救楼市 为何京沪急广深不急？
2009-03-01 00:00:00   来源：

 

作为与民众关系最密切的“居者有其屋”,我们更加关注的是影响房地产行业长期持续、稳定发展的“密码”,长江证券(000783,股吧)研究院苏雪晶及李亚明最近推出深度研报,从未来中国房地产发展的三个维度（城市化、人口和区域经济）出发研究,并认为未来5年,上海的房地产市场景气度应该是最高的,深圳次之,广州列第三,而北京很有可能将会是表现较差的一个城市。虽然评价并不完美,但却能帮助我们更好地分析和判断。

 

房地产投资GDP占比：深圳对房地产的依赖最小

　　之所以关注房地产投资在整个GDP中的占比差异,是想了解城市经济对房地产业的依赖程度,一个城市对房地产业越依赖,那么未来的宏观调控对其影响越大,政府可能的救市行为就越明显。

　　从2000年以来,北京的房地产投资在GDP中的比重平均在25%,近三年在22%,这个比重仍然是四大城市中最高的。从2000年以来,上海的房地产投资在GDP中的比重平均在13%,近四年来呈现下降态势,这个比重只比深圳高。

　　从2000年以来,广州的房地产投资在GDP中的比重平均在18%,近四年来呈现下降态势,只是在2007年又有所回升。广州经济对房地产的依赖度要比上海高,长江证券认为,未来房地产在整个国民经济中的占比趋势应该是下降的。相比上海,广州未来房地产行业的占比向下调整的余地还是比较大,结合我们对广州未来的供求能力的判断,未来几年潜在的供给还是充足的。房地产投资的增速放缓是非常可能的。同时,广州基本建设在GDP中的比重平均达12%,并在2005年后下滑明显,在四个城市中仅高于深圳,对房地产的支撑力度不够。

　　从2000年以来,深圳的房地产投资在GDP中的比重平均在10%,是四个城市中最低的。并呈现持续下滑态势,2007年下降到只有7%.深圳经济对房地产的依赖度是最低的。近几年,深圳的房地产投资增速是最低的,这既是深圳的产业结构造成的,也是深圳房地产供求的现实,我们认为,这样的占比符合未来行业发展趋势,有利于城市经济的健康发展。同时,基本建设在GDP中的比重平均达10%,也是四个城市中最小的,总体而言,深圳政府在国民经济中介入的程度最小,也就是说其市场化程度是最高的,这也在一定程度上解释了深圳在本轮楼市调整中的“急先锋”形象。

 

　　被土地财政挟持的地方政府：广、深财政不会依赖地产

　　北京的房地产投资与财政收入的比值从2降到1.34,下降了33%,房地产投资增速远落后于财政收入的增速,财政收入对房地产的依赖虽然仍比较高,但是结合土地的购买情况,依赖程度在迅速下降,但仍然是四大城市中依赖度最高的一个。

　　上海的房地产投资与财政收入的比值从1降到0.62,下降了38%,是目前四大城市中最小的。不同于北京,上海的财政收入对房地产的依赖程度是最小的,并且结合前面土地购买的迅速下降,上海地方政府对房地产市场调整方式将多元化,这也充分反映在救市手段上。

　　广州GDP中财政收入的占比从2003年到2007年基本维持在7%左右,在四大城市中是占比最小的,可以说,广州的财政收入增速与GDP增速保持一致。这样的财政实力,不足以很好地贯彻保障性住房规划,事实上,广州的保障性住房规划远远落后于北京和上海。而同时,广州的房地产投资与财政收入的比值从1.57降到1.34,下降了14%,房地产投资增速与财政收入的增速也基本一致,单从这个角度看,财政收入对房地产的依赖程度和北京基本一样,但是,广州的土地开发速度要快于北京,再考虑到广州未来土地供应的稀缺性,我们认为,房地产将不会是广州未来财政依赖的重点。

　　深圳GDP中财政收入的占比从2003年的8%上升到2007年的10%,在四大城市中占比仅高于广州,而同时,深圳的房地产投资与财政收入的比值从1.4降到0.7,下降了50%,房地产投资增速远远落后于财政收入的增速,单从这个角度看,财政收入对房地产的依赖程度和上海基本一样,但是,考虑到深圳未来土地供应的能力是最小的,我们认为,房地产业更不会是深圳未来财政依赖的重点,再者,深圳的保障性住房规划是四大城市中最小的,深圳未来房地产市场化程度应该是最高的。

 

　　四地发展前景上海楼市最景气,深广次之

　　长江证券研究认为,综合来看,未来5年,上海的房地产市场景气度应该是最高的,深圳次之,广州列第三,而北京可能将会是表现相对较差的一个城市。

　　广州的有利因素主要是,房价的增速和增幅都较小;未来常住人口增量最大;尽管土地总量充足,但是规划供给能力还是很紧张的;人均住房建筑面积最小,未来的增量需求巨大;经济对外依赖度最小,主要以内需为主,未来中国经济的主导力量应该是向内需转变。

　　不利的因素主要有,商品房的潜在供给能力在加大;房地产投资中外资（含港澳台企业）占比最大;保障性住房规划比例最小;财政收入和国民经济对房地产的依赖度依然较高。

　　深圳的有利因素主要有,城市化水平最低,这是由流动人口比重过大和“城中村”问题共同作用的结果,未来城市化进程必将加快;商品房潜在供给能力是最小的;未来土地增量的供给是相对最紧张的;财政收入和国民经济对房地产的依赖度最低;房地产市场化程度最高。

　　不利因素主要是,房价上涨绝对量最大;经济对外依赖度最大;住房贷款比例最高;流动人口占比太大,户籍制度亟待改变,当然,随着户籍人口的大量增加,这有可能成为深圳未来最大的利好之一;最让我们不安的是深圳的需求表现最差:“城中村”问题也是深圳未来房地产市场发展的又一个历史积弊,但同时,如果能有效地解决,则将是其发展的又一个巨大机遇。