楼市有点暖
2009-03-14 00:00:00   来源：

 

敏感二套房

　　3月5日上午，温家宝总理在政府工作报告中说，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　一时间，媒体、网络的论坛、贴吧纷纷传递这条消息，有的说官方已经松绑“二套房贷”，有的说温总理讲话扫清了房地产市场阴霾等等。如果这消息是真的，最欢欣鼓舞的是房地产商。

SOHU中国总裁潘石屹在接收《京华时报》记者采访时说：“温总理在这次政府工作报告中，明确了对第二套房的按揭贷款要比照第一套房的执行，对房地产市场是一个重大的利好消息。”

　　潘石屹的言论立即招来强烈的反驳，财经评论人牛刀在其博客中写道：地产界的专家一起来炒作温家宝的讲话是可笑的。凭潘石屹的水平，不可能理解不了温家宝总理的讲话和已经¬出台的政策的一致性，蓄意歪曲到如此的地步，其误导市场之心，昭然若揭。

　　这一年多来，房地产市场的交易胶着状态，房地产市场上救市与不救市的激辩是一股不小的力量，空方始终在呐喊：“投资者要坚持住，千万别买房。”地产界又总在吆喝房价到底论。

　　自从房地产无缘于“十大振兴产业”，“二套房贷”成为地产界最大的期盼，也成为市场激辩力量最热闹的话题。

　　按照官方解释，“二套房贷”指第二次贷款购房不享受优惠利率，优惠不优惠之间利率相差50%，月还款相差几千。目前5年期以上的贷款利率为5.94%，打7折后为4.158%，而上浮10%为6.534%。以30万元贷20年期为例，按照等额本息还款法，首套房月供1843.015元，本金加利息总额为44.23万元。二套房月供为2242.728元，还款总额为53.83万。

　　这是“二套房贷”松绑与不松绑最直接的账本诱惑。所以，潘石屹们觊觎“二套房贷”重启房地产市场不是没有道理的，“二套房贷“松绑将是一股不可小觑的市场推动力。

　　市场对“二套房贷”的敏感也源于“二套房”的定义，什么是“二套房”，给了市场太多的想象与操作空间。由于征信系统的缺失，银行不好认定是否是第二套住房，是否是为了改善生活的自住房。据记者了解，在“二套房贷”限制政策出台之后，银行房贷业务量缩减了一半，一些银行对其优质客户已经¬开始执行利率7折优惠政策了。

 

　　真假“小阳春”

　　今年2月份以来，北京、上海、深圳、广州、天津等国内一线城市楼市成交量均出现回暖，被市场称为“小阳春”。

　　中国指数研究院发布的最新中国房地产内参显示，在2月23日至3月1日期间，在其重点监测的全国30多个城市中，成交量环比上升的城市个数占到近90%，环比下跌的仅有厦门、福州、温州、蚌埠4个城市。北京、天津、上海等十大重点城市成交量全面上涨，其中环比涨幅最小的是苏州，为8.48%；环比涨幅最大的为成都，达到85.88%；其次是杭州、重庆，分别为61.20%和56.87%。

　　无论这些房屋成交数统计是否有误导，也无论以“周成交量套数”来判断房地产市场量价回升是否科学，更无论“小阳春”的成因如何，这种久违的温暖若有政策助推，“小阳春”或可延续，或者真能迎¬来房地产市场的反弹。

　　久违的温暖让市场更加敏感，对一条消息的传递如此之快与沸腾，以致于3月5日下午，银监会主席刘明康不得不出来说明，“总理原¬意并非松绑二套房贷，媒体对松绑二套房贷是一种误读，二套房贷政策没有改变。”

　　但中央财经¬大学中国银行研究中心主任郭田勇对眼前形势另有看法，他认为，尽管政策表述没有发生变化，但相比以前，可以预见银行对二套房的放贷标准将会继续松动。

　　虽然未被纳入“十大产业振兴规划”，但房地产业寻求进一步政策支持的努力仍在继续。全国工商联房地产商会关于振兴房地产的提案已经¬递交两会。商会认为，目前全国空置房屋的数量将会出现较快上升，2008年末商品房空置面积达到1.64亿平方米；2009年有可能达到3亿-4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍，房地产市场衰退的形势已经非常严峻。

 

价涨还是跌

　　大连万达集团董¬事长王健林表示，目前房价尽管经过了多轮调整，但依然过高，未来2年将继续缓慢调整。而目前市场上9成的企业都将经¬过调整而被整合，剩下的房企面临的局面将是和其他行业一样正常的竞争，有的房子能卖出去，有的房子卖不出去，房价相对平稳。

建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森¬认为，现在交易量的上升到底是不是“小阳春”，我认为不要过早地下结论，应该再过两个月看看，没有三四个月的持续稳定，这种结论就为时过早了。

　　牛刀说，上海要买房子的朋友真的不要着急，上海房子多的是，而且各种价位的房子都不缺。如果5月份不能有效放大成交，那今年上海房价将有一个剧烈的下挫，9月一些积压在炒家手上的楼盘将迎来抛盘的高峰。

　　其实，综合来自于地产商的信息来看，日子并没有如全国工商联房地产商会说的形势那么严重，在“地产大亨”看来，救市还早得很。

　　中国社科院金融研究所易宪容说，如果开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。　　

 

　　开发商心绪万千

　　楼市出现“小阳春”，但开发商心绪万千。

　　拿地怕跌价。楼市遭遇寒冬，土地市场 “冰冻三尺”。2008年全国土地出让总收入9600多亿元，与2007年的近13000万亿元相比减少26%。今年以来的土地市场依然表现出供应放缓、成交回落的低迷状态。原因是：无钱的开发商只能“望地兴叹”，有钱的开发商想抄¬底又害怕地价继续下跌。

　　涨价怕滞销。节后以来，全国楼市出现了交易量普遍上升的“小阳春”状况。按照过去的经验，人们习惯“追涨杀跌”。然而，此一时彼一时，配合市场“小阳春”的是“量升价跌”，习惯了“量价齐飞”的开发商，在经¬历了2008的打击之后颇为苦恼：涨价或带来销售停滞，不涨价又浪费“小阳春”赚钱机会。

　　快销怕回暖。“小阳春”使开发商的脸上露出了久违的微笑，笑得最开心的是那些资金链到了悬崖边缘的开发商。经历过死里逃生的人最懂得“幸福”的含义，快速销售并不断回笼资金是他们最快乐的事情，万一目前的“小阳春”持续下去并变成“大阳春”、“真回暖”，那快速出货的开发商损失就大了。是快速销售还是边走边看，开发商拿不准了，他们一阵子猛打广告、一阵子又停止打广告。

　　动工怕寒冬。楼市寒冬使开发商放弃了“坐地生财”的传统模式。但“小阳春”能持续多久？是昙花一现？还是楼市的“回光返照”？专家不知道，开发商也不知道。若项目现在开始动工，“小阳春”迅速结束而寒冬立即到来怎么办？专家不知道，开发商仍然不知道。

　　坐等怕耽误。动工怕寒冬，不如静等，一位开发商说：“只要不动工，就相当于赚钱”。但有专家说，今年9月楼市将全面回暖。如果结果是这样，岂不是让土地变成荒草园而错失了赚钱良机，让白花花的银子化成了水？

　　张扬怕招风。人怕出名猪怕壮，树大则招风。那些已经¬有了商会会长、政协¬委员或人大代表等“名号”的开发商，现在最怕政府发出各种节日“邀请函”及各种政治性经¬济指标（如不准裁员、不得出现员工上访和民工闹事等）。但人在江¬湖恐怕身不由己。

　　低调怕寂寞。“名利”是有些人一生的唯一追求，就像是人的本能一样。特别是那些已腰缠万贯的开发商，他们更有追求“名号”的需求。似乎这也无可厚非，若把钱埋进地里，直到霉烂也不会肥土，岂不“傻冒”。因此，许多开发商大肆捐资“建庙造佛”，借以在顶礼膜拜中打发默默无闻的寂寞时光。