房价成本调查：部分楼盘净利润不到20% 是事实
2009-03-14 00:00:00   来源：

 

房价居高不下，在公众普遍认为的开发商暴利之外，全国工商联地产商会日前在全国政协会上递交的一份名为《我国房价为何居高不下》的发言稿提供了另外的一种解读方向：政府才是房地产开发的最大得益者。在全国工商联调查的全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%.房地产企业利润一般在10%强，超过20%已经相当可观了。然而，另一方面房地产企业资产积累的速度又让人瞠目结舌，中国百富榜地产富豪占据半壁江山，房地产暴利的观念始终难下百姓心头。记者近日从内部人士处获得广州海珠区两个楼盘的成本分析文件，一方面揭示出目前房地产的真实利润状况，另一方面也对地产富豪财富的累积进行初步的探析。

全国工商联地产商会的报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。此外，土地成本过高不仅增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。

　　而在调查的三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%.不过随后上海市市长韩正在回答媒体提问时否认了全国工商联的报告，称“不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误”。但是他没有透露自己掌握的数据。

　　但是记者在采访多名开发商以及研究房地产的业内专家时，答案基本与全国工商联的报告相符，虽然流向政府的费用比例因地价的高企而有所区别，但是总体来讲，土地成本加总税收是占了3成以上。此外，还有部分应该由政府投入的市政实施以及公共配套设施也由开发商来承担，政府在这部分也坐享其成。

　　据广州一名资深操盘手向记者透露，从业时间超过10年，在广州操作了多个楼盘，他对于全国工商联的报告深表认同，“这个确实说出了很多发展商的心声，一般来讲，开发商在公众场合不敢把矛头指向政府，因为房企还是要靠政府政策扶持，但是很多开发商在私下说都是替政府打工”。

　　据其介绍，一般房地产开发成本包括五大类：土地成本、政府税费、建安成本、贷款利息以及企业经营成本。

 

地价成本：占总成本的10%—30%

　　据该操盘手介绍，在其操作的项目中，如果早期通过协议拿地的地块，土地成本只占10%至20%，也就是几百块钱到1000多元，但是后期的拍卖用地，地价成本要占30%以上，楼面地价都要到2000多至3000多元。“到后期项目地价太高，要超过总成本50%的时候，很多项目开发商都没有办法开工，因为明摆着亏 本”。

满堂红企业发展部首席研究员龙斌也认为，2006年和2007年地价飞涨、地王辈出，但是随着市场向下调整，也开始出现“面粉贵过面包”的情况。广发证券房地产研究员沈爱卿也表示，其关注到了自2006年以来，地价成本在上市企业中所占比例明显上升的趋势，虽然没有对行业进行总体的统计分析，但是在各个上市企业的报告里面都有所体现。

　　而根据全国工商联的调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。

 

　　税费成本：占总成本的26%以上

　　税费也是发展商头疼的项目之一。据其介绍，房地产开发的课税科目很多，其中营业税、企业所得税以及土地增值税是占了主要的部分，其中营业税是（5%），土地增值税先预交1%，实现销售后再核减，总体征收增值数额的30%至60%.此外，还要交利润的25%作为企业所得税。而且房地产企业还必须交纳市政公共设施费用：包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。该操盘手还表示，其实还有一部分市政建设和公共配套设施是发展商建好之后无偿交付给政府部门使用的，包括垃圾站、学校、消防和警务用房等等规划中要求建设的配套，这也要花去发展商大概400至500元的成本。“综合起来，一般这个费用都要占项目总销售收入的1成多”。

　　而根据全国工商联的报告，除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%，与该操盘手所提供的比例基本一致。

 

　　建安成本：占总成本的20%左右

　　指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，包括装修和园林在内。据该操盘手介绍，一般来讲，该费用占到项目总成本的20%左右，高的话一般也不超过30%.“按照目前广州城区的多数项目，中等偏上价位的项目，包括装修和园林在内的建安成本在2000多至3000多元，这个费用相对固定可控”。

 

　　贷款利息：占总销售额的6%至8%

　　据该操盘手介绍，其此前操作的大多数房地产项目的主要资金还是来自银行，利息成本普遍在总销售额的6%至8%左右。不过该操盘手也表示，此前虽然国家要求房地产企业的资金充足率要达到35%以上，但是很多房企实际上达不到，而是通过短期资金验资的方式过关，大多数资金还是要向银行借款。记者在采访中也了解到，在国家收紧信贷政策之后，不少房企开始通过私募以及投资机构借款，甚至通过民间借贷找短期过桥资金，利息成本明显上升，但是这个比例变化较大，要看具体项目而定。

 

经营成本：企业运作、潜规则成本不可小视

　　包括公司经营费用和营销费用，经营费用如管理人员工资、差旅费、办公费、养老保险费等；营销费用包括广告费、代理费及各种不可预见费等。在整个成本构成中也就是占5%至8%，比例较小并且相对固定。

还有就是企业的潜规则成本，知名地产专家陈真诚认为，目前一个房地产项目，只要有能管事的官员帮个忙、打个招呼，开发商就可获得大量的好处或减少大量开支，官员也就有大量的好处费。富裕起来的房地产开发商一次次“反哺”某些官员。彼此之间形成了一种“互惠互利”的信赖和依托关系。这种潜规则所增加的开发商成本也会最终转嫁到房价上。

 

　　房企利润超20%已相当可观

　　至于房地产开发利润，该操盘手表示，一般来讲，在做项目可行性分析时，如果项目低于行内认可的12%的利润率时，发展商可能会放弃操作。如果项目高于12%的话，就有一定的收益，如果利润有20%的话，那盈利就比较可观。

　　不过该操盘手向记者透露，如果采用另外一种利润衡量标准———自有资金利润率来算的话，那么房地产业可以说是一个暴利行业，利润率达到百分百甚至数倍的利润都是正常的。“假如开发商通过投入2000万元，最终完成2个亿的销售收入，除掉各种成本有15%的净利润也就是3000万元的话，那么自有资金的利润率就达到了150%，这就是很多人指责的开发商暴利，因为其他很多资金都是通过借贷、建筑公司垫资、材料费乃至广告费都是在实现销售后才结清，发展商并不需要提前支出。”

　　不过该操盘手强调，“房地产行业是一个高风险行业，如果在某些环节做不好，或者资金衔接不上的话，开发商此前投入的大笔资金就可能遭受损失，因此要求的利润率比普通行业高是很正常的，毕竟高风险高收益，这就是市场的表现。”

　　知名地产专家陈真诚也认为，“目前开发商自有资金的投资利润率基本在百分之几百”。而此前不少公众虽然不清楚发展商的利润有多少，但是有一个简单的判断标准就是资本的逐利性，当大量的外行资金都想染指房地产业的时候，说明房地产利润是高于其他行业的。

 

　　结论

　　税费现实负担过重

　　全国工商联在报告中认为，在全国9城市房地产企业的开发费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%.其中房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%.调查显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，企业的剩余所占份额只有26.14%.而如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%.

　　而根据发展商所透露的数据，广州在土地成本以及政府税收方面，由于土地供应的先后，早期协议拿地的土地成本所占比例并不如后期公开出让的土地高，因此，早期用地的流向政府的比例也在3成以上，但是后期公开出让所拿的土地，其流向政府的比例就要超过4成。

　　全国工商联在报告中警示，由于房地产投资缩减，土地拍卖价格大幅下降，大大降低了政府可用财力的可持续性。此外，由于商品房滞销，开发企业无法回笼现金，使得金融机构面临潜在的巨大风险。