2千万平米经济适用房压顶 沪地产商提“异议”
2009-02-20 00:00:00   来源：

 

上海市规划和国土资源管理局的最新消息称,目前项目的选址工作已全面展开,进入选择范围的包括闸北彭浦地区、虹口江湾地区、普陀长征地区等涉及9个行政区,18个片区。

这是上海建设经济适用房的第二个年头,从2008年-2012年,上海计划每年开建400万平方米经适房,五年建设2000万平方米。

　　本报还独家获悉,2009年上海将为经济适用房建设投入230个亿。

　　在国际金融危机之下,上海楼市走向调整阶段之际,众多上海地产商都在紧张关注着经济适用房的进程。

　　“去年房地产市场还算不错,但从去年10月份以来,市场开始低迷,开发商都比较担心。尤其是今年,更让人心焦。一方面,以往开工的房子开始源源不断入市;另一方面,经济适用房从今年开始也将大量进入市场。”一位上海当地有名的开发公司副总这样向本报记者表示。

　　显然,和中低收入人群一样,经济适用房的推进情况,同样关乎到上海地产商的未来。最新的《上海市2009年住房建设计划》显示,2009年,上海新开工住房面积约1800万平方米。计划竣工住房面积2200万平方米,新建经适房约占新开工住房面积的22%。

　　地产商们十分清楚,这部分经济适用房入市对他们来说意味着什么。

　　“就如万通老板冯仑和我们交流的一样,经济适用房对其周边的商品房市场是一个致命的打击。”上海市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红告诉本报记者。

　　而在今年的上海市“两会”上,季宝红递交的一份《上海要控制经济适用房建设规模的意见》,更是引起了开发商和地方政府的极大关注。

 

地产商：经适房将极大冲击商品房

　　在上海“两会”的第二日(1月13日),韩正在参加闸北区代表团座谈时,季宝红首先代表上海房地产界人士,对经济适用房建设提出不同意见。

季宝红在接受本报记者采访时认为,目前,上海集中建设的几大经适房基地,大多位于外环线附近,全市东南西北各个区域。按现行的市场原材料及土地价格计算,经适房成本每平方米在4000-5000元左右。

　　而位于外环线附近的商品住房,基本都是2006年、2007年时以高价拿下的地块,同时面临着“70/90”约束(70%的面积要建设90平方米以下商品房),和附近的经适房地段雷同、类型雷同。价格是其一倍以上,无法与经适房竞争。

　　对于开发商们来说,如果这个推论成立,无疑是一个不小的冲击。

　　易居中国分析师薛建雄则对本报记者进一步表示,根据此前公布的《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》测算,经适房申请家庭(三人家庭)人均月可支配收入标准拟为2300元以下,人均建筑面积15平方米以下。

　　“这个门槛相对定得较高,以三口之家计算,其年收入8万左右可够申请标准之一,这部分群体事实上可以买得起外环附近80万一套的商品房,自然对附近商品房形成冲击。”

　　记者从2009年上海市《政府工作报告》中看到,2008年,上海城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到2.669万元和1.14万元。据此估算,经济适用房申请标准在人均可支配收入这块上,够申购标准的群体相当大。

　　显然,这对开发商来说,是一个极大的利空。这也是上海开发商对经济适用房建设有抵触情绪的重要原因之一。

　　在上海“两会”闭幕当日,在本报参与的上海市委书记俞正声出席的徐汇区代表团座谈会上,上海城开集团总经理倪建达就经济适用房的建设提出了意见:“我认为要审慎的评估经济适用房的准入门槛,中低收入者这个'中’字可以拿掉,政府在廉租房上要加大投入,要把人人有住房,改成人人有房住,不一定每个人都要住产权房。”

　　倪建达也对本报表示:“我不看好经济适用房对市场的正面影响,经济适用房到底经济不经济,现在没办法定位,如果等房价真正降下来,经济适用房也许就不经济了。”

　　倪的质疑并非无本之末,在各地经济适用房建设提速之时,一些问题随即而生。

　　根据中国指数研究院的统计显示,2009年深圳、广州、成都、南京、重庆、西安规划的经济适用房在整个房地产市场的占比分别达到3%、14%、2%、21%、9%、15%。上海更是达到22%以上。

　　规模并不意味着市场,2008年12月,广州经济适用房销售传出消息,推出的2145套经济适用房,只有975套房屋被中低收入家庭认购,余下1170套房遭弃购。

　　入市的经济适用房遇冷现象不仅出现在广州,武汉、长春等地也出现类似现象,而目前,河北、辽宁、山东等地已决定停建经济适用房或者促进经济适用房向廉租房并轨。

　　这些经济适用房滞销,其最大的原因就是目前各地房价已经进入下行通道。以长春为例,目前经适房均价每平方米2150元,其周边均价每平方米2800元,两者比较起来每平方米相差不过几百元。

　　“还有一个更为重要的原因是经适房都在郊区,生活配套设施不足,交通出行也不方便,不足以吸引人。”季宝红表示,“而上海经济适用房建设目前也存在类似问题。”

　　事实上,上海房价并不是没有下降的可能性。易居中国分析师薛建雄认为,经济适用房周边商品房价格下降30%,问题不是很大。而一旦上海入市的经适房面临周边商品房降价竞争,是否会出现上述各城市现象,也是一个很大的考量。

　　来自易居中国统计数据显示,2009年,上海市将上市新建住宅楼盘约165个,共计2237万平方米,其中闵行、宝山、嘉定、松江等近郊的6个区约71个,远郊崇明、奉贤、金山三个区约有27个,这些楼盘未来有望迎来经适房的正面PK。

　　实际上,相同的声音不止出现在上海。2月7日,在江苏省政协十届二次会议上,江苏省政协委员、南京21世纪投资集团董事长许尚龙建议,为有效解决低收入城镇居民的住房问题,应大力加强廉租房建设,逐步取消经济适用房的建设。

　　许尚龙认为,香港30%的居民住在政府的廉租房中,35%的居民在社会上租用房屋,只有35%的居民才拥有商品房。内地政府兴建经适房是鼓励人人都买房,导向是错误的,经适房会扰乱市场价格体系,还占用商品房的市场空间。

　　为此,许尚龙呼吁取消二元化的城镇住房保障体系,保障性住房实行廉租房的“一元化”

 

政府：经济适用房可以为楼市托底

　　也就是2月1日,上海市住房保障与房屋管理局相关领导敲响了位于闸北区运城路上,季宝红的公司办公室的门。

　　此举是上海市住房保障和房屋管理局回馈人大代表的意见。据本报了解,作为经济适用房的对应职能部门之一,上海房管局人士也对其意见作出了解释。

房管局人士透露,上海实行经济适用房的建设和此前公布的《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》,是建立在委派专员,进行全国各地的充分考察,上海市委常委会也进行了充分讨论的基础上公布,并进行市场意见的全面征求。

　　而廉租房虽设定了人均月收入800元以下的门槛准入,但这部分群体人均收入若在未来增加,如何让他们搬出廉租房,需要进行进一步的研究。保障性住房体系以廉租房建设为主,目前条件并不允许。

　　但在季宝红看来,与上海经济适用房230亿的巨资相比,廉租房运作的投入费用相当少,但廉租房遇冷其背后还有一定资金逻辑。

　　在此前接受本报采访时,长宁区、普陀区领导均对本报表示,其辖区内经济适用房的资金来源主要是靠银行贷款,而并未影响到区县的财政支出,未来的偿还方式主要是靠出售后的资金返还。而季宝红对记者表示,廉租房的资金来源主要是中央和地方各级财政,以及公积金收益、土地出让收益共同完成,对于政府来说是一个开支。

　　但事实上,在市场另一部分群体看来,不管市场争议如何,经济适用房的建设依旧是央地政府一个很有益的尝试,而反对的地产商背后群体也有其如意的算盘。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向本报表示:“参加廉租房的人群相比经济适用房的人群要少很多,租用廉租房居民在其生活条件改善以后,可成为商品房的购房人群,而经济适用房用户再次购买商品房的可能性会降低。”

　　而在上海市委书记俞正声眼里,经济适用房还有另外一番作用,在两会上回应上海城开集团总经理倪建达代表意见时,俞表示,即便许多人参加工作五六年,很大一部分收入也就三四千块钱,很难购买目前高昂房价房子。

　　俞认为,上海的房价及收入比拉得太高了,根据目前房地产市场的形势,经济适用房入市,也可以避免房价掉得太多,“上海房地产市场略降不要紧,但不能降太多。而经济适用房是一个很好的弥补。”