楼市低迷中前行 调整中企稳
2009-03-06 00:00:00   来源：

 

回望2008年，“低迷”、“调整”似乎成为深圳楼市的主调。在信贷收缩等调控措施的合力作用下，进入2008年的深圳住宅市场延续了上年来的调整状态，房价持续下行而销量也难见起色——前三个季度深圳一手商品住宅累计销售面积较2007年同期减少46%，仅为241万平方米；二手住宅销售面积也同比减少67%为257万平方米。不仅如此，席卷全球的金融危机在影响经济走向的同时，更令整个房地产市场雪上加霜：楼市下行的现状和个人实际收入及未来收入预期的变化迫使住宅消费者在购买决策方面更加谨慎，住宅交易市场观望氛围加重；外围经济环境的不乐观引发的对本地经济及行业发展前景的担忧令企业缩减开支、控制办公物业的租赁费用，近年来快速发展的深圳写字楼市场也因此开始面临下行压力；伴随着消费者实际或预期购买力的减弱，零售品消费市场需求下滑明显，进而影响商铺需求；欧美市场下滑的影响下，作为经济外向型的城市，深圳出现厂房、仓库需求减少的情况，相关物业空置率提高、租金下滑……尽管年底前在政府一系列的积极调控政策和开发企业进一步促销让利的刺激下，压抑一年之久的住宅需求得以释放，令11-12月住宅销售量较上年同期增长三倍以上达到132万平方米；但面对经济环境对房地产市场的持续影响，以及政府提振经济、促进房地产发展的措施陆续出台，2009年深圳楼市又将有怎样的表现？

 

外围环境对国内经济影响的不确定性将抑制住宅消费需求的释放。

　　旷日持久的美国次贷危机已转化为严峻的世界性的经济危机，其对中国的冲击也已超出了金融领域，并迅速蔓延到实体经济。受到外围经济环境不景气的影响，深圳的多个重要产业出现了增速放缓的情况：深圳市外贸出现结构性放缓，前三季度全市的进出口总额增长率同比下降12.6%，进出口贸易的增速放缓直接影响到深圳的另一个支柱产业物流业，深圳前三季度累计港口集装箱吞吐量的增长率也从去年的14.2%下滑到5.8%……在未来国际经济环境走向不明的影响下，外向型经济为主导的深圳有可能面临更大的困难，深圳经济所受的影响也将从金融、外贸、物流行业逐渐延伸至更广泛领域。正是在这样的形势下，对未来经济及行业发展前景的担忧都令企业或个人消费者对未来收入的预期进行调整，实际支付能力亦或预期的下调迫使企业和个人消费者谨慎投资、控制支出，并进而直接影响房地产各物业市场。积极的调控措施或能立竿见影的改善消费信心，短期内刺激需求的集中释放，但以基础投资带动消费并进而促进经济增长、改善中小企业生存环境等一系列举措本身便是逐步展开的过程，其实际效应很难立刻展现。因此预计，中国经济发展所面临的困难环境还将在2009年内继续影响房地产市场的走向；而在有效需求被抑制的情况下，房地产行业发展所面临的艰难处境也将迫使市场调整期延长。

 

　　保增长的积极举措将一定程度提振民众消费信心，而对楼市走向的切实影响仍有赖于经济环境的改善。

　　为应对经济增速减缓而出台的一系列“保增长”的措施不仅走在了问题的前面，更已逐渐落实到财政货币政策转向、加大基础建设拉动投资和消费、扶持企业合理发展等方面。积极的财政政策和适度宽松的货币政策、4万亿投资激荡内需、实施增值税全面转型、商品出口退税率上调……出台积极政策在短期内无疑是象征意义大于实际效应，一定程度的改善企业及民众对未来经济发展的悲观预期，也着实为“比货币和黄金更宝贵”的信心加了码。但短期的信心增强后，政策执行的效果如何、经济是否切实改善才是影响楼市最终走向的根本。

　　

政策利好为房地产行业营造更宽松的发展环境，企业自身的主动调整更加促进房地产业在低迷中前进。

　　适度宽松的货币政策和积极的财政政策将改善房地产发展的环境——存款准备金率下调、对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，信贷投放量的增加将令优质开发企业融资压力减小；降低首付比例和贷款利率、减免交易税等措施，大大降低住房购置门槛，从而有效的支持自住及改善性住房需求；房地产信托的逐步推进，对于房地产企业融资渠道的拓宽，和商业性项目的经营运作提供更好的环境；基础设施建设的大手笔投入都将大大提高相关区域的配套环境，对于片区价值的提升和房地产开发的推进都将起到积极作用。随着政策效应的逐渐显现，紧缩的货币政策下房地产市场所面临的困境将有所改善，优质的开发企业的融资需求得到支持，这也将成为促进楼市健康发展的重要利好。而低迷市场下，开发企业主动结合市场做出的调整，包括价格策略的调整、产品的研发创新、企业经营策略的调整等在刺激成交的同时，也有望令行业逐步平稳前进。

 

　　经济走向趋于明朗后，房地产市场也将逐渐趋于平稳。

　　作为经济发展的重要组成，房地产市场的走向和经济的关联在2009年似乎更加密不可分。经济增长影响企业和个人的实际支付能力，并进而影响房地产市场的有效需求；经济发展的不可确定性大大影响企业和个人消费者的信心，由此抑制投资和消费需求的释放……有理由相信，当促进经济增长的积极政策在2009年下半年逐渐显现其效力的同时、经济发展的前景也将逐渐的明朗化，在各行业经历了一轮危机和转型后开始步入平稳发展的同时，来自企业和个人的对于相关物业的稳定需求将得到理性释放。届时，经历了深度调整的深圳房地产市场有望随着刚性需求的逐步释放而呈现平稳发展的状态。