价跌量升 二手楼市企稳可期
2009-02-24 00:00:00   来源：

 

2008年10月22日财政部出台的房地产新政,从税收和利率等多方面给予普通购房者优惠,同时拉开了中国政府拯救经济的序幕。随后中央和地方政府出台了一系列政策鼓励普通住房消费,这些政策的效果将在2009年全面体现。而根据中央扩大内需,降低普通居民购房成本的指导方针,2009年仍将有可能继续出台鼓励住房消费的政策,以刺激内需增长,如降低营业税甚至购房退税都可能被地方政府所采用。

在政府鼓励性措施下,2008年第四季度主要城市二手房市场成交量恢复明显,充分验证了政策效果。交易成本的降低和条件的放宽将有助于提升二手住宅市场的活跃程度,预计2009年,随着价格的进一步调整,二手住宅成交量有望逐步走出低迷态势。

 

　　一手带动二手,价格仍将逐步下调

　　一手住宅市场方面,根据中原地产监测数据显示,部分城市商品住宅存量巨大。按中原估计,北京和深圳目前商品住宅存量至少需要12个月左右才能消化,一手房继续降价的压力仍然严峻。据中原地产研究中心的行业监测,主要发展商2008年销售业绩离年初制定的目标相去甚远,年底新一轮的降价促销全面开展。预计2009年主要城市商品住宅仍将延续降价的趋势。一手市场的降价压力,将进一步压迫二手房价格继续下调。

　　另外,根据中原领先指数系统显示,目前五大城市租金回报率均低于同期一年期的贷款利率,其中上海租金回报率仅3%。在房价上升的阶段,投资房地产可以通过价格上涨来获取巨额回报,租金回报率显得并不重要。而目前国内房地产正处调整阶段,价格上升缺乏动力,租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时,实际投资回报率已为负值,投资价值丧失。因此,从租金回报率来看,目前五大城市二手住宅价格下调压力依然存在。

　　

成交有所改善,普通消费支撑大局

　　2008年第4季度成交量的连续回升,是市场逐步回稳的标志,一系列政策的重要作用也不可忽视。在“保增长”的大背景下,2009年仍将会有系列措施出台进一步促进房地产市场的交易量,以给经济增长注入动力。在这样的情况下,预计2009年全年的成交量将会高于2008年,约增长15%左右。

　　另一方面,政府在鼓励住房消费时,主要针对的对象是普通自主型需求,因此,在税收和利率方面将可能给予重大优惠。由于自主型需求所能承受的总价相对有限,所以2009年,小户型低总价房源将成为二手房市场的主流,而地段和配套仍将是二手房主要的卖点。