尹伯成：房价稳中有调 买房时机未到
2009-03-01 00:00:00   来源：

 

现在中国楼市走势怎样？从市场运行特征来看有3点：首先，成交量持续萎缩，上海是这样，全国也是这样。2008年比2007年同期下降了很多，总体趋势还将继续向下；第二，楼价有小幅下调。降价现象在深圳体现得最明显。2008年9月，深圳每平方房价跌到11800元左右，与2007年10月相比下调了37%，基本和2007年1月持平；第三，市场交易的人气相当不足。从最近一个问卷调查看，未来3个月要买房的居民占比比去年同期下降了2.8%，创下了几个月来的新低。楼市出现这种状况可能有以下3方面原因。

 

市场因素

　　2007年楼价涨幅偏大，涨速过快，使市场有了调整要求。以上海为例，2007年4～10月，房价总体上涨了大约50%。这种过大涨幅造成的危害是，其一，使房价租金比不合理。现在上海商品住房均价大概每平米1.3万元，100平米就是130万元。而一套这样的房子租金每个月最多3000元，扣除物业管理费和税收，大概一年的收入约为3万元，年收益率太低；其二，房价与家庭收入比例不合理。现在上海人平均年收入2万元左右，一个普通的3口之家年收入7万元左右，房价与家庭年收入相比是18倍。这种不合理的房价收入比说明有泡沫。这样高的价格，自住的购房者受不了，投资性的购房者觉得风险太大。这样，交易量就要下来。好比一个人吃饭，10天的饭3天吃了肯定会肚子不舒服，要呕吐出一些才行。房价也是如此，过分的高涨之后必然要适当回调。

 

　　政府因素

　　政府希望楼市平稳健康发展。平稳，就是不要大起大落。但是2007年几个月就上涨了30%～50%。既然如此，2008年下降15%～20%就是比较合理的。健康，就是房价要和老百姓的收入提高要相适应。现在房价过高了，所以要向下调整。2007年9月28日，政府出台了房贷新政：买第二套房，贷款利率要上浮10%，首付要达到40%。这样一来增加了炒房的成本，遏制了房市投资、投机者群体的发展。在2007年10月之前，房价一直涨，此政策一出台，形势迅速改变，投资需求很快退潮，而对于消费需求而言，房价已经太高，于是成交量萎缩。

　　因为2008年美国次贷事件，中国政府为了刺激楼市，降税、降息，给予首次买房和购买普通商品房的人以优惠。但仅靠这两点是不够的，市场还不能充分活跃起来。政府降税，银行降息，还需要开发商降价。不久以前，政府为了阻止经济过分下行，适时出台了“十大政策措施”，第一条就是着力于保障性住房建设，包括廉租房和经济适用房等，但这不是救房价，而是救房市。通过大力开发安居工程，一面拉动投资，同时又改善百姓民生。这对商品房可能不是利好而是利空，因为安居房便宜，成为商品房的替代商品，这会促使房价下调。

 

　　环境因素

　　国内外经济形势大变，美国发生了次贷危机并迅速演变为金融危机，给了我们深刻的教训：房价不能过高地脱离百姓的收入和需要。泡沫也许无法避免，但是不能过大；买房的人要量力而为，投资可以，但是不能过分投资乃至投机。这次美国就是这样，无论什么人都去买房，无收入、无工作、无财产的人也去买房。结果泡沫一破，危机就爆发。政府的监察部门要加强监督，像美国这样把次级房贷不断打包卖出去的做法不可取。

　　受美国的次贷影响，中国出口有了问题，金融风险也随之加剧。经济的晴雨表——股市也因此迎来一轮大跌，沪指从6000多点跌到最低1700多点，本来很多想买房的人都是想着先炒股赚一把再买房，现在被股市深度套牢，因此买房也就无从谈起。

 

　　房价走势稳中有调

　　我认为，房价会在整体平稳的前提下，局部调整。整体平稳是指不大起大落；局部调整是指房价要向下走一点。从幅度来看，总体大概会是15%～20％。从时间来看，这次调整大概需要一年。也就是说，2009年下半年开始房地产市场可能会慢慢复苏。因此，如果想买房，现在不妨再等上几个月，以免吃亏。

 

　　整体平稳

　　这里说的“调”都是小幅度的调整，而不是像股市那样大起大落。毕竟股票只是一种符号，股市是虚拟经济，它会下跌60%～70％，甚至会崩盘，而房子可以居住，是实实在在的资产，是不动产，不会崩盘。

 

　　局部调整长期向上

　　一是调整的周期性。短期向下，长期向上；二是调整的地段性。中心城区价格坚挺，因为中心城区地方实在小，供给稀缺；外围调整的可能性则要大些。那里离市中心那么远，上班的交通成本和时间成本都太高，加上大部分廉租房和经济适用房也大多建在那里，它们都是商品房的竞争品。如果开发商有远见，就该及时适当降价。三是调整的结构性。短期看，中小套型价格坚挺，大型、高档房可能卖不动，由于国家越来越倾向于建设中小型住房，因而以后大型、高档房会日趋稀缺，价格可能反而会上去；四是动态性。房子价格的变化与环境密不可分，随着周围区位条件的变化，房价也会变化。总而言之，一切取决于性价比，也就是常说的价值决定价格，品质决定价值。

　　支持我国楼市长期向上有两大基石，一个是城市化，一个是现代化。从城市化来讲，中国现在城市人口只占40%多，二三十年后可能要到70%以上。既然城市人口要增多，住房需求就肯定要增加，房价也会上扬。中国市场经济发展的过程就是富裕家庭增加的过程，富裕的家庭增多了，对住房的要求也就提高了，从经济学上讲，是房子需求的收入弹性很大。因此楼市发展前景是好的。