求总是拉动房价上涨的逻辑不成立。

　　如果你不反对，我想事后总结的是，2006-2007年为代表的房价上涨，即使其背后是由刚性需求和投资性需求所支撑，那也是一种被过度透支的刚性需求和投资性需求。如果说美国人的透支消费，付出了金融危机的代价，那么，我国住房市场的透支消费，则必须付出楼市停滞发展的代价。这种代价，尚无充足的证据可以宣称，仅仅2008年一年的调整就支出完毕。

　　回到当前。被压抑的住房需求，2009年春天的释放，能持续多久？能继续支撑2009年楼市的夏天甚至秋天么？几乎可以肯定，那些卖得不错的楼盘，那些沾沾自喜的地产商们，自以为涨价之后能收获更多的资金，很快就会收获沮丧。因为，他们既然是在过度透支2009年春天释放的住房需求，必然也要在随后的时光里，陪整个行业付出鼠目寸光的更大代价。