7090松动：大户型是否重回主流角色？
2009-02-23 00:00:00   来源：

 

两年前，处于市场小户型的需求，政府出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（俗称70/90政策）。这项政策规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　两年后，70/90政策在城市间开始逐个瓦解。

 

北京70/90政策变为“全市总量比例由政府调控”

　　SOHO中国潘石屹最近在给员工的内部信件中称“这是北京市政府给我们的大红包”。潘石屹此信中所提到的“大红包”无疑是指1月23日北京市九部门联合发布的《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，其中第11条规定,对商品住房项目,根据城市总体规划确定的原则,统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求,在全市总量平衡前提下,根据市场需求确定套型面积和比例。

　　“这已经很明确了，北京已放松70/90政策，开发商可按区域，从市场需求上能达到平衡，可不执行70/90政策。”参与了2月5日五部委召开的关于如何支持服务业特别是房地产业内部会议的北京房地产协会秘书长陈志向理财周报记者透露了此次会议讨论的焦点。“之所以北京目前会有这样的政策出台，原因在于要满足很大一批改善性住房的市场需求。加大中高档住宅的开发力度，在户型比例控制上，则又政府进行总量控制。”陈志对理财周报记者表示说。

　　“以前受制于70/90政策，市场上70%的产品都是90平方米以下的中小户型。由于产品缺乏多元性，一旦产品销售不畅，受到积压最多的也是90平方米以下的产品。”阳光100副总裁范小冲认为。

 

　　兰州和杭州一明一暗解套70/90政策

　　其实北京放松70/90政策已不算第一个吃螃蟹者，早在1月中旬兰州市政府就已出台十六条促进房地产业健康发展新政。新政决定自2009年1月1日起,将“70/90”政策调整为“90/50”,即：商品房建筑面积中90平方米以下比例达到总面积70%以上的规定暂时调整为90平方米以下比例达到总面积50%以上。鼓励开发企业建设节能、环保型住宅,对节能达到65%以上项目,预收的墙改押金将全额退还给开发企业。

　　“廉租房、经济适用房已经在市场上占有了很大一部分份额，近期公积金又将投入经济适用房建设，加之两年以来出于70/90政策而出现的大批90平米以下的商品房的面市，目前市场上小户型房的比例已经开始略微超出了买房市场的需求。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄对理财周报记者表示，70/90政策是政府进一步放开房地产市场竞争的重要一步，通过放松户型的限定，让房地产产品竞争多元化、激烈化，让房地产市场逐步实现优胜劣汰。

　　给开发商解开“紧箍咒”的不只兰州，杭州也在近期悄悄地进行改变户型70/90的局面。“杭州很有可能也会放松70/90政策，因为目前没有最终下文，我也是因为审批项目时才获悉这一消息的。”旅游房产副总陈宇舟透露，其公司即将开发的金松地块即将申领规划许可证。该项目当初拿地时，挂牌出让文件规定套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到住宅开发建设总面积的40%以上。如今这一比例有可能下调。由于相关部门尚未出台操作细则，所以该项目的规划许可证申领工作暂时停了下来。

　　这一消息也在雅戈尔相关营销负责人那得到了确切的证实：“杭商院地块是2007年9月竞得的。当时的面积限定是90/50，也就是90平方米以下住宅面积所占比例必须达到50%以上。原本，这个项目定在春节后开工，如今看来，计划可能要后延。因为70/90政策的松绑意味着我们这个项目的90平方米面积所占比例也要下调，项目方案自然也要相应调整。”

　　据杭州市规划局建筑管理处人员向理财周报记者介绍，杭州目前的确有放松70/90政策地打算。但还在等政府的态度，只要政府批准，相关地开发项目就会依新的政策进行审批。

 

　　70/90政策将面临历史关口

　　“对于房地产行业而言，每一个地块都有它的特殊性，有些地块适合建高档公寓，有些地块适合建经济适用房，而有些地块就是应该建设别墅。”北京联达四方房地产公司总经理杨少锋对理财周报记者表示，“不考虑这些特殊性，政府来一个行政命令，实际上变成那些本来应该修建大户型、高档项目的地块完全失去了自己的优势，于是，造成供应量增加的同时，严重的同质化也让房地产市场活力受到极大的限制。小项目还好，一个稍微大一点的项目，本来就应该供应多种户型以满足不同人群的需要，受政策限制之后可能绝大部分房子都是小两居，不但产品品质受到极大的限制，客户的需求也被严重压抑。”杨少锋认为，70/90政策只能作为一个暂时的行政调控和干预，两年的生命周期已经足够完成它的历史使命。

　　据经纬研究中心最新统计数据显示，与去年相比，今年广州十区新建商品住宅供应量新增约25.6%，签约登记却减少了约28.5%，而今年成交均价预计在9000元/平方米以上，同比仍增长5%以上。珠江新城等首选楼盘的均价也在16000元/平方米上企稳。大楼盘聚集的番禺2008年一手商品房成交均价还未低过8000元/平方米。满堂红地产研究部高级主任肖文晓认为，从广州的成交情况看，大户型市场受到买家欢迎，中小户型出现趋于饱和的迹象。