救市还打什么牌？
2009-02-27 00:00:00   来源：

 

几个月来各地房地产市场持续不振，中央开始酝酿新一轮的救市政策。在近日陆续出台的十大产业振兴规划中，原全国人大常委会副委员长成思危透露，第十大产业振兴规划确定为房地产业。而最新消息称，地产板块将被踢出十大振兴规划，可见高层在对房地产行业上的谨慎态度。

　　与中央相比，地方政府显得急不可待。在上一轮18个城市出台救市政策之后，重庆、天津、武汉等城市再出台了新的救市政策，一轮救市狂潮似乎又要开始。然而，这些地方政府在救市政策方面是否存在越权行为，中央还有多少救市底牌，也引起了市场关注。

 

地方救市急先锋

　　如果没有救市政策，市场必将更快更大幅度地下跌。

　　2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场由增长期转变为衰退期。开发商资金链断裂的消息时见报端，购房者断供的传闻时有发生，整个市场陷入一片恐慌之中。

　　“在国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业，尤其是对住房消费在扩内需方面的拉动作用抱有较大期望。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说道。

　　宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产市场的走势产生影响。杨红旭认为，中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济的增长。

　　房地产与地方政府之间更是唇齿相依。金融海啸大背景下，地方政府的土地和财政的收入都锐减，地方财政或将再次陷入困局。地方政府与其说是在救市，不如说是在自救。

　　一些房产销售重灾区，地方政府比开发商还要着急，财政收入锐减，直接拖累了地方政府“卖地”的成绩。如上海市去年土地出让总金额比上年同期减少近240亿元，减幅超过6成。由于上海去年各类用地供地计划均未完成，2009年用地计划面临指标缩减的危险。

 

　　住建部敲警钟？

　　地方政府在抛出自救大旗之后，中央政府未予以直接干预，救市措施涵盖的范围也越来越广。地方政府的某些救市措施是否存在越权行为，市场争论不休。

　　1月20日，重庆市出台了17条新政，其中备受关注的当属购房退税政策。重庆规定，首次（含改善型）购买住房并以按揭方式支付的，按揭贷款利息可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分。于是乎，财政部就“购房退税”对重庆进行了询问，紧跟着“国务院紧急叫停重庆购房退税”的新闻充斥网络。

　　此前，购房退税政策被房地产业内人士认为是继二套房贷政策之后，对房市成交量刺激力度最大的一项政策。但此次重庆实施的购房退税政策却一石激起千层浪，市场对于此政策是否越权存在质疑。

　　财经评论家时寒冰认为，购房退税政策实际上是让全体纳税人为商品房购买者埋单，是“抽瘦补肥”的行为，“严重损害了纳税人的利益”。

　　购房退税政策是否违反国家财税法律规定，扰乱了正常的财税秩序并没定论。不过，住房和城乡建设部部长姜伟新一番公开表述似乎在给各地方政府敲警钟。姜伟新表示，2009年，要加强地方政策的严肃性和合法性，地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房市的政策。

　　同时，财政部也在近期发出通知，要求各地不能越权减免税费。虽然此通知没有直接点明是针对房地产市场，但联系到近期关于购房退税的争论，也体现了地方政府在救市中的角色定位问题。

　　而另外一个备受争议的重要政策就是户籍政策。2009年1月，武汉市、重庆市、天津市推出了各自的购房入户新政细则。“购房落户”政策在沉寂多年后重回民众视野，并被一些大城市视为救市利器。

　　户籍制度改革牵涉各方利益。而且对于常住人口超负荷的北京和上海来说，是否再次推出“购房落户”政策，其人口承载力也是个必须面对的问题。

 

　　二套房贷政策尴尬

　　尽管存在争议，但对于仍处在降价通道中的楼市来说，对中央和地方政府还将出台哪些新的政策，仍然充满期待。

　　“我们认为或多或少，2009年肯定会有新的税政出台，应该会出现在交易环节和开发环节。”杨红旭说道。

　　这样的政策猜想是有迹可寻的。在国务院新闻发布会上，财政部税政司副司长王晓华曾表示，税收优惠政策可能有一定的滞后性，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行得好，可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。

　　在目前实际交易过程中，杨红旭认为，交易环节中的营业税还有减免空间，针对普通住宅交易可能免征；二手房交易的个人所得税可能像增值税一样免掉；契税还可以更低。当然更有可能的是部分地方政府因地制宜，如上海曾把契税降至0.75%。

　　而市场对信贷的进一步放松充满了信心。如个人贷款方面，继首次自住房和改善性住房享受优惠贷款利率和首付款政策之后，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度，“二套房贷政策”或将基本终止。

　　另外值得关注的是，2009年“70/90”政策可能会放松。随着投资、投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在减少。更关键的是，今后3年，保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的5成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。“70/90”政策的放开，将使开发企业能够自主地在风险和收益之间做决策，符合市场规则。

　　在楼市低迷和外资流出的背景下，“限外令”的放松也成为市场期待的政策之一。尤其是金融危机爆发后，外资撤出房地产业的迹象更加明显，包括大摩、高盛、雷曼兄弟、花旗银行都有转售物业的计划和行动，甚至连在内地投资经验丰富的李嘉诚亦接连抛售在上海持有的物业。在这种情况下，市场人士认为2006年出台的限外政策已经没有必要那么严格，在个人购房方面可以适度放松。